Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 г. N 15АП-9749/19

город Ростов-на-Дону

12 июля 2019 г.

дело N А32-11380/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Самоткан Ю.В., доверенность от 15.02.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МТУ ФАУГИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2019 по делу N А32-11380/2015

по иску ЖСК "Премиум"

к ответчику - МТУ ФАУГИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея

при участии третьего лица - администрации города Сочи

о понуждении заключить договор

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительного кооператив "Премиум" обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея) о понуждении в 10-дневный срок со дня вступления судебного решения в законную силу заключить с ЖСК "Премиум" договор аренды земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1011 на срок по 27.04.2055, установив размер годовой арендной платы 7042796 руб. 10 коп. (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3 л.д. 124-125).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017, остановленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, иск удовлетворен. Суд обязал Территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае в 10-дневный срок со дня вступления судебного решения в законную силу заключить с ЖСК "Премиум" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1011, на срок по 27.04.2055, установив размер годовой арендной платы 7042796 руб. 10 коп.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.10.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-11380/2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции, отменяя решения судов нижестоящих инстанций, указал на необходимость установления цели закрепления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за открытым акционерным обществом "Агрофирма "Кудепста", исследования соответствующих правоустанавливающих актов и государственного акта, подтверждающих такое закрепление. В материалы дела не были представлены доказательства того, что целью закрепления исходного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО "Агрофирма "Кудепста" являлась застройка микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, судом не дана оценка договору аренды от 27.04.2006 N 04-24/196С с учетом указанной в нем цели предоставления земельного участка на предмет соответствия процедуры его заключения действовавшей в тот момент статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство об изменении предмета требований, истец просил обязать Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю в 10-дневный срок со дня вступления судебного решения в законную силу заключить с ЖСК "Премиум" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, площадью 75595 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, на срок по 27.04.2055, установив размер годовой арендной платы 7042796 руб. 10 коп. (т. 5 л.д. 36).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация города Сочи (определение от 25.06.2018 - т. 6 л.д. 29-30).

Решением от 13.03.2019 иск удовлетворен, суд обязал Территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю в 10-дневный срок со дня вступления судебного решения в законную силу заключить с ЖСК "Премиум" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1047, площадью 75595 кв.м, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, на срок по 27.04.2055, установив размер годовой арендной платы 7042796 руб. 10 коп.

Решение мотивировано тем, что предметом спорного договора является земельный участок, образованный из участка являющегося предметом ранее заключенного договора и созданного в результате межевания и постановки на кадастровый учет, ЖСК "Премиум" имеет право требовать заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. Размер арендной платы спорного земельного участка определен в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом не представлен полный пакет документов, предусмотренный приказом Минэкономразвития Российской Федерации N 475 от 13.09.2011, при обращении с заявлениями о заключении договора от 19.06.2014 и от 25.02.2015. По мнению заявителя, истцом избран ненадлежащий способ защиты, истцом не обосновано наличие спора о праве, в рамках которого возможно удовлетворить заявленное требование. Надлежащим способом защиты является обжалование действий (бездействия) Межрегионального территориального управления, выразившегося в непредоставлении земельного участка по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указал на то, что при рассмотрении дела не дана оценка правомерности проведения судебной экспертизы, порученной ООО "Сочинское агентство оценки". Судом не указаны мотивы, по которым не принят отчет рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, составленный по заказу Межрегионального территориального управления Росимущества Российской Федерации в Краснодарском крае и Республике Адыгея за счет бюджетных средств.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель Межрегионального территориального управления ФАУГИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея не явился.

Представитель третьего лица - администрации города Сочи в заседание не явился, отзыв не представил.

Межрегиональное территориальное управление и администрация г. Сочи извещены о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановления N 5/1 администрацией города Сочи "Об утверждении материалов землеустройства и выдаче государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственным предприятиям города" от 09.01.1997 выдан АО агрофирма "Кудепста" государственный акт КК-2 N 426001766 от 14.05.1998 о предоставлении 716,07 га в бессрочное (постоянное) пользование для сельскохозяйственного использования (т. 5 л.д. 158-161, т. 5 л.д. 164-168).

На основании решения Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12.09.2005 по делу N 2-1602/05 и распоряжения Сочинского филиала Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю от 18.10.2005 N 04-04/1515С за ОАО "Агрофирма "Кудепста" оставлен в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок общей площадью 714,3349 га расположенный частью в первой, частью во второй зонах санитарной охраны курорта, с категорией земель - земли поселений для сельскохозяйственного использования, находящихся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах г. Сочи (т. 6 л.д. 4-8).

ОАО "Агрофирма "Кудепста" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Сочинский филиал) с заявлением от 28.02.2006 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинских районах города Сочи.

Проектно-изыскательской экспедицией Российской академии сельскохозяйственных наук проведено межевание, по результатам которого уточненная площадь землепользования "Агрофирма "Кудепста" составила 714,3312 кв.м.

Филиалом территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи 22.03.2006 утверждено распоряжение N 04-04/1123С "О переоформлении открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлеровском и Хостинском районах города Сочи" (т. 5 л.д.146-151).

Согласно распоряжению ОАО "Агрофирма "Кудепста" в аренду сроком на 49 лет предоставлены земельные участки, расположенные во второй зоне округа санитарной охраны курорта, частью в зоне курортных парков и других земельных насаждений общего пользования, частью в зоне сельскохозяйственного использования, частью в зоне жилой застройки, рекреационного жилья по генплану города Сочи, с категорией земель - земли поселений, находящиеся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах, в том числе:

для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса N 1 (44790 кв м), N 2 (48360 кв.м), N 3 (90036 кв.м), N 4 (58766 кв.м), N 5 (49917 кв.м), N 7 (75251 кв.м), N 18 (155384 кв.м), N 19 (119525 кв.м), N 20 (77012 кв.м), N 21 (51708 кв.м), N 25 (114939 кв.м), N 26 (648170 кв.м), N 29 (127302 кв.м), N 31 (67342 кв.м), N 33 (20489 кв.м), N 45 (143 кв.м);

для сельскохозяйственного использования: N 9 (164197 кв.м), N 10 (46874 кв.м), N 15 (91643 кв.м), N 16 (148897 кв.м), N 34 (306399 кв.м), N 35 (5988 кв.м), N 36 (301735 кв.м), N 37 (932514 кв.м), N 38 (1863195 кв.м), N 39 (16252 кв.м), N 47 (305348 кв.м), N 48 (1172845 кв.м), N 49 (14479 кв.м), N 40 (915 кв.м), N 42 (4070 кв.м), N 43 (1457 кв.м), N 46 (8077 кв.м), N 50 (5132 кв.м), N 51 (1046 кв.м), N 52 (3084 кв.м).

Земельный участок (з/у N 20 по распоряжению N 04-04/1123С от 22.03.2006) с кадастровым номером 23:49:0408000:0040, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлеровский район, площадью 77012 кв.м, 03.04.2006 поставлен на кадастровый учет (кадастровый паспорт N 23-43/12/12-59033).

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) 27.04.2006 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/196С (т. 1 л.д. 27-34), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне интенсивного рекреационного использования сочинского ГПНП, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне А-1-б с кадастровым номером 23:49:0408000:0040, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок N 20, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 77012 кв.м в том числе обременения: Сочинские электрические сети ОАО "Кубаньэнерго" - 20290 кв.м Договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 4.1 договора базовая ставка арендной платы - 31,97 руб./кв.м, экономико-планировочная зона А-1-б, коэффициент зональной дифференциации 1,44, коэффициент целевого использования - 1,9, площадь 77012 кв.м, размер годовой арендной платы за участок составляет 3545386 руб. 04 коп. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору и подписывается сторонами.

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0040 по акту от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 35).

По дополнительному соглашению от 20.12.2006 размер арендной платы в соответствии с пунктом 1.2 постановления главы города Сочи от 31.01.2006 N 212 за период с 07.07.2006 по 31.12.2006 составляет 498531 руб. 48 коп. (т. 1 л.д. 37-38).

В соответствии с договором N 20 от 07.07.2006 ОАО "Агрофирма Кудепста" передало права и обязанности по договору земельного участка права по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 04-24/196С от 27.04.2006 ЖСК "Монолит" (т. 1 л.д. 68-70).

Предметом договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 20 от 07.07.2006 является передача прав и обязанностей арендатора от ОАО "Агрофирма "Кудепста" в пользу ЖСК "Монолит" на земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарно охраны курорта, в зоне интенсивного рекреационного использования сочинского ГПНП в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне А-1-б с кадастровым номером 23:49:0408000:0040, находящийся по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, земельный участок N 20, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 77012 кв.м, в том числе обременения: Сочинские электрические сети ОАО "Кубаньэнерго" - 20290 кв.м.

Договор N 20 от 07.07.2006 зарегистрирован в установленном порядке ГУ ФРС по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав 28.07.2006 сделана запись государственный номер регистрации 23-23-22/22/004/2006-186.

Между ЖСК "Премиум" и ЖСК "Монолит" 12.03.2007 заключен договор N 20/20 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/196С от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 40-43).

Согласно пункту 1 названного договора ЖСК "Монолит" передало в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка ЖСК "Премиум" по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 20 от 07.07.2006.

В рамках реализации Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в целях обеспечения олимпийского строительства, указанный земельный участок разделен, в результате чего, образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0402056:1045 площадью 76 кв.м, 23:49:0402056:1046 площадью 126 кв.м и 23:49:0402056:1047 площадью 75695 кв.м.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края N 327-р от 19.04.2012 земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402056:1045 и 23:49:0402056:1046 изъяты для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Воздушные линии (ПОкВ) от подстанции "Псоу" до подстанции "Адлер", от подстанции "Адлер" до подстанции "Кудепста", от подстанции "Кудепста" до подстанции "Хоста" (т. 1 л.д. 44-45).

Уведомлением от 05.09.2012 N 81-9476/12-02.2 Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года сообщил ЖСК "Премиум" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1011 площадью 77012 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, договор N 20 расторгнут в одностороннем порядке и право аренды ЖСК "Премиум" на данный земельный участок прекращено согласно пункту 2 статьи 15 Федерального закона "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Между ЖСК "Премиум", ГК "Олимпстрой" и Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года заключено соглашение N 1731-327-р от 07.09.2012 (т. 1 л.д. 48-53), по условиям которого право аренды ЖСК "Премиум" прекращено в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения земельных участков с кадастровыми N 23:49:0402056:1045 и 23:49:0402056:1046.

Письмом от 22.04.2013 ЖСК "Премиум" обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом с заявлением о заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402005:1049, 23:49:0402056:1047.

Проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым N 23:49:0402056:1047, площадью 75695 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым N 23:49:0402056:1011, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок N 20, направленный Территориальным управлением ФАУГИ по Краснодарскому краю, подписан ЖСК "Премиум" и направлен ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю. Однако, подписанный договор не возвращен.

ЖСК "Премиум" 19.06.2014 обратилось к Территориальному управлению ФАУГИ по Краснодарскому краю с предложением заключить в течение 14 дней с момента получения данного письма с договор аренды вышеуказанного земельного участка с приложением проекта договора, документами в соответствии с Перечнем документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475, на предложенных Территориальным управлением условиях, а именно срок договора устанавливается по 27.04.2055, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 3777757 руб. 50 коп., рассчитываемый с учетом рыночной стоимости участка равной 45791000 рублей (т. 1 л.д. 73-75).

В письме ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю от 22.07.2014 N 09/7449 указало, что предложенный расчет размера арендной платы не соответствует действующему законодательству, поскольку произведен на основании отчета от 30.08.2013 N ОФ/2012-0033-01/102 "Об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 23:49:0402056:1047". При этом, государственным органом инициирована процедура о проведении оценочных мероприятий по определению актуальной рыночной стоимости указанного земельного участка с целью определения расчета арендной платы (т. 1 л.д. 20).

По заказу ЖСК "Премиум" оценочной организацией - ООО "Авантаж" составлен отчет N 012315.01 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N 23:49:0402056:1047, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка равна 44431000 рублей. Соответственно, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок составляет 3665557 руб. 50 коп. (т. 1 л.д. 110-232).

ЖСК "Премиум" 25.02.2015 обратилось в ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю с предложением в течение 30 (тридцати) дней с момента получения данного письма заключить с кооперативом договор аренды земельного участка, вышеуказанного земельного участка с приложением отчета N 012315.01 об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также со всеми иными необходимыми документами, список которых указан в Перечне документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475, на следующих условиях:

ТУ Росимущества в Краснодарском крае предоставляет, а ЖСК "Премиум" принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым N 23:49:0402056:1047, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 75695 кв.м, в том числе обременения: Сочинские электрические сети ОАО "Кубаньэнерго" -19649 кв.м;

срок аренды участка устанавливается по 27.04.2055;

размер годовой арендной платы за участок составляет 3665557 руб. 50 коп. (т. 1 л.д. 98-101).

