Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 14АП-6541/19

г. Вологда

19 сентября 2019 г.

Дело N А66-15858/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 сентября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

при участии от администрации города Твери Парылиной Н.И. по доверенности от 11.09.2018, Круковой Н.В. по доверенности от 13.03.2018, от общества с ограниченной ответственностью "ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ" Шмелева А.В. по доверенности от 07.03.2018, Маркова Д.М. по доверенности от 05.12.2017, Маркова Дмитрия Михайловича,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 20 мая 2019 года по делу N А66-15858/2017,

установил:

администрация города Твери (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ" (адрес: 170008, город Тверь, улица Озерная, дом 2, офис 2;

ОГРН 1166952066775, ИНН 6950196151; далее - Общество) о взыскании 3 735 308 руб. 02 коп. задолженности по договору от 05.10.2015 N 209-1 аренды земельного участка за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 и 1 151 408 руб. 60 коп. пеней за период с 18.04.2017 по 12.12.2018 (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Тверской области от 19.10.2018 к производству принят встречный иск Общества к Администрации с требованиями:

- признать недействительным как противоречащий нормам действующего законодательства абзац 2 пункта 1.1 договора в части слов "размещение жилых домов не выше пяти надземных этажей";

- признать недействительными, как противоречащими вышеуказанным нормам действующего законодательства абзацы 4, 5, пункт 1 абзаца 6, пункта 7.6 договора аренды земельного участка от 05.10.2015 N 209-1, в части слов:

максимальная площадь застройки - 650 кв. метров;

этажность - 4-5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом,

разрабатывать проект строительства многоквартирного дома, (генплан, планы фасады и разрезы, паспорт цветового решения фасадов, фотофиксация участка, инженерное решение фундаментов, коммуникации), с ограничением высоты объекта нового строительства до 27 м.

Требования по встречному иску указаны с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Почтарев Максим Николаевич, Марков Дмитрий Михайлович, прокуратура Тверской области.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 20.05.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального прав, отсутствие в мотивировочной части решения выводов о несоответствии пункта 7.6 договора Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Представители Общества и Марков Д.М. в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу и ее представители в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.

Почтарев Максим Николаевич и прокуратура Тверской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения Маркова Д.М., представителей Администрации и Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 05.10.2015 на основании постановления администрации города Твери от 06.07.2015 N 961 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под среднеэтажную жилую застройку" и протокола заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право пользования в отношении муниципального имущества, в том числе земельных участков, а также конкурсов и аукционов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельных участков от 22.09.2015 N 37 между Администрацией (Арендодатель) и Почтаревым Максимом Николаевичем (Арендатор) заключен договор N 209-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

По условиям заключенного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2 671 кв.м, с кадастровым номером 69:40:0100215:22, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская обл., г. Тверь, ш. Петербургское, д.49, корп. 1 (далее - участок). Разрешенное использование земельного участка: "среднеэтажная жилая застройка". Цель использования - размещение жилых домов высотой не выше пяти надземных этажей, предназначенных для разделения на квартиры (пункт 1.1. договора).

В пункте 7.6 указаны существенные условия договора, а именно:

- высота застройки должна соответствовать условиям Главного управления по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области;

- при строительстве жилого дома необходимо выполнять требования СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях";

- строительство жилого дома осуществлять с учетом действующих норм и правил, Региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области, утвержденных постановлением администрации Тверской области от 14.06.2011 N 283-па;

- максимальная площадь застройки - 650 кв.м;

- этажность - 4-5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом;

- при строительстве многоквартирного жилого дома:

разработать проект строительства многоквартирного жилого дома (генплан, планы, фасады и разрезы, паспорт цветового решения фасадов, фотофиксация участка, инженерное решение фундаментов, коммуникации), с ограничение высоты объекта нового строительства до 27 м;

проект строительства многоквартирного жилого дома выполнить при участии дипломированного архитектора и в полном объеме согласовать с Главным управлением;

в соответствии с постановлением Губернатора Тверской области от 10.06,1997 N 309 заключить с Главным управлением по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области охранное обязательство на памятник археологии в границах землеотвода до начала производства работ на объекте;

по согласованному проекту обеспечить на договорной основе в полевой сезон (май-октябрь) проведение силами специализированной организации археологических исследований. Получить в Главном управлении разрешение на производство работ. По завершении археологических работ представить в Главное управление, заверенный сторонами (заказчик, руководитель археологической организации, исследователь и представитель Главного управления), акт приемки-сдачи работ с графическим приложением четкой привязки объекта исследования и его границ.

Срок аренды участка установлен с 05.10.2015 по 04.10.2021 (пункт 2.1 договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.10.2015.

Почтарев М.Н. и Марков Д.М. 30.12.2015 заключили соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.10.2015.

Марков Д.М. и Общество 31.08.2016 заключили соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка от 05.10.2015, согласно условиям которого, Общество принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей арендатора объекта по договору аренды в объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения, а также Общество принимает на себя все платежи, принадлежащие Маркову Д.М. по арендной плате за пользование объектом.

Ссылаясь на то, что за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 арендная плата по договору в размере 3 735 308 руб. 02 коп. (с учетом уточнения) не внесена, Администрация обратилась с первоначальным иском.

Общество, в свою очередь, возражая против заявленных требований, обратилось со встречным иском, полагая недействительными абзац 2 пункта 1.1, абзацы 4, 5, пункта 1 абзаца 6, пункта 7.6 договора аренды, указывая на то, что изложенные в указанных пунктах обременения, не позволяют арендатору владеть и пользоваться земельным участком, в связи с чем, по мнению ответчика, он не обязан уплачивать арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.

Суд первой инстанции признал требования по первоначальному иску законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку Общество доказательств погашения задолженности в сумме 3 735 308 руб. 02 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2018 в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило, то суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации.

В связи с нарушением Обществом договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы истец обоснованно на основании пункта 5.2 договора предъявил требование о взыскании пеней в размере 1 151 408 руб. 60 коп. за период с 18.04.2017 по 12.12.2018.

Представленный расчет пеней проверен судом первой инстанции и признан правильным.

В данной части решение Обществом не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции исходил из следующих норм права и обстоятельств дела.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 указанного Кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (статья 166 ГК РФ).

Исходя из части 1 статьи 168 упомянутого Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, указанные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ, в том числе о предмете аукциона (о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка и пр.), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Нормы действующего законодательства, в том числе ЗК РФ, не содержат запрета на размещение в извещении о проведении аукциона дополнительной необходимой информации, тем самым, из указанного не следует, что перечень сведений, подлежащих указанию в извещении в соответствии с ЗК РФ является исчерпывающим.

Из материалов дела следует, что на основании положений пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ, поскольку аукцион признан несостоявшимся, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100215:22 заключен с лицом, подавшим единственную заявку, - Почтаревым М.Н.

В последующем права аренды от Почтарева М.Н. перешли к Обществу.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия, в том числе о предмете договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арендатор, принимая решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100215:22 и заключая соответствующий договор, согласился со всеми условиями независимо от признания аукциона несостоявшимся.

Кроме того, как правомерно указано судом первой инстанции, торги на право аренды спорного земельного участка в установленном законом порядке недействительными в силу статьи 449 ГК РФ не признаны.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку условия о площади застройки (650 кв.м), этажности (4-5 этажей (без встроенных помещений общественного назначения) с подземным паркингом) перечислены в извещении о проведении аукциона, опубликованы в средствах массовой информации, заинтересованными лицами не оспорены, предусмотренные договором условия соответствует нормам действующего законодательства и требованиям аукциона.

Кроме того из материалов дела следует, что во исполнение условий договора Обществом подготовлена необходимая проектная документация, получено разрешение на строительство от 22.10.2018, то есть Общество приняло и согласилось со всеми условиями договора (т. 2, л. 126). Однако, вопреки условиям договора Общество запроектировало на земельном участке многоквартирный дом без подземного паркинга с встроенными общественными помещениями, в связи с чем, 09.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Твери отказано в выдаче разрешения на строительство такого объекта на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Указанный отказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Твери в установленном законом порядке также не обжалован.

Вместе с тем, строительство жилого дома имеет важное социальное значение и предусмотрено в интересах жителей г. Твери. Администрация, как орган местного самоуправления и как арендодатель земельного участка по договору заинтересована в создании такого объекта инфраструктуры, а также обладает достаточными полномочиями для организации его строительства, следовательно, не может создавать такие условия, которые не позволили бы Обществу исполнить принятое на себя оспариваемыми пунктами договора обязательство.

Таким образом, с учетом положений указанных норм права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Обществом обоснования невозможности исполнения договора сами по себе не могут служить основанием для признания спорных условий договора недействительными по статье 168 ГК РФ и отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, по существу направлены на переоценку установленных обстоятельств по делу при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем подлежат отклонению.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 20 мая 2019 года по делу N А66-15858/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДСК ТВЕРЬ - КОМФОРТ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина