Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2019 г. N 11АП-4496/19

г.Самара

11 июля 2019 г.

Дело N А55-16995/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Николаевой С.Ю. и Пышкиной Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного учреждения культуры "Союз коллекционеров" на решение Арбитражного суда Самарской области от 6 февраля 2019 года по делу N А55-16995/2018 по иску муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (ОГРН 1026301170081, ИНН 6316045489) к частному учреждению культуры "Союз коллекционеров" (ОГРН 1156300000394, ИНН 6316205975) о взыскании задолженности по арендной плате, третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство культуры Самарской области, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, общество с ограниченной ответственностью "Реста III" (ОГРН 1126317000842, ИНН 6317090156), принятое судьей Веремей Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мешковой М.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Казанцев К.В. - представитель (доверенность N 10 от 15.03.2019);

от ответчика: Щеповских А.Н. - адвокат (доверенность от 14.05.2019),

установил:

Муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (далее МП "Ремжилуниверсал", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к частному учреждению культуры "Союз коллекционеров" (далее Союз коллекционеров, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания N 2/2015 от 14.05.2015 в размере 1516230 руб. 80 коп.

Определением суда от 23.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее Департамент, 1-е третье лицо), Министерство культуры Самарской области (далее Министерство, 2-е третье лицо), Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (далее Управление, 3-е третье лицо).

Определением суда от 06.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Реста III" (далее ООО "Реста III", 4-е третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.02.2019 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с Союза коллекционеров в пользу истца 1433332 руб. 82 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого здания N 2/2015 от 14.05.2015 за период с 14.05.2015 по 31.03.2018. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что 14.05.2015 между МП "Ремжилуниверсал" и Союз коллекционеров заключен договор аренды N 2/2015 нежилого здания, расположенного по адресу: г.Самара, Ленинский район, ул.Самарская, дом 207, сроком на 49 лет. По состоянию на 21.05.2018 по данным учета за ответчиком числится задолженность по арендной плате за пользование объектом в размере 1516230 руб. 80 коп. за период с 14.05.2015 по 2018 год.

Суд первой инстанции исходил из того, что в подтверждение соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истец представил претензию, в которой предлагалось погасить задолженность в размере 1433332 руб. 82 коп.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком в соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части взыскания оставшейся задолженности в размере 82897 руб. 98 коп., что в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.

Суд первой инстанции исходя из изложенного и в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что являются обоснованными и в силу вышеуказанных норм закона подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендой плате в размере 1433332 руб. 82 коп. В остальной части требования о взыскании задолженности в размере 82897 руб. 98 коп. подлежат оставлению без рассмотрения.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ответчик считает, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции не учтен ряд обстоятельств, которые влекут отмену обжалуемого решения и отказ в удовлетворении исковых требований.

При этом ответчик исходит из того, что в суде первой инстанции указал на то, что в ходе преддоговорной работы истцом было обещано, что после заключения договора аренды нежилого здания N 2/2015 от 14.05.2015 будет заключено дополнительное соглашение о снижении арендной платы минимум в два раза, поскольку состояние предмета договора - аварийное, и размер арендной платы - 41448 руб. 99 коп. в разы превышает рыночную цену. Истец устные договоренности по уменьшению арендной платы после заключения договора аренды, не опроверг. Ответчик считает, что истец ввел его в заблуждение, так как цена в договоре является существенным условием.

Ответчик также исходит из того, что 13.09.2016 года истцу было направлено обращение о зачете расходов, понесенных в счет арендной платы по договору аренды, а именно расходов, понесенных на разработку научно-проектной документации по реставрации фасадов и ремонту кровли объекта культурного наследия, который был заказан у ООО "Реста III" и оплачен из личных средств учредителя Союза коллекционеров путем наличного расчета. На вышеуказанное обращение поступил ответ от 27.10.2016 N 803/16, в котором говорится, что истец не вправе рассматривать вопрос об уменьшении арендной платы, так как по условиям договора аренды уменьшение арендной платы запрещено. Ответчик считает, что МП "Ремжилуниверсал" намерено и по непонятным причинам не снижал размер арендной платы. МП "Ремжилуниверсал" в подтверждение понесенных расходов на разработку проекта ЧУК "Союз коллекционеров" и зачета арендной платы просит предоставить платежное поручение на оплату услуг с отметкой банка. Однако исполнитель проекта - ООО "Реста III", никаких подтверждающих документов не предоставил, в судебное заседание для подтверждения факта оплаты проекта, не явился.

Ответчик также исходит из того, что перед заключением договора аренды учредитель Союза коллекционеров, был ознакомлен с актом осмотра здания, в котором не было указано, что фундамент объекта подлежит полной замене. После заключения договора аренды привлеченными специалистами был обнаружен факт полного разрушения фундамента и ему пришлось произвести частичные аварийно-восстановительные работы по восстановлению фундамента. Расходы за вышеуказанные работы МУП "Ремжилуниверсал", также не зачел в счет арендной платы.

Ответчик также исходит из того, что МП "Ремжилуниверсал" вместе с исковым заявлением предоставило претензии, которые были направлены в его адрес. В перечне претензий отсутствует претензия за N 1180/17 от 25.10.2017 года, которая также была направлена в его адрес. В данной претензии МП "Ремжилуниверсал" ставит в известность о том что договор аренды будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 25.11.2017. Ответчик считает, что после 25.11.2017 требования к нему по оплате аренды объекта необоснованными и удовлетворению не должны подлежать. После 25.11.2017 г. ЧУК "Союз коллекционеров" данным объектом не пользовался и требования по аренде за 4 месяца (а именно декабрь 2017 года, январь 2018 года, февраль 2018 года, март 2018 года) не должны подлежать удовлетворению, так как договор аренды с 25.11.2017 г. был расторгнут в одностороннем порядке.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований.

Представитель истца пояснил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Истец отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил. В судебном заседании представитель истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

Представитель истца пояснил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

1-е третье лицо - Департамент управления имуществом городского округа Самара, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания 1-е третье лицо извещено надлежащим образом.

2-е третье лицо - Министерство культуры Самарской области, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания 2-е третье лицо извещено надлежащим образом.

3-е третье лиц - Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания 3-е третье лицо извещено надлежащим образом.

4-е третье лиц - общество с ограниченной ответственностью "Реста III", отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания 4-е третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в части удовлетворения исковых требований.

МП "Ремжилуниверсал" и Союзом коллекционеров 14.05.2015 заключен договор аренды N 2/2015, согласно которому ответчику во временное пользование предоставлено нежилое здание площадью 229 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, ул.Самарская, 207.

В соответствии с пунктом 1.2 договора статус объекта недвижимости - объект культурного наследия, и арендатор имеет право использовать объект в целях осуществления своей деятельности, не противоречащей действующему законодательству, в части допустимого использования объекта.

Согласно пункту 5.1 договор заключен на 49 лет. Срок действия договора установлен с 14.05.2015 по 13.05.2064.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2019, договор зарегистрирован 24.12.2015.

Нежилое здание площадью 229 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, ул.Самарская, 207, передано ответчику по акту приема-передачи от 14.05.2015.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы составляет 41448 руб. 99 коп., в том числе НДС 18%, в месяц.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в размере 100% до 10 числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 2.2.16 договора ответчик обязался в соответствии со статьей 48 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" выполнять мероприятия по сохранению объекта культурного наследия, осуществлять расходы на его содержание.

Пунктом 2.4.2 договора ответчику предоставлено право производить на объекте культурного наследия работы по сохранению объекта только с согласия истца, оформленного в виде дополнительного соглашения к договору. Работы по сохранению объекта культурного наследия производятся арендатором своими силами и за свой счет. При этом вид и объем работ по сохранению объекта культурного наследия определяется на основании задания, выданного Управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области. Порядок возмещения арендатору затрат, стоимости неотделимых улучшений определяет сторонами в дополнительном соглашении к договору.

Указанным пунктом договора также установлено, что затраты на проведенные работы по сохранению объекта культурного наследия, которые не согласованы с арендодателем, арендатору не возмещаются.

Ответчик обязанность по внесению арендной платы по договору аренды N 2/2015 от 14.05.2015 исполнял ненадлежащим образом.

Истец неоднократно направлял ответчику претензии с требованием об уплате задолженности по арендной плате.

Истцом 16.04.2018 направлена ответчику претензия N 322/18 от 04.04.2018 с требованием о погашении задолженности по арендной плате по указанному договору по состоянию на 31.03.2018 в размере 1433322 руб. 82 коп.

Ответчик претензию истца оставил без удовлетворения.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания N 2/2015 от 14.05.2015 в размере 1516230 руб. 80 коп. за период с 14.05.2015 по май 2018 года.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Ответчик доказательства внесения арендной платы в размере, установленном договором, а также доказательства погашения долга суду не представил.

Довод ответчика о том, что он введен в заблуждение по размеру арендной платы является необоснованным и не может быть принят судом. Размер арендной платы установлен соглашением сторон, арендованное здание принято ответчиком и используется им.

Довод ответчика о том, что им понесены затраты на содержание арендуемого здания, которые подлежат зачету в счет арендной платы, также является необоснованным и не может быть принят судом, поскольку истцом не представлены доказательства несения затрат по содержанию объекта культурного наследия в порядке, установленном договором, их объеме.

Довод ответчика о том, что истец отказался от договора аренды в одностороннем порядке и с 25.11.2017 он не обязан вносить арендную плату, также является необоснованным и не может быть принят судом, поскольку, как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.05.2019 здание по адресу: г.Самара, ул.Самарская, 207, обременено арендой в пользу ответчика и ответчик доказательства возврата арендованного имущества истцу не представил.

Принимая во внимание, что ответчик доказательства внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды N 2/2015 от 14.05.2015 не представил, суд первой инстанции обоснованно в соответствии со статьями 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика долг по арендной плате в размере 1433332 руб. 82 коп. за период с 14.05.2015 по 31.03.2018.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 6 февраля 2019 года по делу N А55-16995/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного учреждения культуры "Союз коллекционеров" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа через Арбитражный суд Самарской области.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

С.Ю.Николаева Н.Ю.Пышкина