Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2019 г. N 18АП-11718/19

г. Челябинск

17 сентября 2019 г.

Дело N А76-23611/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2019 по делу N А76-23611/2018 (судья Катульская И.К.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет, КУИЗО) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИВА" (далее - ответчик, ООО "ИВА", общество), о взыскании задолженности по договору аренды за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 в размере 1 742 573 руб. 27 коп., пени за период с 01.01.2010 по 31.12.2015 в размере 438 787 руб. 92 коп., с продолжением начисления по день фактической уплаты долга в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка Российской Федерации.

Определением суда от 15.01.2019 (т. 2, л.д. 83) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Паутов Александр Витальевич (далее - Паутов, третье лицо).

Решением суда от 22.07.2019 (резолютивная часть объявлена 16.07.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. По мнению апеллянта, договор об уступке прав, заключенный между ответчиком и третьим лицом, является ничтожным, поскольку не прошел процедуру государственной регистрации и отсутствует согласие комитета на заключение данной сделки, в связи с чем Паутов не может считаться надлежащим арендатором. Также апеллянт полагает, что срок действия договора менее пяти лет и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не подлежит применению.

Считает выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды УЗ N 011686-Вр-2013 от 20.08.2013 заключен на срок более пяти лет, и допустимости в этой связи возможности передачи прав по договору Паутову на основании договора цессии без согласия арендодателя, необоснованными, поскольку распространение срока действия договора до его заключения в порядке п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не влияет на определение момента заключения договора и не изменяет срока его действия, в связи с чем, договор аренды заключен на срок менее пяти лет.

Податель жалобы отмечает, что все платежи проводились от имени ООО "ИВА", что говорит о фиктивности заключенного договора уступки прав.

Отзывы на жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание после перерыва 17.09.2019 представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 20.08.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО "ИВА" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для размещения (установки) и эксплуатации временного нестационарного объекта на территории города Челябинска УЗ N 011686-Вр-2013 (далее - договор; т. 1 л.д. 16-22), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на условиях договора земельный участок площадью 2 262 кв.м, расположенный по ул. Ворошилова, напротив дома N 3 и N 5 в Курчатовском районе города Челябинска, кадастровый номер 74:36:0711004:1226, из земель населенных пунктов (зона инженерной и транспортной инфраструктур, земли общего пользования), находящихся в распоряжении (собственности) муниципального образования "Город Челябинск", для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (участок N 2) (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.4 договора аренды его условия применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 10.03.2018.

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 20.08.2013 (т. 1, л.д. 25).

На основании п. 2.2 договора аренды за пользование спорным недвижимым имуществом арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату ежеквартально до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный счет.

В материалы дела комитетом представлен расчет платы за аренду N 1, составленный и подписанный сторонами договора за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 (т. 1, л.д. 23, 24).

В п. 2.3 договора аренды предусмотрен порядок изменения арендатором размера арендной платы в одностороннем порядке.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (п. 4.2.2 договора).

Как указал истец, ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 04.06.2018 N 16917 (т. 1, л.д. 30, 31) с требование об оплате задолженности по договору аренды и пени за просрочку исполнения обязательства. Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца, послужило основание для обращения комитета в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1, л.д. 67-69, 106-107).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности. Суд при этом принял во внимание, что требование предъявлено к ненадлежащему ответчику, которым в спорный период являлся Паутов на основании договора уступки прав и надлежащего уведомления комитета о состоявшейся уступке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта в части.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка для эксплуатации временной нестационарной автостоянки на территории города Челябинска УЗ N 011686-Вр-2013 от 20.08.2013, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0711004:1226, площадью 2 262 кв.м, расположенный по ул. Ворошилова, напротив дома N 3 и N 5 в Курчатовском районе города Челябинска, для эксплуатации временной нестационарной автостоянки (т. 1, л.д. 16-22).

Срок договора, в соответствии с п. 1.4 договора, распространен на отношения, возникшие с 01.01.2010 до 10.03.2018.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По смыслу норм ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Доказательств исполнения обязанности по оплате арендной платы за период с 01.01.2010 по 23.06.2015 ответчиком в материалы дела не представлено, вместе с тем суд первой инстанции обоснованно исходил из истечения срока исковой давности, в силу чего обоснованно отказал в иске о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке в соответствующей части.

Выводы суда первой инстанции в указанной части апелляционным судом признаются обоснованными и сторонами не обжалуются (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Между тем в части взыскания арендной платы за период с 24.06.2015 по 31.12.2015 судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела, между обществом "Инвалиды войны в Афганистане" (цедент) и Паутовым А.В. (цессионарий) оформлен договор уступки прав (цессии) от 01.04.2015, по условиям которого цессионарию переданы в полном объеме права и обязанности по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0711004:1226, площадью 2 262 кв.м (т. 2, л.д. 77, 78).

Согласно п. 5.1 названного договора, он вступает в силу со дня его подписания цедентом и цессионарием и действует до 31.12.2015.

В силу п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Из изложенных норм, регулирующих правоотношения по уступке права требования и переводу долга, не следует прямой запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды на определенный срок, однако, исходя из существа таких правоотношений, предполагающих полную замену стороны в обязательстве по аренде, возможность заключения срочного договора перенайма противоречит существу сделки перенайма.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды УЗ N 011686-Вр-2013 заключен сторонами 20.08.2013, и п. 1.4 договора стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2010 до 10.03.2018.

В силу п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Исходя из норм п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 435 и 438 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в предусмотренной законом форме.

Согласно п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

С учетом изложенных норм и разъяснений, договор аренды УЗ N 011686-Вр-2013, заключенный 20.08.2013 с условием о распространении его действия на фактически сложившиеся до его заключения правоотношения сторон, не может считаться заключенным на срок пять лет, как посчитал суд первой инстанции, в силу чего норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ к правоотношениям сторон неприменима.

Согласно п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст.22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В данном случае договором аренды (п. 4.2.15) предусмотрено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка арендатор вправе передать с письменного согласия арендодателя.

Доказательств получения такого согласия материалы дела не содержат, а уведомление от 21.02.2019, направленное ИП Паутовым в адрес истца (т. 2, л.д. 91, 92) с учетом изложенных выше мотивов правового значения не имеет, равно как и не имеет значения факт оплаты Паутовым арендных платежей (т. 1, л.д. 98, 99), поскольку исполнение обязательства кредитору неуправомоченным лицом не влечет правовых последствий.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об уступке прав по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Договор аренды УЗ N 011686-Вр-2013 от 20.08.2013 оформлен на срок более одного года, в силу чего подлежал государственной регистрации, а значит, подлежал государственной регистрации и договор уступки (цессии) от 01.04.2015, доказательства чего в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, Паутов не может считаться надлежащим арендатором земельного участка в период с 01.04.2015 по 31.12.2015, в силу чего на основании ст. 307, 309, п. 1 ст. 420 ГК РФ обязанность по исполнению договорных обязательств арендатора возлагается на ответчика.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку доказательства оплаты арендной платы в полном объеме не представлены, арендная плата (с учетом применения срока исковой давности за период с 24.06.2015 по 31.12.2015) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в силу чего требования о взыскании суммы основного долга подлежат частичному удовлетворению.

Апелляционной коллегией произведен перерасчет задолженности по арендной плате за период с 24.06.2015 по 31.12.2015:

1. с 24.06.2015 по 06.12.2015:

13 798 969,08х2%х0,369х3,3/365х197дней= 181 380 руб. 39 коп.

2. с 07.12.2015 по 31.12.2015:

16 564 965,30х2%х0,389х3,3/365х25дней=29 129 руб. 38 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца составила 210 509 руб. 77 коп.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Поскольку требования истца о взыскании арендной платы частично признаны судом обоснованными, требования о взыскании неустойки также подлежат частичному удовлетворению в сумме 11 057 руб. 03 коп. (210 509,77х191х1/300х8,25%), с продолжением начисления договорной пени до момента фактического исполнения обязательства.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным в части выводов о применении срока исковой давности и подлежит отмене в остальной части, требования истца - частичному удовлетворению, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 АПК РФ).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.07.2019 по делу N А76-23611/2018 отменить в части.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИВА" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в размере 210 509 руб. 77 коп. за период с 24.06.2015 по 31.12.2015 и пени в размере 11 057 руб. 03 коп. с продолжением начисления пени на сумму задолженности 210 509 руб. 77 коп. с 01.01.2016 по день фактической уплаты долга из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИВА" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в общей сумме 7 210 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова