Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2019 г. N 09АП-28425/19

г. Москва

11 июля 2019 г.

Дело N А40-230621/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей В.Р. Валиева, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы и ГУП "РЭМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 марта 2019 г. по делу N А40-230621/17, принятое судьей Дружининой В.Г., по иску ООО "Общество по возрождению традиций П.А.Смирнова" к ГУП "РЭМ"; Департамент городского имущества города Москвы; Правительство Москвы; третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы Правительство Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о признании недействительным уведомления о расторжении

при участии в судебном заседании: от истца Снигур О.С. (по доверенности от 29.04.2019 г.), Авдеева М.В. (по доверенности от 29.04.2019 г.); от ответчика Правительство Москвы Шатихин Н.В. (по доверенности от 27.07.2018 г.), от Департамента городского имущества города Москвы Шатихин Н.В. (по доверенности от 29.12.2018 г.), от ГУП "РЭМ" Капралова Е.В. (по доверенности от 22.12.2018 г.); от третьих лиц от Департамента культурного наследия города Москвы Шальнова С.П. (по доверенности от 09.01.2019 г.), от иных третьих лиц - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, ГУП "РЭМ" об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 в редакции, предлагаемой истцом, о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 г. N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" указанного нежилого помещения, о признании отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на указанное нежилое помещение.

Кроме того, в рамках дела N А40-55209/18 ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГУП "РЭМ" о признании недействительным уведомления ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" в отношении нежилого помещения общей площадью 1255,5 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения указанным договором аренды.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.05.2018 г. дела N А40-230621/17 и N А40-55209/18 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А40-230621/17.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2018 г. судом произведена замена ответчика ГУП "РЭМ" его правопреемником АО "РЭМ" в результате реорганизации в форме преобразования.

Судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также приняты уточнения, заявленные истцом.

Согласно уточненным требованиям, истец просит обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1 264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 по цене 164 728 942 руб. (без учета НДС) с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений на сумму 22 536 426 руб. 72 коп. с рассрочкой оплаты на 5 лет ежемесячными равными выплатами на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи; признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1" в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, 1/2, стр. 1; признать отсутствующим право хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1; признать недействительным уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации обременения договором аренды, заключенным с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова", нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв.м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14, помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1, помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34, помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11, 11а, 12-14; помещение б/н - комната А).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2019 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчики, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третье лицо Департамент культурного наследия города Москвы поддержало доводы апелляционных жалоб.

Третьи лица Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы Правительство Москвы, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена без их участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из представленных в материалы дела документов, истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 1 264,4 кв.м., (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11, 11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 в соответствии с договором аренды от 01.03.2005 N 129-з в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2010, заключенным с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик 1, арендодатель).

Здание, в котором находятся помещения арендатора, является объектом культурного наследия.

Как усматривается из материалов дела, 05.05.2011 г. между истцом и Москомнаследием подписано Охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия N 16-23/005-212/11, являющееся неотъемлемым приложением к вышеуказанному договору аренды.

Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, желая реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, предоставленное ему федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", 25.09.2017 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением, а также представил документы, подтверждающие, что ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" отвечает всем установленным требованиям законодательства для приобретения вышеуказанного нежилого помещения в собственность, а также предоставил отчет от 11.10.2017 N 01/05/10/2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного АНО "Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса", рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 11.10.2017 г. составила 138 282 856 руб., без учета НДС.

Вместе с тем, в ноябре 2017 г. Департамент городского имущества города Москвы отказал истцу в приватизации арендуемых помещений согласно письму от 03.11.2017 г. N ДГИ-1-85534/17-1.

Также 29.09.2017 г. в ЕГРН внесены сведения о регистрации права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" в отношении арендуемого истцом имущества (запись регистрации от 29.09.2017 г. N 77:01:0002005:2170-77/012/2017-1).

Указанные помещения были переданы в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 г. N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1".

Истцом 30.01.2018 г. получено уведомление ГУП "РЭМ" об устранении нарушений договора аренды от 24.01.2018 г. N 401/1/18/12-34.

Письмом от 13.02.2018 г. истец сообщил в адрес ГУП "РЭМ" об отсутствии нарушений по договору аренды, однако 13.02.2018 г. получил уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды. 20.02.2018 г. Управление Росреестра по Москве по заявлению ГУП "РЭМ" зарегистрировало прекращение ограничения права собственности на нежилое помещение в виде аренды помещения истцом.

Истец, полагает необоснованными и не соответствующими Федеральному закону N 159-ФЗ отказ Департамента от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений и действия Департамента по предоставлению помещений в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", а также полагает незаконным уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды.

Определением суда первой инстанции от 26.02.2018 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Центральное бюро оценки".

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1, составляет 149 432 627 руб. (без учета НДС), стоимость неотделимых улучшений указанного нежилого помещения с учетом износа по состоянию на 25.09.2017 г. составляет 14 038 728 руб.

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с заключением эксперта и заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2018 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

Согласно представленному заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 1264,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 составляет 164 728 942 руб.(без учета НДС), стоимость неотделимых улучшений указанного нежилого помещения, с учетом износа, по состоянию на 25.09.2017 г. составляет 28 738 353 руб. 03 коп.

В судебное заседание суда первой инстанции опрашивались эксперты, а также в материалы дела представлены их письменные объяснения.

Судом первой инстанции не усмотрено каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, посчитал, что определенная заключением эксперта рыночная стоимость спорного помещения, а также стоимость неотделимых улучшений является достоверной.

В силу положений п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность па основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и п. 2 ст. 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 г. N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры"; распоряжение Департамента городского имущества города Москвы о передаче арендуемого нами помещения в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" недействительно ввиду того, что направлено на воспрепятствование истцу в реализации преимущественного права на приобретение помещения, право хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" возникло после обращения истца в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе помещения; уведомление ГУП "РЭМ" о расторжении договора аренды с истцом недействительно в связи с отсутствием нарушений договора аренды со стороны ответчика.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалоб, исходя из следующего.

Вопреки доводам жалоб ответчиков суд первой инстанции, по мнению апелляционного суда, обосновано пришел к выводу о том, что истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность помещения, арендуемого в здании-объекте культурного наследия в городе Москве.

Особенности приватизации объектов культурного наследия, находящихся в собственности города Москвы установлены ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В силу ч. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями ч.ч. 1 и 2 названной статьи, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается. При этом данное требование не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация, которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями ч.ч. 1 и 2 настоящей статьи, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы (ч. 5 ст. 9 Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы").

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, в соответствии с вышеназванными нормами права, допускается продажа части объекта культурного наследия, если другая его часть не является собственностью города Москвы.

Судом апелляционной инстанции, на основе представленных в дело доказательств также усматривается, что на момент вступления в силу Закона г. Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", то есть по состоянию на 29.12.2008 г., другая часть здания-объекта культурного наследия, в котором истец арендует помещения, находилась в собственности Российской Федерации.

Данный факт подтвержден распоряжением Территориального управления Росимущества по г. Москве от 23.04.2008 г. N 581, запись о регистрации права собственности города Москвы на данное помещение N 77-77-12/023/2012-679 внесена в ЕГРН лишь 22.08.2012 г.

При этом другая часть здания находилась во владении организаций, подведомственных Министерству здравоохранения Российской Федерации (РСФСР), что подтверждается постановлениями Правительства Москвы "О дальнейшем использовании строения N 1 по Пятницкой ул., 1/2" от 09.03.1993 г. N 189, от 29.04.1997 г. N 312, от 09.07.2002 г. N 506-ПП "О дальнейшем использовании строения N 1 по Пятницкой ул., 1/2", Инструкцией о порядке расследования и учета пищевых отравлений, утвержденной Главным государственным санитарным инспектором СССР от 25.07.1961 г. N 373-61.

В соответствии с п. 1, пп. 3 п. II приложения 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении 1 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности; исключительно к федеральной собственности относятся объекты Министерства здравоохранения Российской Федерации.

При этом в настоящее время другая часть здания находится в частной собственности АО "РЭМ".

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у истца, как у субъекта малого предпринимательства, отсутствуют законодательные ограничения на приватизацию арендуемого им помещения.

Нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит ни прямого, ни косвенного запрета на приватизацию помещений, расположенных в объектах культурного наследия. Подобные ограничения не включены в исчерпывающий перечень условий и ограничений, предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции правомерно сослался на положения п. 2 ст. 5 Закона г. Москвы от 14.07.2000 г. N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры" согласно которому преимущественное право приобретения недвижимого памятника истории и культуры в случае его отчуждения из государственной собственности предоставляется юридическим лицам и гражданам, осуществившим на памятнике ремонтно-реставрационные работы и обеспечивающим гарантии доступа граждан в соответствии с условиями охранно-арендного договора или охранного обязательства.

Согласно представленным в материалы дела проектно-сметной документации и акту технического состояния объекта культурного наследия от 16.04.2015 г. N ДКН-16- 09-424/5-1 истцом произведены за свой счет реставрационные работы уличных и дворовых фасадов здания, а также благоустройство территории здания-объекта культурного наследия, в котором расположены арендуемые истцом помещения.

Выполнение указанных работ по реставрации и благоустройству подтверждены материалами дела, в связи с чем, у истца возникло преимущественное право приватизации нежилого помещения не только как у арендатора-субъекта малого предпринимательства на основании Федерального закона N 159-ФЗ, но и как у лица, осуществившего ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Поскольку истец произвел неотделимые улучшения в объекте с согласия арендодателей, стоимость данных неотделимых улучшений, определенных в заключении эксперта, с учетом износа, по состоянию на 25.09.2017 г. подлежит зачету в стоимость приобретаемых помещений.

С учетом заявления об уточнении исковых требований сумма неотделимых улучшений, подлежащая зачету в стоимость приобретаемых истцом помещений, составила 22 536 426 руб. 72 коп.

В силу положений п. д ст. 71, пп. д п. 1 ст. 72, ст. 73 Конституции Российской Федерации распоряжение собственностью субъекта Российской Федерации находится в ведении самого субъекта Российской Федерации. Спорные арендуемые помещения находятся в собственности города Москвы, в связи с чем, вопрос об отчуждении данных помещений должен разрешаться с применением законодательства города Москвы.

Кроме того, в силу п. 9 ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении имущества, закрепленного в хозяйственном ведении за государственными унитарными предприятиями.

Таким образом, данный федеральный закон не распространяется на спорное имущество.

По мнению апелляционного суда, применительно к спорным правоотношениям Федеральный закон N 159-ФЗ имеет приоритетное значение по отношению к Федеральному закону N 178-ФЗ, так как Федеральный закон N 159-ФЗ является специальным по отношению к настоящим правоотношениям, а также более новым в его действующей редакции от 03.07.2018 г.

При этом, введение в действие норм закона позволит стимулировать приватизацию объектов культурного наследия, возложив тем самым затраты на реставрацию и содержание таких объектов на их собственников и пользователей, и обеспечить не только экономию средств бюджетов всех уровней на содержание и сохранение памятников истории и культуры, но и привести в надлежащее состояние национальное достояние России.

В силу положений п. 20 ст. 4, п. 13 ст. 19 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства могут быть предоставлены государственные преференции в виде предоставления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного имущества.

Таким образом, предоставление субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность на основании Федерального закона N 159-ФЗ является мерой государственной поддержки, которая осуществляется на внеконкурсной основе и разрешена федеральным законодательством.

Как правомерно указано судом первой инстанции в обжалуемом решении, в спорных правоотношениях, когда помещения предоставлены в аренду истцу до 2035 года и истец надлежащим образом выполняет охранные обязательства по содержанию объекта культурного наследия, неоднократно оплачивая работы по его реставрации, отчуждение подобного объекта в части занимаемых истцом помещений на конкурсе не отвечает целям законодательства об охране объектов культурного наследия и приватизации ни на федеральном уровне, ни на уровне субъекта Российской Федерации.

Более того, подобная мера препятствовала бы волеизъявлению законодателя стимулировать гражданский оборот объектов культурного наследия и создать экономический стимул для содержания данных объектов за счет средств частных собственников.

При этом довод ответчиков о том, что судом первой инстанции не учтены изменения, внесенные в Федеральный закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, поскольку опровергается выводами суда, положенными в основу решения.

Доводы ГУП "РЭМ" на то, что комната В на этаже 2 площадью 13 кв.м. не входит в состав арендуемой истцом площади, в связи с чем, не может подлежать передаче в собственность истцу, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера ООО "АЗИМУТ" Е.В. Елисеенковой от 14.05.2018 г., комната В (лестничная клетка) площадью 13 кв.м. необходима для обслуживания помещений общей площадью 1 251,4 кв.м., расположенных в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11, 11а, 12-14; помещение б/н - комната А), также указанная комната необходима в качестве эвакуационного выхода из данных помещений в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент к требованиям пожарной безопасности" (ст. 89).

В соответствии со ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Таким образом, указанная лестничная клетка площадью 13 кв.м. непосредственным образом связана с помещениями, общей площадью 1 251,4 кв.м., общим назначением и совместно с данными помещениями составляет единый объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1 264,4 кв.м., являясь принадлежностью к главной вещи - арендуемым истцом помещениям.

Суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно признал недействительным распоряжение по передаче спорного помещения в хозяйственное ведения ГУП "РЭМ" и расценил данные действия как воспрепятствование истцу в реализации преимущественного права на выкуп помещения.

Согласно правовой позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в п. 5 Информационного письма от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу ст. 3 Закона и в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что принятие Департаментом оспариваемого распоряжения о передаче в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" арендуемых истцом помещений нарушает права и интересы последнего в сфере экономической деятельности, создает препятствия в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ права на выкуп арендуемых помещений. Из обстоятельств дела следует и не оспорено сторонами, что владение и пользование помещением сохранилось за истцом, помещение не передавалось во владение ГУП "РЭМ".

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст.ст. 8.1, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Регистрация права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на спорное помещение произведена 29.09.2017 г.

При вышеназванных обстоятельствах, с учетом того, что распоряжение от 11.09.2017 г. N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1" в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" указанного нежилого помещения принято Департаментом без фактического изъятия этого помещения из владения и пользования истца, не установлена необходимость данного помещения при осуществлении ГУП "РЭМ" его деятельности, суд первой инстанции правомерно посчитал не доказанным обстоятельство, что распоряжение в оспариваемой части соответствует положениям гражданского законодательства о закреплении и передаче имущества в хозяйственное ведение.

Оспариваемое распоряжение Департамента также не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, предусматривающему преимущественное право субъектов малого или среднего предпринимательства на выкуп арендуемых помещений, реализации которого препятствует передача помещения в хозяйственное ведение, не соответствует ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей запрет осуществления гражданских прав с намерением причинить вред другому лицу, поскольку вышеизложенное свидетельствует о совершении Департаментом и ГУП "РЭМ" действий, направленных на воспрепятствование ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова" в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Распоряжение о передаче спорного имущества в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" принято более полугода спустя с момента принятия постановления Правительства Москвы от 07.02.2017 г. N 36-ПП об утверждении среднесрочной программы приватизации государственного имущества города Москвы на 2017-2019 г. Фактические обстоятельства данного дела свидетельствуют о том, что распоряжение о передаче помещения, арендуемого истцом, в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" осуществлено с целью приватизации данного помещения в составе имущественного комплекса ГУП "РЭМ" в порядке заранее запланированной приватизации. При таких обстоятельствах, как указано судом первой инстанции, действия ответчиков противоречат духу законодательства о государственных унитарных предприятиях и направлены на воспрепятствование к реализации прав истца, выраженных в заявлениях о приватизации арендуемых помещений от 11.05.2016 г. и 25.09.2017 г.

С учетом изложенного, вопреки доводам ответчиков, распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 г. N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1" в оспариваемой части обоснованно признано недействительным, а право хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на данное помещение - отсутствующим.

Сделка по одностороннему отказу от договора аренды, выраженная в уведомлении ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 г. N 717/18/12- 34 о расторжении договора аренды, заключенного с истцом в отношении нежилого помещения общей площадью 1255,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 правомерно признана судом недействительной в силу несоответствия требованиям закона и нарушении прав и законных интересов истца, поскольку как следует из текста уведомления ГУП "РЭМ" об устранении нарушений от 24.01.2018 г. N 401/1/18/12-34, ГУП "РЭМ" установил истцу срок 7 дней для устранения нарушений договора аренды истцом в виде выявленных, по мнению ГУП "РЭМ", перепланировок, отсутствия отопления, непроведения реставрационных работ, наличия задолженности по арендной плате, воспрепятствование доступу арендодателя в помещение. Уведомлением от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 ГУП "РЭМ" сообщил истцу о расторжении с ним договора аренды в связи с выявленными нарушениями.

В качестве оснований для одностороннего расторжения договора аренды ГУП "РЭМ" указал на наличие несогласованных перепланировок в нежилом помещении, отсутствие отопления, непроведение истцом реставрационных работ в виде историко-культурного исследования предмета охраны и территории объекта и ремонтно-реставрационных работ по интерьерам, наличие задолженности истца по арендной плате, воспрепятствование доступу арендодателя в помещение.

Однако, суд первой инстанции, на основе оценки представленных в материалы дела доказательств, установил, что в арендуемых истцом помещениях отсутствуют какие-либо несогласованные перепланировки, что подтверждается документами БТИ по состоянию на 30.03.2006 г. и 29.09.2015 г., а также письмом БТИ о соответствии площадей от 25.03.2011 г. N 1156, письмом БТИ об исправлении технической ошибки от 15.03.2018 г. N ИС-А-948/18.

Таким образом, на дату отказа ГУП "РЭМ" от договора у истца отсутствовали несогласованные с собственником и уполномоченными органами перепланировки в арендуемых помещениях, в связи с чем, доводы ответчиков о наличии в нежилом помещении несогласованных перепланировок несостоятелен.

Судом первой инстанции не установлено наличие указанного ответчиками основания нарушения истцом охранного обязательства в части выполнения реставрационных работ.

Согласно акту технического состояния объекта от 16.05.2015 г. N ДКН-16-09-424/5-1, подписанному между истцом и Мосгорнаследием, действующим до 01.02.2020 г., истцу предписано выполнять поддерживающий ремонт и все иные работы по сохранению объекта и территории. Данный акт не содержит предписаний истцу в части выполнения каких-либо конкретных работ, в том числе проведения историко-культурного исследования предмета охраны и территории объекта и ремонтно-реставрационных работ по интерьерам. Иные документы, обязывающие истца выполнять данные работы, а также подтверждающие необходимость выполнения таких работ на объекте, ответчиками не представлены. В вышеуказанном акте технического осмотра объекта от 16.05.2015 г. отражено надлежащее состояние интерьеров, реставрация которых выполнена ранее арендатором.

Наличие у истца задолженности по договору аренды на дату направления оспариваемого уведомления судом первой инстанции не установлено, а соответствующие доказательства в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено..

Согласно расчету Департамента городского имущества города Москвы по состоянию на 14.09.2017 г. у истца отсутствовала какая-либо задолженность по договору аренды; переплата пени составляла 10 796 руб. 50 коп.

В соответствии с уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 03.05.2017 г. N 33-6-109751/17-(0)-1 арендная плата на 2017 г. за помещение составляет 1 305 574 руб. в месяц. При этом истец произвел арендные платежи на сумму 5 535 000 руб. Исходя из ежемесячного размера арендной платы общая сумма арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2017 г. и январь 2018 г. составила 5 222 296 руб. (1 305 574 руб. х 4 мес.). В этой связи истец полностью оплатил арендную плату по январь 2018 г. включительно (5 535 000 руб. - 5 222 296 руб. = 312 704 руб.); по состоянию на 05.02.2018 г. переплата на стороне истца составляла 312 704 руб.

На дату принятия оспариваемого уведомления о расторжении договора аренды от 02.02.2018 г. срок оплаты арендной платы за февраль 2018 года не наступил, так как данный срок установлен договором до 05.02.2018 г.

Кроме того, у истца также отсутствует какая-либо задолженность перед АО "РЭМ" по арендной плате, согласно актам сверки по состоянию на апрель 2018 г. и на февраль 2019 г.

С учетом изложенного, основание для расторжения договора в виде наличия долга по арендной платы судом первой инстанции не установлены.

Довод жалобы ГУП "РЭМ" о несоблюдении истцом обязательств по поддержанию здания в надлежащем порядке опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Доводы о недопуске истцом арендодателя в арендуемые помещения опровергается актами, подтверждающими неоднократный осмотр помещения представителями ГУП "РЭМ", ДГИ, Мосгорнаследия. Ссылка ГУП "РЭМ" на недопуск их представителей в помещение 23.01.2018 г. истцом не подтверждает умышленного воспрепятствования истцом осмотру помещения и нарушения тем самым договора аренды, поскольку ответчик не представил доказательств уведомления истца о планируемом осмотре помещения в указанную дату.

Согласно п. 15 договора аренды при повторном нарушении арендатором условий настоящего договора последний расторгается в одностороннем порядке в сроки, определенные предписанием госоргана, без предоставления арендатору помещения.

В соответствии с п. 20 договора аренды о предстоящем расторжении охранно-арендного договора стороны должны уведомить друг друга не позднее, чем за 1 (один) месяц.

Ответчик не представил доказательств совершения истцом нарушений, а также именно повторных нарушений договора аренды, уведомил истца о предстоящем расторжении договора менее чем за 1 месяц вопреки условиям договора, не предоставил истцу технической возможности устранить имеющиеся по мнению ответчика нарушения договора, поскольку направил уведомление о расторжении договора ранее истечения семидневного срока, установленного самим ответчиком истцу для устранения нарушений.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ГУП "РЭМ" издал уведомление от 02.02.2018 г. о расторжении договора аренды с истцом в отсутствие нарушений условий договора аренды со стороны истца, основания для расторжения договора аренды отсутствовали. При этом ГУП "РЭМ" осуществил свое право на односторонний отказ от договора недобросовестно, что является самостоятельным основанием для отказа судом ответчику в защите его права на сохранение договора аренды в статусе прекращенного.

Положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано признал недействительной сделку ГУП "РЭМ" по расторжению договора аренды в одностороннем порядке, оформленную уведомлением от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, и применил последствия недействительности сделки, в связи с чем запись о регистрации обременения договором аренды, заключенным с ООО "Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова", подлежит восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости.

Как справедливо отмечено судом, прекращение в ЕГРН записи об аренде на основании одностороннего заявления ГУП "РЭМ" произведено неправомерно.

Поскольку односторонний отказ ответчика от договора вызван выявлением нарушений истцом договора аренды, подлежащих проверке, то запись в ЕГРН об аренде могла быть прекращена только на основании заявлений обеих сторон договора (с учетом положений п. 11 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора"). Поскольку выполнение данных условий судом не установлено, запись подлежит восстановлению ЕГРН.

Ссылка Департамента городского имущества города Москвы на необоснованность заключения эксперта в части оценки рыночной стоимости помещений выражает лишь несогласие ответчика с результатом экспертизы.

При этом Департамент городского имущества города Москвы не указывает каких-либо конкретных нарушений, которые могли бы свидетельствовать о противоречивости выводов эксперта или вызывать сомнения в обоснованности заключения.

Иные доводы жалоб ответчиков не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку не опровергают выводы суда, положенные в основу решения.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, обусловлены несогласием заявителей с выводами суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства. Поскольку материалы апелляционных жалоб не содержат ссылки на доказательства, которые могут поставить под сомнение правомерность и обоснованность обжалуемого судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчиков расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2019 года по делу N А40-230621/17 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

В.Р. Валиев Д.В. Пирожков