Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 г. N 07АП-7937/19

город Томск

20 сентября 2019 г.

Дело N А03-9635/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арышевой М.С., с использованием средств аудиозаписи и применением систем видео-конферец связи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (N 07АП-7937/2019) на решение от 24.06.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9635/2018, по иску Управления имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376, 656049, Алтайский кр, город Барнаул, улица Чкалова, 64) к обществу с ограниченной ответственностью "Алтпрофиль" (ИНН 2224146433, ОГРН 1112224004386, 656037, Алтайский кр, город Барнаул, проспект Калинина, 67 л) об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Алтпрофиль" следующих объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Звездная, 2в, путем продажи с публичных торгов: с кадастровым номером 22:63:030306:67, процент готовности 33 %; с кадастровым номером 22:63:030306:68, процент готовности 96 %, площадью 128,6 кв.м.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Тараненко О.Ю. по доверенности от 06.02.2019

от ответчика - без участия (извещены)

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее - истец, Минимущество АК) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственная проектно- строительная фирма "Алтпрофиль" (далее - ответчик, общество, ООО "Алтпрофиль") об

изъятии у общества путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул. Звездная, 2в, с кадастровым номером 22:63:030306:67, процент готовности 33 %; с кадастровым номером 22:63:030306:68, процент готовности 96 %, площадью 128,6 кв.м.

В ходе рассмотрения спора, суд, произвел замену наименования истца с Министерства имущественных отношений Алтайского края на Управление имущественных отношений Алтайского края (далее - истец, Управление).

Исковые требования со ссылками на статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что истек срок действия договора аренды земельного участка, а объекты строительством не завершены.

Решением от 24.06.2019 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что разрешение на ввод объектов в эксплуатацию отсутствует, за выдачей данного разрешения ответчик в комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула не обращался, в судебном порядке право собственности на завершённые строительством объекты недвижимости за ответчиком не признано.

Законом не установлена степень готовности объекта незавершенного строительства, при которой орган власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками, не вправе заявлять требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов; пункт 33 статьи 34 Федерального закона РФ от 23.06.2014 N 171-3 ФЗ не подлежит применению в данном случае; договор аренды от 06.05.2015 N 4299-3 был заключен между сторонами на основании добровольного волеизъявления ответчика на новых условиях, которые согласованы сторонами, на новый срок, а также с новой целью.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступал.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.05.2011 года между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (правопредшественник истца) (арендодателем) и ООО "СтройИнвест" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 2726-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030306:21, площадью 1,0803 га (10803 кв.м.), расположенный по адресу: г.Барнаул, ул. Звездная, 2в. Земельный участок предоставлен для строительства автотранспортной базы строительной техники и оборудования (пункты 1.1-1.3 договора).

В 2013 году ООО "СтройИнвест" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Алтайпрофиль" с переходом к последнему всех прав и обязанностей (дополнительное соглашение от 07.22.2013, 21.05.2014).

06.05.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края ООО "Алтпрофиль" заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 4299-з, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:63:030306:21, площадью 1,0803 га (10803 кв.м.), расположенный по адресу: г.Барнаул, ул. Звездная, 2в. Земельный участок предоставлен для завершения строительства автотранспортной базы строительной техники и оборудования (пункты 1.1-1.3 договора).

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края N 297 от 26.08.2016 "Об органах исполнительной власти Алтайского края" Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края N 392 от 16.10.2018 "Об органах исполнительной власти

Алтайского края" Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 N 297 "Об органах исполнительной власти Алтайского края", пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 N131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок аренды устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом N 24/3330 от 05.03.2018 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства, до истечения срока действия договора аренды земельного участка N 4299-з от 06.05.2018, т.е. до 12.05.2018.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.05.2018, общество является правообладателем объектов незавершенного строительства:- нежилое, степень готовности объекта 33% (дата государственной регистрации права 26.06.2014); нежилое здание, степень готовности объекта 96%, площадь 128,6 кв.м., (дата государственной регистрации права 26.06.2015.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанных объектов недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом N 171-ФЗ.

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как усматривается из материалов дела, 06.05.2015 стороны заключили договор аренды спорного земельного участка N 4299-з для завершения строительства автотранспортной базы строительной техники и оборудования (пункты 1.1-1.3 договора).

Договор аренды от 06.05.2015 заключен без проведения торгов.

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 06.05.2015 на земельном участке находились объекты незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 05.05.2011.

Принимая во внимание вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан без учета положений пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 06.05.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Вместе с тем, указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Так, из материалов дела следует, что возражая против заявленных требований, ответчик указывал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Звездная, 2в, отсутствуют объекты незавершенных строительством, все объекты построены и готовы к эксплуатации.

Определением суда от 24.01.2019 года производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в лице Сибирского филиала Семенову Вячеславу Александровичу.

Согласно экспертному заключению от 16.05.2019 N 3817/30012019/А03-9635/2018 (л.д.64-105, том 2) проведенного Сибирским филиалом АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", в связи с назначением судебной экспертизы, экспертом сделаны следующие выводы: нежилое здание литер А, расположенное по адресу: ул. Звездная, 2в г. Барнаула является объектом завершенного строительством (процент готовности - 100%) и соответствует требованиям строительно-техническим норм и правил; нежилое здание литер Б, расположенное по адресу: ул. Звездная, 2в г. Барнаула является объектом завершенного строительством (процент готовности - 100%) и соответствует требованиям строительно-техническим норм и правил.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объектов и их эксплуатация, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Как верно отметил суд первой инстанции, согласно данным ЕГРН объекты недвижимости, являющиеся предметом рассмотрения настоящего спора, поставлены на кадастровый учет еще до заключения договора аренды 06.05.2015 N 4299-з и являются объектами незавершенного строительства, материалами дела подтвержден факт завершения строительства объектов.

Довод апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод объектов в эксплуатацию отсутствует, за выдачей данного разрешения ответчик в комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула не обращался, в судебном порядке право собственности на завершённые строительством объекты недвижимости за ответчиком не признано, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и ему была дана надлежащая оценка.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, отклоняя данный довод, суд первой инстанции указал, что отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленных к изъятию объектов завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объектов, истцом в материалы дела не представлены.

Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 24.06.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9635/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Ю.И. Павлова О.Ю. Киреева