В письме от 20.03.2015 Территориальное управление Росимущеста в Краснодарском крае отказалось от заключения договора (т. 1 л.д. 21-22).

В связи с уклонением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от заключения договора, ЖСК "Премиум" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент издания распоряжения от 22.03.2006 N 04-04/1123С) в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующей территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельные участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными нормативными правовыми актами, Уставом города Сочи, Генеральным планом города Сочи, а также иными актами и документами, определяющими основные направления социально-экономического и градостроительного развития города Сочи, охраны культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

На основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи N 04-04/1515С от 18.10.2005 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Агрофирма "Кудепста" земельным участком площадью 1,7351 га, в том числе 0,3988 га для организации дорог общего пользования.

Согласно пункту 2 распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи от 18.10.2005 N 04-04/1515С за ОАО "Агрофирма "Кудепста" в постоянном (бессрочном) пользовании оставлен земельный участок площадью 714,3349 га, расположенный частью в первой, частью во второй зонах санитарной охраны курорта, с категорией земли - земли поселений для сельскохозяйственного использования, находящихся частично в Адлерском, частично в Хостинском районах г. Сочи.

В целях приведения землепользования в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, во исполнение статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, руководствуясь Положением о филиале Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи, утвержденным приказом Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 31.05.2005 N 29, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи N 04-04/1123С от 22.03.2006 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО Агрофирма "Кудепста" земельным участком площадью 714,3312 га. и ОАО Агрофирма "Кудепста" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок N 20 площадью 77012 кв.м, расположенный в экономико-планировочной зоне А-1-б, с категорией земли "земли поселений" для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса".

Для установления границ земельного участка N 20 площадью 77012 кв.м и его постановки на кадастровый учет осуществлено межевание и постановка на кадастровый учет земельного участка.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю в материалы дела представлены документы, на основании которых был осуществлен кадастровый учет, из которых усматривается, что постановка на кадастровый учет земельного участка N 20 площадью 77012 кв.м осуществлена на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи N 04-04/1123С от 22.03.2006, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0408000:40.

В соответствии с письмом N 03726/01-15 от 05.04.2018 филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю вид разрешенного использования "для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса (77012 кв. м)" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0408000:40, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, земельный участок N 20", присвоен с момента постановки на кадастровый учет 03.04.2006 в соответствии с распоряжением филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому краю в г. Сочи N 04-04/1123С от 22.03.2006.

Как отмечено выше, 27.04.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/196С (т. 1 л.д. 27-34), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне интенсивного рекреационного использования сочинского ГПНП, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне А-1-б с кадастровым номером 23:49:0408000:0040, находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок N 20, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 77012 кв. м в том числе обременения: Сочинские электрические сети ОАО "Кубаньэнерго" - 20290 кв. м Договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055 (пункт 2.1).

В соответствии с правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:40 (в последующем 23:49:0402056:1011) расположен в зоне Ж3 среднеэтажной жилой застройки высотой до 22 метров.

Таким образом, изменение назначения исходного земельного участка произведено до заключения ранее действующего договора аренды земельного участка от 27.04.2006.

В соответствии с договором N 20 от 07.07.2006 ОАО "Агрофирма Кудепста" передало права и обязанности по договору земельного участка права по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 04-24/196С от 27.04.2006 ЖСК "Монолит" (т. 1 л.д. 68-70).

Между ЖСК "Премиум" и ЖСК "Монолит" 12.03.2007 заключен договор N 20/20 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 04-24/196С от 27.04.2006 (т. 1 л.д. 40-43). Согласно пункту 1 названного договора ЖСК "Монолит" передало в полном объеме свои права и обязанности арендатора земельного участка ЖСК "Премиум" по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 20 от 07.07.2006.

В целях обеспечения олимпийского строительства, указанный земельный участок был разделен, в результате чего, образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0402056:1045 площадью 76 кв.м, 23:49:0402056:1046 площадью 126 кв.м и 23:49:0402056:1047 площадью 75695 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Нормы статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации регламентированы особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды либо собственности.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в редакции от 31.12.2005 порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности следующий:

подача заявления о предоставлении в аренду земельного участка для жилищного строительства в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

принятие решения о проведении аукциона исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления;

определение продавцом начальной цены предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды;

установление времени, места и порядка проведения аукциона, формы и сроков подачи заявок на участие в аукционе, порядка внесения и возврата задатка, величины повышения начальной цены предмета аукциона;

опубликование извещения о проведении аукциона;

предоставление документов для участия в аукционе;

проведение аукциона;

подписание договора аренды с победителем аукциона.

В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.10.2003 N 167-з "Об утверждении Методических рекомендаций по рассмотрению исполнительными органами государственной власти Краснодарского края и органами местного самоуправления заявлений граждан и юридических лиц о предоставлении в аренду или постоянное (бессрочное) пользование земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения" порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования следующий:

подача заинтересованным лицом заявления о переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды в уполномоченный орган, в компетенцию которого входит распоряжение испрашиваемым земельным участком;

к заявлению прикладываются правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок, выданные органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах компетенции и подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подлинник или копия, заверенная органом, выдавшим документ, и их копии).

по результатам рассмотрения и согласования материалов уполномоченным органом готовится проект правового акта (постановления, распоряжения, приказа) о предоставлении земельного участка либо об отказе в предоставлении земельного участка.

Указанные методические рекомендации распространяются на случаи переоформления в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права постоянного (бессрочного) пользования незастроенными земельными участками на право аренды.

Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и переоформление права постоянного бессрочного пользования происходят с применением разных административных процедур: посредством заключения договора аренды после проведения аукциона и посредством заключения договора аренды на основании правоустанавливающих документов о правах на землю, возникших до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, эти законоположения, учитывающие специфику конкретных земельных отношений, а также особенности правового регулирования, действовавшего до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, нельзя применять по отношению друг к другу.

В пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" введено, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования проводится в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения договора от 27.04.2006) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2008 в соответствии с правилами статьи 36 Кодекса.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки.

Таким образом, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции действующей на момент заключения договора от 27.04.2006) предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

Совокупное толкование норм позволяет сделать вывод, что порядок переоформления права постоянного бессрочного пользования в право аренды регламентирован специальными нормами и не ставится в зависимость от категории и вида использования земельного участка.

Поскольку предметом нового договора аренды является земельный участок, образованный из участка, являющегося предметом ранее заключенного договора аренды и созданного в результате межевания и постановки их на кадастровый учет, ЖСК "Премиум" имеет право требовать заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1047 без проведения торгов.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 421 Кодекса условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий: решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора (пункт 4 статьи 445 Кодекса).

Из содержания статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что до обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор сторона, от которой исходит предложение о заключении договора, должна направить обязанной стороне оферту (проект договора).

Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта должна содержать существенные условия договора.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ЖСК "Премиум" выполнило требования законодательства, предусмотренные статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, о досудебном порядке заключения договора - оферта с указанием предмета и срока аренды направлена Теруправлению.

Требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом соответствующему государственному органу оферты и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в указанный срок. Соответственно, избранный истцом способ защиты права является допустимым.

Поскольку истцом заявлено требование о заключении гражданско-правового договора аренды земельного участка, доводы заявителя жалобы о том, что истцом избран неправильный способ защиты, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете, сроке и цене. Иные условия договора, в том числе - о сроках и порядке внесения арендной платы, порядке ее изменения подлежат установлению в соответствии с императивными требованиями земельного законодательства.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью проверки достоверности величины рыночной стоимости земельного участка, положенной в основание расчета размера арендной платы, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" Беклемешеву А.Ю.

Согласно выводам эксперта (заключение N ЮЭ-16/027 от 26.10.2016), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:490402056:1047, площадью 75695 кв.м составляет 70427961 рубль.

Экспертом обоснован выбор подхода к оценке, обоснован выбор объектов-аналогов, обоснованы и применены корректировки.

Доводы с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства в апелляционной жалобе не приведены, в связи с чем признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы должен быть определен по отчету оценки рыночной стоимости, представленном Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С х Р, где: А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 11.12.2015 N 3894-У с 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. С 19.09.2016 ставка рефинансирования составляет 10 % годовых.

Таким образом, арендная плата в год: 70427961,00 x 10 % = 7042796 руб. 10 коп.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2019 по делу N А32-11380/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.