Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2019 г. N 01АП-5746/19

г. Владимир

24 сентября 2019 г.

Дело N А38-381/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу фермерского-крестьянского хозяйства Мамедова Гусейна Гурбанали оглы на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.04.2019 по делу N А38-381/2019, принятое судьей Камаевой А.В.

по иску муниципального образования "Оршанский муниципальный район" в лице администрации муниципального образования "Оршанский муниципальный район"к ответчику фермерскому -крестьянскому хозяйству Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (ИНН 4339001935, ОГРН 1024301289781),

о расторжении договора аренды,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Муниципальное образование "Оршанский муниципальный район" в лице администрации муниципального образования "Оршанский муниципальный район" (далее - муниципальное образование), обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к ответчику, фермерскому - крестьянскому хозяйству Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (далее - ФКХ Мамедова Г.Г.), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 22.11.2010 N 322.

Исковое заявление было принято к производству Арбитражным судом Кировской области, возбуждено дело N А28-13474/2018. В связи с принятием иска с нарушением правил подсудности определением от 21.12.2018 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Решением от 26.04.2019 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым по делу решением, ФКХ Мамедова Г.Г. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что расторжение договора аренды, а равно права аренды, приведет к уменьшению конкурсной массы должника и убыткам для кредиторов в рамках дела о банкротстве.

Заявитель считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении должником условий разрешенного использования земельного участка с учетом его зонирования.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 ноября 2010 года администрация МО "Оршанский муниципальный район", действовавшая от имени МО "Оршанский муниципальный район" (арендодатель), и фермерское - крестьянское хозяйство Мамедова Гусейна Гурбанали Оглы (арендатор) заключили в письменной форме договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, N 322, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 118 119 кв.м., кадастровый номер 12:06:0501005:28, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, Оршанский р-н, в юго-западной части кадастрового квартала, для сельскохозяйственного производства, а арендатор обязался вносить арендную плату.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2017 к договору аренды площадь переданного в аренду земельного участка составила 1084331 кв.м.

Договор аренды заключен сторонами на срок более одного года, с 22.11.2010 по 20.11.2059.

Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок не менее года, сторонами исполнено, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец, как арендодатель, свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается договором аренды, который, по соглашению сторон, стал актом приема-передачи.

Однако арендатором не вносилась арендная плата за 2016, 2017, 2018 годы.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 16.04.2019 по делу N А28-53/2018-531 требование муниципального образования о взыскании арендной платы в сумме 30 522 руб. 56 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФКХ Мамедова Г.Г.

Пунктом 4.1.2 договора аренды закреплена возможность досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.4.2 договора на арендатора возложена обязанность по использованию участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Земельный участок использовался ответчиком по назначению в 2015 году, что подтверждается представленной отчетностью формы N 2-фермер "Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур" за 2015 год.

Однако указанная обязанность ответчиком не исполняется с 2016 года. Из акта осмотра земельного участка от 23.08.2018 следует, что земельный участок не обрабатывается, зарос сорной растительностью и деревьями.

Арендодателем установленный законом досудебный порядок урегулирования разногласий по исполнению договора соблюден.

Им направлены арендатору претензии от 12.02.2018 N 283, от 01.06.2018 N 956, от 23.08.2018 N 1426, содержащие предложение погасить задолженность и явиться для решения вопроса о расторжении договора аренды земельного участка от 22.11.2010 N 322.

Вручение претензий ответчику и его временному управляющему достоверно подтверждено почтовыми уведомлениями.

Арендатором письменные ответы на претензии или подписанное соглашение о расторжении договора арендодателю не направлялись, погашение задолженности по арендной плате не производилось, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Пунктом 4.1.2 договора аренды также закреплена возможность досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за 2016, 2017, 2018 годы чем допустил существенное нарушение условий договора аренды земельного участка N 322 от 22.11.2010.

Доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора в дело представлены.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств освобождения ответчиком объекта аренды не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования об обязании передать земельный участок.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу у существенном характере, допущенных арендатором нарушений.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы, подлежащими отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.04.2019 по делу N А38-381/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу фермерского-крестьянского хозяйства Мамедова Гусейна Гурбанали оглы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова Н.В. Устинова