Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 г. N 16АП-3469/19

г. Ессентуки

20 сентября 2019 г.

Дело N А22-4522/2018

Резолютивная часть объявлена 19 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Афанасьевой Л.В., судей: Макаровой Н.В., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковым М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 19.06.2019 по делу N А22-4522/2018 (судья Садваев Б. Б.), при участии в судебном заседании представителя администрации Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия - Гришкина О. Н. доверенность от 11.07.2019), в отсутствие иных лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

Установил:

администрация Лаганского РМО РК (далее - Истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Городоваевой Герляш Константиновне (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 26.06.2018 в размере 239 913 руб. 07 коп., пени по договору за указанный период в размере 81 655 руб. 64 коп., всего 321 568 руб. 71 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 23.11.2004 и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 19.06.2019 года Администрации Лаганского РМО Республики Калмыкия отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Решение мотивировано тем, что договор аренды является незаключённым, так как в нем не согласовано существенное условие - предмет договора, не указан кадастровый номер земельного участка.

Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как необоснованное, принятое с нарушением норм права. Считает, что предмет договора от 23.11.2004 определен как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1062 гектара, расположенный по адресу: южная часть кадастрового квартала 08:03:120201; приложен кадастровый план, составлен акт приема-передачи, договор зарегистрирован, кадастровый номер 08:03:120201:4 присвоен; размер арендной платы был определен условиями договора. Ответчик не вносил арендную плату, чем существенно нарушил условия договора; досудебный порядок соблюден.

Представитель администрации доводы поддержал.

ИП Городоваева Г.К. просит решение суда оставить без изменения, так как земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.02.2005.

Иные лица, участвующие в деле, уведомлены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и проверив законность судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается.

Между Администрацией Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Городоваевой Герляш Константиновной был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 23.11.2004 (далее - договор) с соответствующими приложениями к нему, согласно которому ответчику сроком с ноября 2004 года по ноябрь 2039 года предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1062 гектара, расположенного по адресу: южная часть кадастрового квартала 08:03:120201 (том 1 л.д. 9-13).

Приложением N 1 к договору является акт приема-передачи участка в аренду, подписанный сторонами, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1062 гектара для нужд сельского хозяйства, расположенный по адресу: южная часть кадастрового квартала 08:03:120201 (том 1 л.д. 14).

Приложение N 2 к договору аренды - план земельного участка КФХ "Анчка", подписанный главой администрации Лаганского районного муниципального образования, начальником МУ "Кадастровое бюро" Лаганского районного муниципального образования и Главой КФХ "Анчка" Городаваевой Г. (том 1 л.д. 15).

Приложение N 4 - характеристика земельного участка с указанием категории земель и вида разрешенного пользования (том 1 л.д. 17).

Указанный договор аренды прошел установленную законом государственную регистрацию 15.12.2004 (том 1 л.д. 13).

28.02.2005 участку присвоен кадастровый номер 08:03:120201:4, что подтверждается выпиской (том 1 л.д. 68-74).

Размер арендной платы был определен условиями договора; арендная плата должна вноситься равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября ежегодно путем перечисления на расчетный счет.

В целях досудебного порядка урегулирования спора Администрация Лаганского РМО направила ответчику уведомление о необходимости погашения ответчиком суммы задолженности по арендной плате и предложение расторгнуть договор аренды, поскольку неоднократно (более 2х раз) нарушались сроки внесения арендной платы (том 1 л.д. 19-21).

Поскольку ответчик в установленный срок сумму задолженности не погасил, Администрация Лаганского районного муниципального образования Республики Калмыкия обратилась в суд с целью защиты своего нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении требований администрации, суд руководствовался следующим.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В пункте 1 статьи 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.

Выводы суда первой инстанции о том, что существенное условие договора аренды - это условие о предмете, является правильным, и нормы права применены правильно.

Далее суд сослался на статью 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его кадастрового учета и пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд пришел к выводу о том, что из положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что земельный участок до тех пор, пока он не поставлен на государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок. Поскольку земельный участок на момент заключения договора не имел кадастрового номера, то предмет договора отсутствовал, и признал договор не заключенным.

При этом суд не учел, что договор аренды заключен 23.11.2004 и применению подлежали нормы законодательства, действующего на момент заключения договора.

Согласно п. 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора, земельный участок подлежал передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.

Согласно статье 7 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Согласно статье 15 Федерального закона N 28-ФЗ кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.

Согласно статье 16 Федерального закона N 28-ФЗ кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами).

К договору приложен план земельного участка, передаваемого в аренду, составленный кадастровым органом и подписанный сторонами (том 1 л.д. 15) и установлены его основные характеристики (приложение N 4 к договору, том 1 л.д. 17), что является достаточным для определения предмета договора.

Кадастровый номер присвоен участку через три месяца - 28.05.2005, сторонам он известен; договор исполнялся, арендная плата частично платилась; земельный участок до настоящего времени находится в пользовании арендатора.

Основания для выводов об отсутствии существенного условия договора - предмета и незаключённости договора не имеется.

Относительно задолженности по арендной плате и требований о расторжении договора апелляционным судом установлено следующее.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) равными долями в течение года, но не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд установил факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по внесению арендных платежей: за 2013 год арендная плата не вносилась, в иные периоды вносилась в неполном размере, что подтверждено письмами администрации (том 1 л.д. 56-67).

Согласно расчету, первоначальная сумма задолженности вместе с пенями составила 321 568 руб. 71 коп., затем установлено, что допущена расчетная ошибка, в связи с чем, администрация представила уточненный расчет арендной платы, которая составила 91 912, 56 рублей; требования во взыскании остальной части задолженности не поддерживала.

Поскольку цена на землю является регулируемой, при расчете правомерно учтены базовый размер арендной платы, коэффициенты, площадь земельного участка, виды угодий, иные элементы расчета арендной платы, установленные Постановлениями Правительства Республики Калмыкия.

Глава КФХ расчет не оспорил, наличие задолженности не опроверг, о сроке давности не заявлял.

Требования о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению в сумме 91 912, 56 рублей, в остальной части следует отказать.

Нарушение сроков оплаты, неполная оплата арендной платы является существенным нарушением со стороны арендатора, что влечет расторжение договора и необходимость возврата земельного участка арендатору.

Доводы апелляционной жалобы подтвердились.

Суд первой инстанции неправильно применил нормы права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам и материалам дела, что является основанием для отмены решения суда.

руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 19.06.2019 по делу N А22-4522/2018 отменить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Анчка" Городоваевой Герляши Константиновны задолженность по арендной плате в размере 91 912 руб. 56 коп в пользу Администрации Лаганското районного муниципального образования Республики Калмыкия.

Расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 23.11.2004.

Обязать индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства "Анчка" Городоваеву Герляшу Константиновну передать земельный участок с кадастровым номером 08:03:120201:4, общей площадью 1062 га, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Лаганский район, в границах Северного СМО, южная часть кадастрового квартала 08:03:120201:1, по акту приема-передачи Администрации Лаганското районного муниципального образования Республики Калмыкия.

В остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

Н.В. Макарова М.У. Семенов