Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2019 г. N 09АП-46117/19

город Москва

18 сентября 2019 г.

Дело N А40-282878/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года

по делу N А40-282878/18, принятое судьей Чекмаревой Н.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Альянс Престиж"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании убытков,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Примак С.А. по доверенности от 26.04.2019;

от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 29.11.2018;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Престиж" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о взыскании убытков в виде излишне уплаченной арендной платы по Договору N 05-00001/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 11.01.2007 г. и Договору аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) N05-00187/10 от 26.11.2010 г. за период с января 2015 г. по июнь 2016 г. в размере 3 784 847 рублей 08 копеек и за период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г. в размере 781 500 рублей 00 копеек, а всего 4 566 347 рублей 08 копеек, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 26.06.2019 г. иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца было взыскано 2 383 463 руб. 35 коп. убытков; в остальной части иска суд отказал.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договоров аренды:

- N 05-00001/07 от 11.01.2007 г., предметом которого является нежилое помещение общей площадью 614,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4 (этаж 1, пом. I-IV; пом. V, комн. 1, 2) (Объект 1). Договор заключен на срок с 18.09.2006 г. до 15.09.2007 г.;

- N 05-00187/10 от 26.11.2010 г., предметом которого является нежилое помещение общей площадью 22,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхние Поля, д. 48, стр. 4 (этаж 1, пом. V, комн. 2а) (далее по тексту - "Объект 2"). Договор заключен на срок с 29.11.2010 г. по 1.11.2013 г.

Договоры аренды в силу ст. 621 ГК РФ и п. 2.5. ст. 2 Договоров, считаются пролонгированным на неопределенный срок, если Арендатор продолжает пользоваться Объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" индивидуальный предприниматель имеет преимущественное право на выкуп арендуемого здания.

15.09.2014 г. истец, являясь субъектом малого предпринимательства и реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта, обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи.

07.06.2016 г. Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца был направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого объекта по цене 71 223 000 руб. (в том числе: Объект 1 - 38 469 000 руб., Объект 2 - 1 395 000 руб., Объект 3 - 31 359 000 руб.).

12.09.2014 г. истец, выразив несогласие с выкупной стоимостью объекта, письмом представил Департаменту протокол разногласий к договору, предложив иную цену выкупаемого имущества в размере 46 100 000 руб. за объекты.

Арендодатель отказался заключать договор на предложенных арендатором условиях.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 г. по делу N А40-167642/16 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2017 г. по делу N А40-167642/16 решение Арбитражного суда города Москвы от 02.05.2017 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал истец, в период с января 2015 года по июнь 2016 года была внесена арендная плата в размере 3 784 847 руб. 08 коп., и в период с июля 2017 года по сентябрь 2017 года - 781 500 руб. Всего 4 566 347 руб. 08 коп.

При рассмотрении дела суд первой инстанции, с учетом принятого по делу N А40-167642/16 решения, имеющего преюдициальное значение, установил наличие у истца преимущественного право выкупа на дату обращения с заявлением.

Действия ответчика, выразившиеся в незаконном бездействии в предоставлении истцу преимущественного права выкупа в сроки, установленные Законом N 159-ФЗ, послужили следствием сохранения обязанности истца по внесению арендных платежей.

Поскольку истцом в суде было доказано нарушение со стороны ответчика установленных сроков на заключение договора купли-продажи нежилого помещения, вина ответчика в причинении истцу убытков виде уплаченной арендной платы, а также причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и возникшими у истца убытками, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования правомерными.

Более того, по ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ сформировалась правоприменительная практика аналогичная настоящему делу, в соответствии с которой срок с момента обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней.

Также с учетом заявления ответчика, руководствуясь ст.ст.196, 200 ГК РФ, суд первой инстанции применил срок исковой давности, посчитав, что период о взыскании денежных средств по ноябрь 2015 г. истек.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в размере 2 393 463 руб. 35 коп.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, отклоняются как необоснованные.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

При таких обстоятельствах, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Исходя из изложенного, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года по делу N А40-282878/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Александрова Г.С.