Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 г. N 16АП-3498/19

г. Ессентуки

20 сентября 2019 г.

Дело N А25-1000/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Афанасьевой Л.В., судей: Макаровой Н.В., Семенова М.У., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Кушхова Аслана Алиевича - Косова Е.Г. по доверенности 15.01.2019, в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковым М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кушхова Аслана Алиевича (ОГРНИП 318091700021052, ИНН 091000528343) на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.07.2019 по делу N А25-1000/2019 (судья Тебуева З. Х.),

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - истец, управление) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кушхову Аслану Алиевичу (далее-ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 в размере 526 500 рублей, неустойки за период с 15.01.2017 по 14.01.2019 в размере 50 038,48 рублей.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.07.2019 исковое заявление удовлетворено; суд первой инстанции взыскал с предпринимателя в пользу управления задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 в размере 526 500 рублей, неустойку в размере 49 597,29 рублей, всего 576 097 (Пятьсот семьдесят шесть тысяч девяносто семь) рублей 29 копеек; взыскал с предпринимателя в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 14 522 (Четырнадцать тысяч пятьсот двадцать два) рубля.

Решение мотивировано тем, что доказательств оплаты за спорный период ответчиком не представлено.

Не согласившись с принятым решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на его необоснованность. Заявитель указывает о том, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании письменных доказательств, имеющихся в материалах дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Указывает со ссылкой на пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, что предприниматель как новый собственник недвижимости имеет право пользования участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, оснований к изменению режима пользования участком при переходе прав на недвижимость закон не устанавливает, плата за пользование должна вносится на условиях договора аренды. Изменения арендной платы должны указываться в дополнительных соглашениях к договору, таких соглашений не заключалось.

До начала судебного заседания от управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанций оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанций отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционные жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что оспариваемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается.

Между администрацией города Черкесска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Артекс-Юг" (арендатор) заключен договор аренды от 28.03.2005 N 7900, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,34 га по ул. Ленина, 344А под производственной территорией мебельного цеха в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (л.д.64-66).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что общая сумма арендной платы в 2005 году составляет 61 261,20 рублей.

Размер арендной платы устанавливается ежегодно с учетом поправочных коэффициентов, изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности (пункт 2.2 договора).

Размер арендной платы считается измененным со дня введения новой ставки земельного налога согласно соответствующему нормативному правовому акту путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в бюджет города Черкесска путем перечисления на соответствующий счет.

Земельный участок фактически передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Артекс-Юг" на основании акта приема-передачи от 28.03.2005 (т.1 л.д.70).

На основании договора купли-продажи от 16.11.2016 индивидуальным предпринимателем Кушховым Асланом Алиевичем у общества с ограниченной ответственностью "Артекс-Юг" приобретено недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (т.1 л.д.71-73).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2019 подтверждается право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, основанием государственной регистрации является договор купли-продажи от 16.11.2019 (л.д.74-89).

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09 сформулированы следующие правовые позиции. При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержит следующее разъяснение. По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В данном случае в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, действовавший в период приобретения объектов) произошла перемена лица (арендатора) в договоре от 28.03.2005 N 7900. Предприниматель как новый собственник недвижимости имеет право пользования участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, оснований к изменению режима пользования участком при переходе прав на недвижимость закон не устанавливает, плата за пользование должна вноситься на условиях договора аренды.

В адрес ответчика была направлена претензия от 25.03.2018 N 30-214/1 с приложением расчета суммы задолженности, согласно которому с 01.01.2017 по 01.01.2019 ответчику начислена арендная плата в размере 526 500 рублей (т.1 л.д.93-97).

Претензия оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно части 2 статьи 11 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями (статья 309 Гражданского кодекса РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Таким образом, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с Постановлением Правительства КЧР от 27.12.2007 N 480 "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы", размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска рассчитывается по следующей формуле: 8ап=8*Бс, где Бап- сумма годовой арендной платы (в рублях), S - площадь земельного участка, Бс - базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв.м (в рублях).

В соответствии с Решением Черкесской городской Думы от 27.01.2000 N 11 "Об экономической оценке земель города Черкесска по зонам градостроительной ценности в 2000 году", арендуемый земельный участок расположен в зоне 5Д

Согласно пункту 12.2 приложения к Постановлению Правительства КЧР от 27.12.2007 N 480 базовая ставка арендной платы в зоне градостроительной ценности N 5Д с целевым назначением "под производственными помещениями" составляет 10 рублей за 1 кв.м.

Размер арендной платы за спорный земельный участок, исчисленный истцом в соответствии с постановлением Правительства КЧР от 27.12.2007 N 480, составляет 58 500 рублей в квартал (10 рублей *23 400 кв.м / 4 кв. = 58 500).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что доказательств оплаты за спорный период ответчиком не представлено, в связи с чем требование о взыскании суммы основного долга в размере 526 500 рублей за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 49 597,29 рублей за период с 16.01.2017 по 15.01.2019 (л.д.109).

В соответствии с п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.3 договора за просрочку исполнения обязанности по уплате арендной платы взимается пеня в размере, равном 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России" с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определённому на соответствующую дату.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом того, что договор не содержит условия о взыскании 1/300 ключевой ставки, действующей на момент уплаты задолженности, суд, исходя из буквального толкования содержания договора, приходит к выводу, что истцом правомерно применены действовавшие в соответствующие периоды ключевые ставки Центрального банка РФ.

Пунктом 4 Постановления Правительства КЧР от 27.12.2007 N 480 "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы", установлено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, подлежит ежеквартальному перечислению в соответствующий бюджет до 15 числа первого месяца каждого квартала.

Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, обоснованно признал его верным, поскольку истцом правильно определены начальные даты начисления неустойки, действовавшие в соответствующие периоды ключевые ставки Центрального банка РФ, суммы основного долга, а также количество дней в заявленном периоде, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в виде подлежащей взысканию в федеральный бюджет государственной пошлины, суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно возложил их на ответчика, как на сторону не в пользу которой вынесен судебный акт.

Судом первой инстанций правильно определена сумма подлежащей уплате в федеральный бюджет на основании пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственной пошлины при цене иска в размере 576 097,29 рублей составляет 14 522 рублей.

Довод апелляционной жалобы на ссылкой на пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о том, что предприниматель как новый собственник недвижимости имеет право пользования участком на тех же условиях, что и предыдущий собственник, оснований к изменению режима пользования участком при переходе прав на недвижимость закон не устанавливает, плата за пользование должна вносится на условиях договора аренды - отклоняется.

Согласно Позиции ВАС РФ: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11 по делу N Л76-37104/2009-21-1051/196-63-397(применимые нормы: п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 39.7 ЗК РФ) публичные образования при сдачи в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороной договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размерах арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривает возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Также предыдущем арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Артекс-Юг" договор аренды земельного участка от 28.03.2005 N 7900 оплачивался с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы (Постановление Правительства КЧР от 27.12.2007 N 480 "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании города Черкесска, порядка и сроках внесения арендной платы").

Ставки арендной платы арендатором в судебном порядке оспорены не были.

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились.

Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом и отклонены, поскольку отмену правильного судебного акта не влекут.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение арендной платы должно оформляться дополнительными соглашениями к договору, а потому нет оснований для оплаты арендной платы в повышенном размере, отклоняется. Арендная плата является регулируемой, поэтому изменения, внесенные законодательством, применяются независимо от заключения дополнительных соглашений сторонами.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд первой инстанции оценил в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства полно и всесторонне; оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.07.2019 по делу N А25-1000/2019.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.07.2019 по делу N А25-1000/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

Н.В. Макарова М.У. Семенов