Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2019 г. N 06АП-5157/19

г. Хабаровск

16 сентября 2019 г.

А73-7770/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,

при участии в заседании:

от Администрации г. Комсомольска-на-Амуре; ИП Бородай Людмилы Павловны: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Комсомольска-на-Амуре

на решение от 04.07.2019

по делу N А73-7770/2019

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Левинталь О.М.,

по иску Администрации г. Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1032700030373,

г. Комсомольск-на-Амуре)

к индивидуальному предпринимателю Бородай Людмиле Павловне (ОГРНИП 314270316000030)

об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному

предпринимателю Бородай Людмиле Павловне (далее - ИП Бородай Л.П.) об обязании заключить договор аренды земельного участка от 17.04.2018 N 11184/3, с кадастровым номером 27:22:0010801:326, площадью 639 кв.м, имеющего расположение: г. Комсомольск-на-Амуре, на территории жилого микрорайона "Дружба", на условиях представленного проекта договора. Требования мотивированы обязанностью собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды земельного участка под данным объектом.

Решением от 04.07.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Администрация считает судебный акт подлежащим отмене, ссылаясь на необоснованное уклонение ответчика от подписания договора либо протокола разногласий, в связи с чем истец вправе понудить предпринимателя к заключению договора через суд, что предусмотрено пунктом 7 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ, статьей 445 ГК РФ; обязательность заключения договора аренды земельного участка для обеих сторон.

Отзыв на жалобу не направлен.

В судебное заседание участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела на земельном участке, площадью 639 кв.м с кадастровым номером 27:22:0010801:326, имеющим местоположение: город Комсомольск-на-Амуре, на территории жилого микрорайона "Дружба" расположен объект незавершенного строительства - магазин, с кадастровым номером 27:22:0010801:438, площадью застройки 150,1 кв.м, принадлежащий на праве собственности Бородай Л.П.

04.04.2018 ИП Бородай Л.П. обратилась в Администрацию города Комсомольска-на-Амуре о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:22:0010801:326, занимаемого объектом незавершенного строительства, в целях завершения строительства.

30.05.2018 в адрес заявителя направлен проект договора аренды земельного участка от 17.04.2018 N 11184/3 для подписания и проведении государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В проекте договора аренды земельного участка от 17.04.2018 N 11184/3 срок аренды установлен с 04.04.2018, с момента направления собственником объекта незавершенного строительства волеизъявления о предоставлении ему в аренду земельного участка.

Указана площадь арендуемого земельного участка 639 кв.м.

Согласно уведомлению о вручении - проект договора аренды земельного участка получен Бородай Л.П. 16.06.2018, заявителем не подписан и Администрации не возвращен.

31.10.2018 в адрес ответчика направлено требование N 15к/8014 о предоставлении подписанного договора аренды земельного участка и уплате задолженности, которое оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Из подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику (за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса) в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах; предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократно) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (часть 6 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ).

В обоснование заявленных требований, а также доводов жалобы Администрация указала на обязанность ответчика подписать направленный проект договора и представить его в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проекта указанного договора, что предусмотрено частью 7 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Между тем, требования Администрации основаны на неверном толковании норм права.

Так, учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Из анализа механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательств.

Порядок согласования условий договора с оформлением протокола разногласий и возражений определен статьей 445 ГК РФ.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, установленный земельным законодательством порядок и сроки подписания проекта договора аренды земельного участка корреспондируют к нормам гражданского законодательства о согласовании разногласий при заключении договора.

Как следует из материалов дела, по настоящему спору собственник объекта незавершенного строительства, получив проект договора аренды, не реализовал свое право на урегулирование разногласий в установленные законодательством сроки, что не является основанием для понуждения его к заключению договора аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Вместе с тем, обязательность рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка в аренду публичным образованием не порождает встречную обязанность по заключению договора аренды собственником объекта недвижимости.

Спорный земельный участок сформирован под объектом незавершенного строительства, что предполагает завершение его строительства.

В соответствии с пунктами 2, 6 статьи 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект, вправе заявить требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

С учетом установленного, в отсутствие безусловной обязанности ответчика заключить договор аренды земельного участка, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения и несостоятельности доводов апелляционной жалобы, подлежащих отклонению, как основанных на неверном толковании норм права.

В этой связи решение суда отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04.07.2019 по делу N А73-7770/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев Ж.А. Усенко