Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 06АП-5114/19

г. Хабаровск

25 сентября 2019 г.

А37-317/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании: представители участвующих лиц не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского фермерского хозяйства Комар Сергея Сергеевича

на решение от 28.06.2019

по делу N А37-317/2019

Арбитражного суда Магаданской области

принятое судьей Макаревич Е.М.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Точка опоры" (ОГРН 1024900958092, ИНН 4909080272, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Пролетарская, д. 239)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 1044900038391, ИНН 4909007240, место нахождения: 685000, г. Магадан, ул. Горького, д. 15/7)

о совершении по заявлению одной стороны действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество

третьи лица Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (ОГРН 1024900961150, ИНН 4909039394, место нахождения: 685000, г. Магадан, пл. Горького, д. 1); Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (ОГРН 1054900003366, ИНН 4909013773, место нахождения: 685000, г. Магадан, проспект Карла Маркса, д. 62-А); глава крестьянского фермерского хозяйства Комар Сергей Сергеевич (ОГРНИП 314491036700111, ИНН 490911885814)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Точка опоры"" (далее - ООО "Точка опоры", истец) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее - КУМИ г. Магадана) о возложении на Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Точка опоры" на недвижимое имущество - гараж, общей площадью 227,7 кв.м, инвентарный номер 44:401:003:000000660, расположенное по адресу: Магаданская область, г. Магадан, ул. Майская, приобретенное на основании договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02.

Определениями суда от 25.02.2019, от 12.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, Управление), Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее - Департамент), глава крестьянского фермерского хозяйства Комара Сергея Сергеевича (далее - глава КФХ Комар С.С.), произведена замена ненадлежащего ответчика - комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана надлежащим ответчиком - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 28.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, глава КФХ Комар С.С. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права.

В отзыве на жалобу истец просит оставить решение суда изменения, считая его законным и обоснованным.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 19.09.2019 в 12 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Департамент, Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали об обоснованности требований заявителя.

Главой КФХ Комар С.С. также направлено дополнение к апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, извещенные о рассмотрении дела, явку представителей в заседание суда не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.11.1988 решением Исполнительного комитета Магаданского городского совета народных депутатов N 1943 совхозу "Снежный" предоставлен земельный участок площадью 1,17 га для проектирования ремонтно-механических мастерских по ул. Майской в микрорайоне "Снежный" согласно выкопировке N 182-88, утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта.

На выделенном земельном участке совхозом "Снежный" был построен гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинный двор (деревянное строение); кузни из керамзитоблока, вахты; ограждения гаражного комплекса из металлической сетки.

Из заключения кадастрового инженера следует, что построенный объект располагается в границах земельного участка согласно требованиям законодательства.

В рамках проводимых процедур банкротства совхоза "Снежный" в период с 1998 года по 2002 год (дело N А37-1101/97-9б), конкурсным управляющим проводилась реализация имущества совхоза.

Так, между совхозом "Снежный" в лице конкурсного управляющего, действующего на основании определения Арбитражного суда Магаданской области N А37-1101/97-9б от 15.04.98 (продавец) и ООО "Точка опоры" (покупатель) 07.12.2000 был заключен договор купли-продажи имущества N 09/02.

По условиям договора продавец обязался передать покупателю в собственность следующее имущество: гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинный двор (деревянное строение); кузня из керамзитоблока, вахта; ограждение гаражного комплекса из металлической сетки, а покупатель надлежащим образом принять это имущество и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора).

Имущество на момент заключения договора свободно от залога, чьих либо прав и любых иных ограничений (пункт 1.2 договора).

Имущество находится на земельном участке N 21-8-38 планшет N 250-Г266-Б в населенном пункте г. Магадан с/з "Снежный", выданном в постоянное пользование; право на участок закреплено решением горисполкома N 1943 от 11.11.1988 (пункт 1.5 договора).

Цена передаваемого имущества составляет 5 000 рублей, в том числе НДС. Оплата производится в течение 30 дней с момента подписания договора наличными через кассу либо на расчетный счет продавца (раздел 2 договора).

Согласно пункту 3.1. договора продавец обязан передать, а покупатель принять имущество по подписываемому сторонами акту приема-передачи имущества в течение 3 дней с момента полной оплаты его стоимости.

На оплату стоимости продаваемого имущества продавцом был выставлен счет-фактура от 07.12.2000 N 24, который полностью оплачен покупателем наличными денежными средствами в кассу продавца.

Факт оплаты истцом продавцу стоимости приобретенного имущества подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 07.12.2000 на сумму 5 000 руб.

Указанное в договоре имущество, в том числе спорный гараж, было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи имущества от 07.12.2000.

Приказом директора ООО "Точка опоры" от 07.12.2000 N 2-п приобретенное имущество поставлено на бухгалтерский учет; принято к учету основных средств. 07.12.2000 заведена инвентарная карточка учета основных средств N 2.

Государственное унитарное предприятие Совхоз "Снежный" 18.12.2002 ликвидировано по решению суда.

До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности продавца сторонами договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 в установленном законом порядке не были совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

Уведомлением от 13.05.2019 N КУВД-001/2019-5461843/1 Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу отказано истцу во включение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, дополнении, отзывах, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В рассматриваемом споре истец обратился в суд с требованием о возложении обязанности на Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на основании договора купли-продажи.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Кодексом и специальном законодательством, регулирующим регистрацию прав на недвижимое имущество.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (статья 16 Закона N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в данном реестре, осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Статьей 15 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Материалами дела установлено, что продавец спорного имущества был ликвидирован.

В соответствии с пунктом 3 статьи 49 и пунктом 1 статьи 61 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

До момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности продавца сторонами договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 в установленном законом порядке не были совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие об оплате приобретенного имущества.

Кроме того, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).

Исходя из пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 59 постановления от 29.04.2010 N 10/22, указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут 10 быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В материалы дела истцом представлены доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации - внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости. В электронном виде Управлением Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу истцу было представлено уведомление от 13.05.2019 N КУВД-001/2019-5461843/1 об отказе во включение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, из реестровой книги о праве собственности на объект капитального строительства, помещение (до 2000 года), право собственности на недвижимое имущество - гаражный комплекс, в том числе спорный гараж, не регистрировалось и в настоящее время не зарегистрировано.

Таким образом, стороны договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 выполнили взаимные обязательства друг перед другом по передаче имущества от продавца к покупателю, по оплате покупателем продавцу стоимости приобретенного имущества.

Указанный договор купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 в настоящее время является действительным, в установленном законом порядке не оспорен.

Спорный объект, начиная с 2000 года, находится у истца, который производит его эксплуатацию, содержание и ремонт; открыто, непрерывно владеет и распоряжается спорным имуществом как своим собственным, в том числе сдает его в аренду различным арендаторам

Согласно справке ООО "Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате" спорный объект недвижимости - двухэтажный гараж находится в удовлетворительном состоянии, соответствует градостроительным нормам и правилам, постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, нареканий по состоянию электрооборудования не имеет.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

Истец в связи с ликвидацией продавца лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество.

Поскольку в настоящее время продавец прекратил свое существование в связи с ликвидацией, а принятые сторонами на себя обязательства в рамках договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 исполнены в полном объеме, отсутствие прав на спорное имущество у иных лиц, исковые требования правомерно удовлетворены.

Доводы о том, что истец, заявляя ходатайство об уточнении заявленных требований, фактически изменил одновременно предмет и основание иска не соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам процессуального права.

Согласно частям 1, 5 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

По смыслу указанной нормы, изменение предмета иска это изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска изменения обстоятельств, на которых истец основывает свои требование к ответчику. Арбитражный процессуальный закон не допускает одновременного изменения истцом предмета и основания иска (абзац четвертый пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"), поскольку такое изменение влечет возникновение нового иска.

В рассматриваемом случае, заявителем при уточнении требований был изменен предмет первоначально заявленных требований, что не повлекло нарушений статьи 49 АПК РФ.

Вопреки доводам жалобы, отзывов третьих лиц, для продавца - совхоза "Снежный" государственная регистрация права собственности на возведенный объект недвижимости - гаражный комплекс не являлась обязательной, поскольку право у продавца возникло до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца на дату заключения спорного договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Как следует из указанных выше разъяснений норм права для удовлетворения заявленных в настоящем споре исковых требований подлежали доказыванию обстоятельства исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнения покупателем обязанности по оплате, а также обращение истца в регистрирующие органы и получение отказа в регистрации права, что в данном случае истцом было предоставлено, указанные документы признаны надлежащими и допустимыми доказательствами.

Довод о том, что в материалы дела не представлены документы, подтверждающие окончание и приемку строительства спорного объекта недвижимого имущества подлежат отклонению, поскольку в материалах дела имеется заключение специалиста о том, что объект недвижимости существует, отвечает всем существенным признакам.

Доводы, связанные с оспариванием договоров аренды между истцом и третьими лицами, а также о наличии переписки между истцом и заявителем, не имеют правового значения в рамках рассматриваемого спора, не влияют на действительность и законность заключенной сделки по передаче объекта недвижимости.

Ссылка на неприменение судом последствий пропуска срока исковой давности основана на неверном толковании норм права, поскольку согласно положениям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом, только но заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В ходе судебного разбирательства ходатайств о применении последствия пропуска срока исковой давности ни одна из сторон не заявляла.

Ходатайство о назначении экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ заявлено не было.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда в силу статьи 82 АПК РФ.

Утверждения о наличии двух договоров купли-продажи гаража не находят подтверждения.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом первой инстанции норм материального или процессуального права.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 28.06.2019 по делу N А37-317/2019 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Ж.А. Усенко