Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 19АП-4666/19

город Воронеж

19 сентября 2019 г.

Дело N А14-16310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: Куфта В.И., представителя по доверенности от 04.04.2019 N 22;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Куфта В.И., представителя по доверенности от 20.08.2019 N 97,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" (ОГРН 1133668013148, ИНН 3625012615) на решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.05.2019 по делу N А14-16310/2018 (судья Тисленко Д.И.) по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668052200, ИНН 3666181570) к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" (ОГРН 1133668013148, ИНН 3625012615) о взыскании 6 809 руб. 71 коп. пени (с учетом уточнения),

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069),

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (далее - УИЗО АГО г. Воронеж, истец) 06.08.2018 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" (далее - ООО "Эталон Альянс", ответчик) о взыскании 6 809 руб. 71 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, за период с 21.06.2017 по 04.05.2018 (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ДИЗО ВО, Департамент имущества области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.05.2019 исковое заявление УИЗО АГО г. Воронеж удовлетворено частично. С ООО "Эталон Альянс" в пользу УИЗО АГО г. Воронеж взыскано 6 794 руб. 75 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, за период с 21.06.2017 по 20.08.2018. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Эталон Альянс" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Эталон Альянс" явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель УИЗО АГО г. Воронеж и Департамента имущества области против доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что на основании заявления ООО "Стандарт" главой городского округа город Воронеж Воронежской области было издано постановление N 1247 от 08.08.2007 об утверждении проекта границ земельного участка площадью 4 446 кв.м для строительства торгового комплекса по ул. Фридриха Энгельса, 64.

Главным управлением государственного имущества Воронежской области 07.09.2007 был издан приказ N 1715-з о предоставлении ООО "Стандарт" в аренду сроком на 5 лет из категории земель населенных пунктов земельного участка площадью 4 446 кв. м для строительства торгового комплекса в городском округе город Воронеж по ул. Фридриха Энгельса, 64.

На основании указанного приказа 14.09.2007 между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и ООО "Стандарт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 323-07/гз, по условиям которого (пункты 1.1, 1.2) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 4 446 кв. м, расположенный по адресу: городской округ город Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 64, кадастровый номер 36:34:0401026:0035, сроком на 5 лет для строительства торгового комплекса.

В пункте 3.2 договора приведены базовые показатели для расчета арендной платы (в качестве целевого назначения участка указано строительство торгового комплекса), при их применении сторонами был согласован размер годовой арендной платы, который с 01.01.2007 составлял 880 352 руб. 46 коп.

При этом пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.2, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора (регулируемый характер арендной платы).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком со дня подписания договора и акта приема-передачи поквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

В пункте 3.6 договора установлено, что по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/000/003/2018-348419 от 27.06.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401026:35 усматривается, что он обременен арендой, рассматриваемый договор аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007 зарегистрирован в установленном порядке 18.09.2007, о чем в государственном реестре сделана запись N 36-36-01/257/2007-134, также отражены сведения об участниках и объектах долевого строительства - нежилых помещениях в здании, расположенном на нем. В графе "правообладатель" какой-либо субъект гражданского оборота не поименован, из чего следует, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Согласно акту приема-передачи от 14.09.2007 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, выступающий объектом аренды по договору N 323-07/гз от 14.09.2007. 6

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-36 от 20.03.2012, ООО "Стандарт" был разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса 64 а (на ранее предоставленном земельном участке по ул. Фридриха Энгельса, 64). В указанном документе в качестве общей площади объекта по проекту и фактически отражена 33 924, 2 кв. м.

На основании указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функций преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области.

В силу пункта 1.3 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365, Департамент имущества области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.

Согласно пункту 3.1.20 вышеприведенного положения ДИЗО ВО осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

Между ДИЗО ВО (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор-1) 28.02.2013 на основании статей 450, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, постановления Правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-36302000-36 от 20.03.2012, записи в государственном реестре N 36-36-01/025/2012-924 от 24.05.2012 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007. В связи с переходом права собственности на объект недвижимости от ООО "Стандарт" к ЗАО "Тандер" (часть здания в лит. А, А1, назначение: нежилое, общая площадь 2 652, 6 кв. м, адрес: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 64 а, условный номер 36-36-01/025/2012-615) было принято ООО "Стандарт" как арендатора из преамбулы договора исключить путем замены на ЗАО "Тандер" - арендатора-1, изложить в ней, что договор заключается с учетом возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Сторонами также были определены базовые показатели для расчета арендной платы, целевое назначение обозначено как строительство торгового комплекса (фактически занимаемый торговым комплексом). Размер ежегодной арендной платы с 24.05.2012 составлял 1 369 082 руб. 57 коп. При этом для арендатора-1 ежегодная арендная плата была установлена пропорционально доле в праве собственности на строение 2 652, 6/33 924, 2.

Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны внесли изменения в положения пунктов 3.4 и 3.6 договора аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, касающиеся срока внесения арендной платы и ответственности на нарушение такового. Установлено, что арендатор обязуется вносить арендную за право пользования земельным участком со дня подписания договора поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала. По окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Как указано в исковом заявлении и не оспаривается ответчиком, ООО "Эталон Альянс" на праве собственности с 27.02.2014 принадлежат нежилые встроенные помещения в литере А общей площадью 840, 9 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Воронеж, Фридриха Энгельса, 64 а (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества N 36/000/003/2017-223869 от 19.05.2017 исследовалась судом при обозрении материалов дела NА14-17455/2017 в электронном виде).

В подтверждение размера кадастровой стоимости земельного участка истцом представлен скриншот страницы "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://rosreestr.ru), согласно которому с 2016 года она составляет 67 077 557 руб. 82 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области (резолютивная часть) по делу N А14-17455/2017 от 22.11.2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставленному без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, с ООО "Эталон Альянс" в пользу ДИЗО ВО взыскана арендная плата за период с 27.02.2014 по 30.06.2017 в размере 112 380 руб. 10 коп., пени за период с 28.04.2014 по 20.06.2017 в размере 20 945 руб. 72 коп. (договор аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007).

УИЗО АГО г. Воронеж 24.05.2018 в адрес ООО "Эталон Альянс" было направлено уведомление-предупреждение N 1089-п/18 от 17.05.2018 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007.

Предъявленная к взысканию сумма задолженности по арендной плате была погашена ответчиком в добровольном порядке, в том числе в период рассмотрении спора.

После уточнения истцом заявленных требований, в том числе ввиду корректировки расчета, на рассмотрении суда оставлено требование о взыскании с ответчика 6 809 руб. 71 коп. пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору, за период с 21.06.2017 по 04.05.2018.

Обращаясь с рассматриваемым иском, УИЗО АГО г. Воронеж в силу положений пункта 1 статьи 40, пункта 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ, и руководствуясь пунктами 1.5, 2.2.9 и 2.2.10 Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 26.09.2012 N 940-III, действовало в рамках реализации своих полномочий как администратора доходов бюджета.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, который означает, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения закреплены в пункте 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Как установлено арбитражным судом области, ООО "Эталон Альянс" на праве собственности с 27.02.2014 принадлежат нежилые встроенные помещения в литере А общей площадью 840, 9 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 64 а, расположенном на спорном земельном участке.

Таким образом, ООО "Эталон Альянс" при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у заявителя с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.

Принимая во внимание наличие действующего договора аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, права и обязанности арендатора принадлежат по нему ООО "Эталон Альянс" как одному из соарендаторов.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Воронежской области (резолютивная часть) от 22.11.2017 по делу N А14-17455/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставленному без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, и имеющим в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальное значение для рассматриваемого иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3.6 договора аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по уплате арендной платы, взыскание задолженности по которой было первоначально заявлено в рамках настоящего дела, но впоследствии в связи с погашением задолженности, исковые требования уточнены, заявлено лишь о взыскании неустойки, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции находит правомерным применение имущественной ответственности в виде договорной неустойки.

В соответствии с расчетом истца неустойка за период с 21.06.2017 по 04.05.2018 составила 6 809 руб. 71 коп.

Проверив представленные истцом расчет и ответчиком контррасчет суммы пени, арбитражный суд области признал их некорректными, поскольку ответчиком не учтен нарастающий итог задолженности за весь период арендных отношений, а истцом не произведено его точное сопоставление с предшествующим в рамках дела N А14-17455/2017 с учетом корректировки расчетом.

Приведенное в положенном в основу исковых требований договоре аренды целевое назначение земельного участка как "строительство торгового комплекса" не влияет на расчет размера арендной платы при фактическом назначении "торговый комплекс", поскольку истцом, исходя из его расчета, применена арендная ставка "2 %", что соответствует виду разрешенного использования земельного участка "5", имеющему наименование "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

В соответствии с произведенным арбитражным судом области расчетом размер неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка N 323-07/гз от 14.09.2007, за период с 21.06.2017 по 20.08.2018 составил 6 794 руб. 75 коп.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А14-17455/2017, суд апелляционной инстанции полагает, что требования истца о взыскании с ответчика 6 794 руб. 75 коп. пени за период с 21.06.2017 по 20.08.2018 являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Выводы суда области в части отказа в удовлетворении заявленных требований в остальной части сторонами не оспариваются. Оснований для переоценки выводов суда в этой части судебная коллегия не усматривает.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.05.2019 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.05.2019 по делу N А14-16310/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эталон Альянс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых