Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2019 г. N 10АП-4180/19

г. Москва

11 июля 2019 г.

Дело N А41-80274/18

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск: Чеботарева А.С., по доверенности от 16.04.2019;

от ООО "Диском-П": Лисягин А.С., Коженкова А.В., по доверенности от 19.07.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу N А41-80274/18, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по исковому заявлению ООО "Диском-П" к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Диском-П" обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск Московской области с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 9 433 753,03 руб., в том числе - арендной платы в размере 5 346 743,75 руб. за период с 31.07.2015 по 05.07.2016 по договору аренды земельного участка от 24.08.2009 N 655, и 4 087 009,28 руб. - арендной платы за период с 31.03.2017 по 11.01.2018 по договору аренды от 05.07.2016 N 45.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу N А41-80274/18 исковые требования удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск в пользу ООО "Диском-П" денежные средства в размере 9 014 896 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов отказал.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 24.08.2009 между ООО "Диском-П" (арендатор) и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области (арендодатель) заключен договор аренды N 655 земельного участка с КН 50:55:0030416:30 площадью 10 899 кв. м по адресу г. Подольск ул. Парковая владение 3, для многоэтажного жилищного строительства с подземным гаражом.

Срок договора установлен п. 2.1 на три года.

Дополнительным соглашением N 1 от 20.05.2013 срок аренды установлен до 16.05.2014.

Разделом 3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 24.02.2016) установлены размер и порядок внесения арендной платы.

05.07.2016 между ООО "Диском-П" (арендатор) и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка с КН 50:55:0030416:30 площадью 10899 кв. м категории "земли населенных пунктов", разрешенное использование "многоэтажное жилищное строительство с подземным гаражом", по адресу установлен относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира г. Подольск ул. Парковая владение 3.

Срок договора установлен до 31.12.2016 (п. 2.1).

Разделом 3 договора установлены размер и порядок внесения арендных платежей.

На основании разрешения на строительство от 10.11.2016 N RU50-56-6401-2016 индивидуального 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения по адресу г. Подольск ул. Парковая д. 3 построен многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой.

30.12.2014 Администрацией г. Подольска обществу выдано разрешение N RU50334000-14-400 на ввод в эксплуатацию объекта - 10-ти этажного 5-ти секционного жилого дома с помещениями общественного назначения, с сетями инженерно-технического обеспечения и благоустройством территории по адресу г. Подольск ул. Парковая д. 3 (с изменениями, внесенными постановлением Главы г. Подольска от 31.12.2014 N 3277-п).

30.07.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 N RU50334000-14-400, акта приема-передачи квартиры от 18.05.2015, зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 40,3 кв. м N 74 в МКД по адресу г. Подольск ул. Парковая д. 3, за Ягодкиной В.Е.

Полагая, что с указанной даты 30.07.2015 он уже не являлся арендатором земельного участка по договорам аренды, однако продолжал вносить арендные платежи, истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере внесенных в указанные им периоды арендных платежей. В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

Введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в рассматриваемой ситуации между комитетом по управлению государственным имуществом и организацией. Арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании ст. 413 ГК РФ.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Из изложенного следует, что с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, состоявшейся 30.07.2015, обязательства по договорам аренды земельного участка под указанным домом, прекратились в соответствии со ст. 413 ГК РФ.

Как следует из представленных истцом расчетов, платежных документов, он с 30.07.2015 осуществил следующие арендные платежи:

- в размере 5 346 743,75 руб. за период с 31.07.2015 по 05.07.2016 по договору аренды земельного участка от 24.08.2009 N 655,

- 4 087 009,28 руб. - арендной платы за период с 31.03.2017 по 11.01.2018 по договору аренды от 05.07.2016 N 45.

Итого - в размере 9 433 753,03 руб. Указанную сумму истец полагает неосновательным обогащением ответчика, подлежащей возврату истцу.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Судом проверены расчеты истца и признаны ошибочными. При этом суд не принимает ссылки сторон на иные судебные акты, вступившие в законную силу, поскольку при их рассмотрении обстоятельства по использованию части участка для целей строительства нежилого объекта не исследовались.

Как видно из договоров аренды, площадь арендуемого земельного участка с КН 50:55:0030416:30 с видом разрешенного использования "многоэтажное жилищное строительство с подземным гаражом" составляет 10899 кв. метров. Арендная плата рассчитана исходя из указанной площади.

Исходя из вида разрешенного использования участка, на нем должны быть построены: многоэтажный жилой дом и подземный гараж.

Многоэтажный жилой дом построен и введен в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности на квартиру в нем. При этом, подземный гараж в эксплуатацию не введен, что следует из пояснений сторон и материалов дела.

Исходя из норм жилищного законодательства, право общей долевой собственности в отношении земельного участка собственников помещений в многоквартирном жилом доме распространяется только на земельный участок под многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно акту совместного осмотра земельного участка Администрацией го Подольска и ООО "Диском-П", на обследуемом участке с КН 50:55:0030416:30 площадью 10899 кв. м построен многоэтажный жилой дом и обустроена придомовая территория, на которой расположены спортивные и игровые площадки, площадки отдыха, хозяйственные площадки, пешеходные дорожки, тротуары, отмостки, проезды, временные парковки, КПП, газон, а также не введенный в эксплуатацию подземный гараж, вход в который огороже металлическим забором.

В акте указано, что ООО "Диском-П" составлен акт осмотра от 28.12.2018 с указанием площади зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, подписан специалистами сторон по договору аренды.

В соответствии с данными общества по площадям, площадь относящаяся к жилому дому, составляет 10 414,44 кв. м (95,56% площади участка), площадь относящаяся к паркингу 484,56 кв. м, в том числе: вход в автостоянку (эвакуационный выход) - 40,78 кв. м, въездная /выездная рампа - 443,78 кв. м (4,44% участка).

К расчету площадей истцом приложен расчет излишне уплаченной арендной платы: всего 9 433 753,03 руб., из которых пропорционально площадям, к жилому дому относятся 9014896 руб., к паркингу - 418 857,03 руб.

Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции посчитал обоснованным расчет неосновательного обогащения в части площади жилого дома. Поскольку автостоянка не введена в эксплуатацию суд первой инстанции обоснованно не включил площадь земельного участка под ней в расчет неосновательно обогащения.

В своей апелляционной жалобе Комитет указывает, что поскольку автостоянка не введена в эксплуатацию, договор аренды не может считаться расторгнутым и, соответственно, спорные суммы были уплачены истцом правомерно.

Между тем, как указывалось выше, спорный договор аренды прекратил свое действие в силу закона и то обстоятельство, что автостоянка не введена в эксплуатацию правового значения в рассматриваемом случае не имеет.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2019 года по делу N А41-80274/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова М.А. Немчинова