Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 18АП-12982/19

г. Челябинск

19 сентября 2019 г.

Дело N А76-34481/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2019 по делу N А76-34481/2018 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" - Даниленко О.В. (доверенность от 25.02.2019).

Администрация города Магнитогорска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - ответчик, ООО "Ресурс") об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 74:33:0306003:158, площадью застройки 1618,9 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0312001:1888, принадлежащего на праве собственности ООО "Ресурс", путём его продажи с публичных торгов (т.1 л.д. 4-5).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 71; далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2019 (резолютивная часть решения от 16.07.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апеллянт считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы в силу того, что отношения по аренде земли между истцом и ответчиком сложились с 06.05.2014. Судом не учтены нормы пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также то обстоятельство, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 9331 от 14.04.2017 для завершения строительства объекта незавершённого строительства, что свидетельствует о реализации ответчиком права на заключение договора аренды без проведения торгов после 01.03.2015.

Соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу к дате судебного заседания не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители истца и третьего лица не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела, на основании договора аренды N 5164 от 31.08.2009 Администрацией города Магнитогорска обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский торгово-промышленный холдинг" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 площадью 3 171 кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, в районе ул. Калмыкова, (в районе садов) в Орджоникидзевском районе г. Магнитогорска; цель использования участка - для строительства здания магазина.

По договору передачи прав и обязанностей (перенаем) от 25.04.2014 ООО "Челябинский торгово-промышленный холдинг" (арендатор) передало ООО "Ресурс" (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды от 31.08.2009 N 5164 (т.1 л.д. 109-110).

На основании договора купли-продажи от 25.04.2014, заключенного между ООО "Челябинский торгово-промышленный холдинг" и ООО "Ресурс", последнее приобрело в собственность объект незавершенного строительства степенью готовности 70% с кадастровым номером 74:33:0306003:158 с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 площадью 3 171 кв.м. (т. 1 л.д. 45, 102).

Право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Ресурс" 06 мая 2014 года, что подтверждается сведениями единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 45), а также свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2014 74АД960992 (т.1 л.д. 108).

Между Администрацией города Магнитогорска и ООО "Ресурс" заключены дополнительные соглашения к договору аренды N 5164 от 31.08.2009 - от 03.07.2014 (т. 1 л.д. 50) и от 24.02.2015 (л.д. 53), согласно которым срок договора N 5164 от 31.08.2009 установлен до 12.08.2015.

Общество "Ресурс" обратилось в Администрацию города Магнитогорска с заявлением от 23.06.2015 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 площадью 3 171 кв.м. на новый срок (10 лет) (т. 1 л.д. 57).

Истцом и ответчиком подписано соглашение от 17.04.2017 о расторжении договора аренды N 5164 от 31.08.2009 (т. 1 л.д. 56).

По договору аренды земельного участка N 9331 от 14.04.2017 Администрация (арендодатель) предоставила обществу "Ресурс" земельный участок площадью 3 171 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0312001:1888, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, в районе ул. Калмыкова, 16 (т. 1 л.д. 6-11).

Согласно пункту 1.2. договора участок предоставлен для завершения строительства, с разрешенным использованием: магазин.

Согласно пункту 2.1. договора срок действия договора устанавливается по 23.06.2018; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 21.07.2015 (п. 2.2. - 2.3. договора).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 9331 от 14.04.2017 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.06.2017, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т. 1 л.д. 11).

Администрация направила в адрес ответчика письмо-предупреждение исх. N КУИиЗО-02/3227 от 26.06.2018 об одностороннем отказе от договора аренды N 9331 от 14.04.2017, которое получено ответчиком 09.07.2018 (т.1 л.д. 19-20).

Ссылаясь на то, что ответчик утратил право на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из отсутствия у истца права на обращение с настоящим иском, поскольку норма статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой органам местного самоуправления предоставлено право на изъятие объекта незавершенного строительства в судебном порядке, вступила в силу с 01.03.2015 и к спорным правоотношениям неприменима, так как отношения по аренде земли сложились между истцом и ответчиком с 06.05.2014.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав письменные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Федерального закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к арендным правоотношениям, имевшим место на 01.03.2015.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что в рамках договора аренды N 5164 от 31.08.2009, заключенного между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Челябинский торгово-промышленный холдинг" (арендатор) на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 площадью 3 171 кв.м., предоставленном для использования с целью строительства здания магазина, был возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 70% с кадастровым номером 74:33:0306003:158, собственником которого с 06.05.2014 на основании договора купли-продажи от 25.04.2014 с ООО "Челябинский торгово-промышленный холдинг" является общество "Ресурс" (т. 1 л.д. 44, 46, 102, 109).

Исходя из изложенного, в силу нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на основании договора передачи прав и обязанностей от 25.04.2014 (т. 1 л.д. 109-110), с момента приобретения права собственности на объект незавершенного строительства общество "Ресурс" стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 с тем же разрешенным использованием - для строительства магазина.

Исходя из условий заключенных между истцом и ответчиком дополнительных соглашений от 03.04.2014 и от 24.02.2015 к договору аренды N 5164 от 31.08.2009 (т. 1 л.д. 50, 53), срок договора установлен до 12.08.2015.

На основании заявления общества "Ресурс", поданного в Администрацию, от 23.06.2015 (т. 1 л.д. 57) между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 9331 от 14.04.2017 того же земельного участка, предоставленного согласно пункту 1.2. договора, для завершения строительства на срок до 23.06.2018, а также подписано соглашение от 17.04.2017 о расторжении договора аренды N 5164 от 31.08.2009 (т. 1 л.д. 56).

На основании письма-предупреждения исх. N КУИиЗО-02/3227 от 26.06.2018, полученного ответчиком 09.07.2018, Администрация выразила волю на отказ от договора аренды N 9331 от 14.04.2017 (т.1 л.д. 19-20), в силу чего по правилам пункта 2 статьи 621 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 9331 от 14.04.2017 прекращен.

Письмом от 24.05.2019 N АТ-09-630 Администрация города Магнитогорска сообщила обществу "Ресурс" об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 в связи с тем, что земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства (т. 2 л.д. 3).

Изложенные обстоятельства, обоснованно указанные Администрацией в апелляционной жалобе, свидетельствуют о том, что обществом "Ресурс" было реализовано предоставленное после 01.03.2015 право на однократное продление на три года договора аренды земельного участка для завершения строительства, договор аренды прекращен, в силу чего у Администрации имеется право на реализацию полномочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции о том, что нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы в силу возникновения арендных отношений между истцом и ответчиком с 06.05.2014 с момента приобретения ответчиком объекта незавершенного строительства, не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом N 171-ФЗ.

Федеральным законом N 171-ФЗ был изменён ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, путем установления общего принципа их предоставления в порядке проведения публичных процедур.

Наряду с этим нормы Земельного кодекса, вступившие в силу с 01.03.2015, допускают ряд случаев предоставления земельных участков без проведения торгов, одним из которых является реализация собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства права на однократное продление на срок не более трех лет договора аренды для завершения строительства объекта (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

До вступления в силу указанной нормы такой порядок регулировался нормой пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а по арендным правоотношениям, возникшим после 01.03.2015, порядок предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства урегулирован императивными нормами подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и изложенные нормы не предполагают иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Более того, согласно норме 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как ранее установлено апелляционным судом, возникшие на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в силу приобретения ответчиком расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 объекта незавершенного строительства), а также договора аренды N 5164 от 31.08.2009 (с учетом договора передачи прав и обязанностей от 25.04.2014) арендные отношения между истцом и ответчиком прекращены путем заключения Администрацией и обществом "Ресурс" соглашения 17.04.2017 о расторжении договора аренды N 5164 от 31.08.2009 и связи с заключением обществом с порядке пункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договора аренды N 9331 от 14.04.2017.

Тот факт, что земельный участок фактически не выбывал из владения общества, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора аренды N 5164 от 31.08.2009.

Таким образом, возникшие между истцом и ответчиком с 06.05.2014 и длящиеся по состоянию на 01.03.2015 правоотношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:33:0312001:1888 не только прекращены на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и в силу реализации обществом права на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства в порядке действующих норм земельного законодательства, в силу чего, вопреки выводам суда первой инстанции, не могут быть признаны длящимися правоотношениями, защищенные правовым иммунитетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ.

По изложенным основаниям, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований не могут быть признаны обоснованными как противоречащие нормам материального права.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершённого строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Между тем то обстоятельство, что истцом не были заявлены требования об определении начальной продажной стоимости имущества, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершённого строительством объекта путём продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершённого строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судами не установлена, а порядок реализации с публичных торгов изъятого объекта регулируется Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства", апелляционный суд не находит оснований для отказа в удовлетворении требований Администрации об изъятии у ответчика объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 74:33:0312001:1888, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, в районе ул. Калмыкова, 16, путём продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе в силу её удовлетворения подлежат отнесению на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.07.2019 по делу N А76-34481/2018 отменить.

Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" объект незавершенного строительства: кадастровый номер 74:33:0306003:158, площадью застройки 1618, 9 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0312001:1888, путём продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску и 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин