Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 09АП-42604/19

город Москва

19 сентября 2019 г.

Дело N А40-35335/19

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19.09.2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019

по делу N А40-35335/19, принятое судьей Михайловой Е.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Коникс-Школьник" (ОГРН 1047796225322, ИНН 7709537944)

о взыскании долга, неустойки, расторжении договора, выселении и обязании передать помещение в освобожденном виде,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 30.11.2018;

от ответчика: Мельников В.А. по доверенности от 07.03.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Коникс-Школьник" (далее - ответчик) о взыскании 18 784 459,13 руб., из них: 15 553 275,66 руб. - долг по арендной плате за период с 01.12.2014 по 31.12.2017; 3 231 183,47 руб. - пени по договору за период с 06.12.2014 по 31.12.2017; Расторгнуть договор аренды нежилого помещения площадью 711.40 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Калитниковская Ср. ул., д.27. стр.1, от 16.06.2006 N 01-00703/06. заключенный с ООО "Коникс-Школьник"; Выселить ООО "Коникс-Школьник" из нежилого помещения площадью 711.40 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва. Калитниковская Ср. ул., д.27, стр.1 (этаж 1. помещение N II, комнаты 1-15; этаж 1, помещение N III комнаты 1-5; этаж 2, помещение N II, комнаты 1-3) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Заявленные требования обусловлены ненадлежащим исполнением арендного обязательства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 04.06.2019 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием обстоятельств дела.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, 16.06.2006 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор аренды N 00-00703/06 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2010) (далее - Договор).

Согласно Договору арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 711,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Калитниковская Ср., д. 27, стр. 1 (далее - Помещение).

Договор и дополнительное соглашение от 05.10.2010 зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.05.2007 и 18.12.2010 соответственно.

Срок действия Договора установлен с 16.09.2005 по 30.06.2015.

Арендодателем исполнено обязательство по передаче Помещения арендатору во временное владение и пользование, согласно акту приема-передачи помещений от 16.06.2006.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 6.1 Договора за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения настоящего договора и не может быть снижена.

Пунктом 6.2 Договора стороны согласовали, что за указанный в разделе 1 Договора объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 6 185 770 рублей в год.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения Договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента- дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ (Минэкономразвития РФ).

При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.

В пункте 6.3 Договора установлено, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Согласно пункту 5.1.3 Договора арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с пунктами 6.2, 6.3 Договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

Стороны заключили Дополнительное соглашение от 31.01.2007 к Договору об изменении условий оплаты аренды помещения, согласно условиям которого ставка арендной платы установлена 54540,67 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 19.02.2008 к Договору об изменении условий оплаты аренды помещения стороны установили ставка арендной платы в размере 59283,33 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 12.03.2010 к Договору об изменении условий оплаты аренды помещения стороны установили ставку арендной платы в размере 71140,00 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 25.07.2011 к Договору об изменении условий оплаты аренды помещения стороны установили ставку арендной платы в размере 106710,00 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 05.10.2010 к Договору было приостановлено действие п. 6.2 Договора на период действия льготной ставки арендной платы.

В последующие годы условия оплаты аренды не изменялись, ставка арендной платы индексировалась с применением коэффициента-дефлятора.

Согласно представленному расчету истца за ответчиком числится задолженность по внесению арендной платы за период с 01.12.2014 по 31.12.2017 в размере 15553275,66 руб., пени за период с 06.12.2014 по 31.12.2017 в размере 3231183 руб. 47 коп.

Судебная коллегия, проверив представленный истцом расчет задолженности, считает его неверным и соглашается с мнением суда первой инстанции об отсутствие правовых оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В то же время если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление.

Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Так, положениями ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.

При этом если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Аналогичный вывод установлен в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Как установлено в п. 9.3 Договора, все изменения в Договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка исчисления арендной платы.

С учетом представленных в материалы дела Дополнительных соглашений об изменении арендной платы, правомерность применения ставок арендной платы на период с 01.12.2014 по 31.12.2017 в размере, указанном истцом, является необоснованным, доказательств изменения сторонами в установленном порядке (с учетом положений п. 6.2 и п. 6.3. Договора) ставки арендной платы не представлено.

Представленные истцом уведомления об изменении ставки арендной платы, направленные в адрес ответчика, противоречат установленному сторонами порядку изменения арендной платы по Договору.

Всего за период с 01.01.2013 по 31.12.2017 из расчета ставки аренды за один квадратный метр в год по состоянию на 01.01.2013 составляет 1800 руб. с учетом последующей ежегодной индексации в 1,1 раза всего начислено 7817702,65 руб., оплачено за данный период 7882 241,77 рублей (с учетом п/п N 13 от 22.05.2019).

Кроме того, ответчиком уплачено пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в размере 250000 руб.

Принимая во внимание изложенное, факт оплаты аренды, рассчитанной исходя из условий договорного обязательства: п/п N 13 от 22.05.2019 на сумму 1450000 руб., оплаты пени: п/п N 12 от 22.05.2019 на сумму 250000 руб., отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы арендной платы.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, при этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Нормами п. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С учетом недоказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по Договору аренды, отсутствуют основания для расторжения по требованию арендодателя Договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2019 по делу N А40-35335/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев