Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 07АП-8204/19

город Томск

25 сентября 2019 г.

Дело N А45-47080/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Киреевой О.Ю.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Павловой Ю.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полевый И.Б., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Бердска (07АП-8204/2019) на решение от 28.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-47080/2018 по иску индивидуального предпринимателя Илющенко Александра Петровича, г. Новосибирск к Администрации города Бердска, г. Бердск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Илющенко А.П., выписка из ЕГРИП от 20.09.2019, паспорт; Маркина Е.К. по доверенности 19.02.2019 (сроком на 3 года), паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Илющенко Александр Петрович (далее - истец, ИП Илющенко А.П., предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Бердска (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды N 274-Д от 12.11.2018 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива площадью 53768 км. м, предоставленного на основании постановления администрации города Бердска N 1374 от 29.05.2018, изложив пункт 2.2. договора аренды N 274-Д в следующей редакции:

"Расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании заключения эксперта N 16-04/19 от 11 апреля 2019, объектом оценки которого выступает годовая арендная плата за право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо - культурный центр "Бердский острог" площадь: 53 768 кв. м, кадастровый номер: 54:32:010689:117, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива.

Размер годовой арендной платы составляет 300 000 (триста тысяч) рублей".

Изложить п. 1.3 Договора N 274-Д аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 12.11.2018 года в следующей редакции:

"Срок действия договора - 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.06.2019 (резолютивная часть объявлена 26.06.2019) исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора аренды N 274 -Д от 12 ноября 2018 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м., предоставленного на основании постановления Администрации города Берд- ска N 1374 от 29 мая 2018 года, пункт 2.2 договора аренды N 274-Д изложен в следующей редакции:

"Расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании заключения эксперта N 16- 04/19 от 11 апреля 2019 года, объектом оценки которого выступает годовая арендная плата за право пользования земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо - культурный центр "Бердский острог" площадь: 53768 кв. м, кадастровый номер: 54:32:010689:117, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива.

Размер годовой арендной платы составляет 300 000 (триста тысяч) рублей".

Пункт 1.3 Договора N 274-Д аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 12.11.2018 изложен в следующей редакции:

"Срок действия договора - 3 года с момента вступления решения Арбитражного суда Новосибирской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в законную силу".

С ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по госпошлине в сумме 6000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы 15000 рублей.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что представителем ответчика суду были предоставлены доказательства того, что размер годовой арендной платы земельных участков на территории г. Бердска, предназначенных для рекреационной деятельности, расположенных вблизи пляжей гораздо выше, чем установлено судебным экспертом при проведении судебной экспертизы; представителем администрации г. Бердска было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, однако, судом было необоснованно отказано в удовлетворении данного ходатайства; в нарушение ФСО N 1, экспертом применен лишь затратный и сравнительный подход, при этом эксперт указывает, что не применял доходный подход в связи со специфичностью предполагаемого к строительству коммерческого объекта и из-за того, что часть объекта строительства будет передана муниципальному образованию безвозмездно (стр. 40). Никаких соглашений, предусматривающих обязательств Илющенко А.П. передать объекты безвозмездно в собственность муниципалитету, до настоящего времени не заключалось, считает, что данное ложное обстоятельство необоснованно повлекло снижение цены аренды; в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в качестве объектов-аналогов (стр. 51) используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и существенно отличаются по ценообразующим факторам. Три из четырех объектов-аналогов расположены в сельсоветах, значительном удалении от города Новосибирска, между тем г. Бердск является городским округом, ближайшим к областному центру г. Новосибирск и такие аналоги не могут применяться в данном случае; корректировка на наличие обременении, в связи с отсутствием обременении (стр. 51) у объектов-аналогов также применена необоснованно, поскольку источник информации - Публичная кадастровая карта и интернет-объявления - могут не содержать сведений об ограничениях и сервитутах. Такие характеристики полностью отражены в Выписках из ЕГРН, которые не заказывались (стр. 8-10 заключения не содержат указаний на них), отмечены и другие несогласия с экспертным заключением.

В апелляционной жалобе ее подателем заявлено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по делу N А45-47080/2018.

Поручить проведение экспертизы ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, расположенному по адресу: 630049, г. Новосибирск, Красный проспект, 167, тел. 8(383)225-28-44.

Поставить на разрешение эксперта следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива, кадастровый номер 54:32:010689:117.

Расходы по проведению экспертизы возложить на Администрацию г. Бердска, предоставив отсрочку внесения денежных средств на депозит суда на 14 дней.

Приостановить производство по делу до истечения установленного судом срока проведения экспертизы.

От ИП Илющенко А.П. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, отмечая, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что размер годовой арендной платы земельных участков на территории г. Бердска, предназначенных для рекреационной деятельности, расположенных вблизи пляжей гораздо выше, чем установлено судебным экспертом при проведении судебной экспертизы. Судом обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства Ответчика о назначении судебной экспертизы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представители истца поддержали позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, возражали против заявленного ответчиком в апелляционной жалобе ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.05.2018 ответчиком было принято постановление N 1374 о предоставлении истцу земельного участка с кадастровым номером 54:32:010689:117 с местоположением: НСО, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м (далее - земельный участок) в аренду сроком на 3 (три) года однократно для завершения строительства (пункт 1 постановления).

19.11.2018 истцом получен договор аренды земельного участка N 274-Д от 12.11.2018 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель (ответчик) передает, а арендатор (истец) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:32:010689:117 с адресом: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива площадью 53768,0 кв. м.

Разрешенное использование участка - строительство и реализация инвестиционного проекта "Туристическо-культурный центр "Бердский острог" (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.2. договора расчетным периодом по договору аренды является календарный год.

Размер годовой арендной платы определен на основании отчета N 285Н/09.18 от 06.09.2018 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу "Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива, кадастровый номер 54:32:010689:117" и составляет 1005000 рублей.

Истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "Авада" (ИНН 5405970951) для проведения оценки рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка.

Согласно отчёту об оценке N 4-10/18 от 22.10.2018 общества с ограниченной ответственностью "Авада" рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка составляет 240000 рублей.

20.11.2018 истец направил в адрес ответчика подписанный договор в редакции протокола разногласий от 19.11.2018. В направляемом протоколе истец выразил несогласие с редакцией пункта 2.2 договора, предложив его изложить, исходя из размера годовой арендной платы в 240000 рублей.

19.12.2018 от ответчика был получен ответ, в котором он выразил несогласие с предложенной редакцией пункта 2.2. договора.

Ссылаясь на то, что между сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, у сторон возникли разногласия по существенному условию договора - размеру арендной платы за земельный участок (пункт 2.2).

При этом, как администрацией города Бердска, так и предпринимателем размер платы за земельный участок определялся на основании разных отчётов независимых оценщиков.

Довод апелляционной жалобы о том, что представителем ответчика суду были предоставлены доказательства того, что размер годовой арендной платы земельных участков на территории г. Бердска, предназначенных для рекреационной деятельности, расположенных вблизи пляжей гораздо выше, чем установлено судебным экспертом при проведении судебной экспертизы, отклоняется исходя из следующего.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Учитывая наличие двух отчётов, в целях установления размера рыночной стоимости права пользования земельным участком, судом первой инстанции назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер" Цхай Ольге Сергеевне.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: какой размер рыночной стоимости права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117, площадью 53768 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо-культурный центр "Бердский острог", за один год?

Определением от 26.03.2019 после обсуждения в судебном заседании был уточнён вопрос, поставленный перед экспертом: размер рыночной стоимости права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117 должен быть определён на 12.11.2018 (дату заключения договора аренды N 274-Д).

Согласно заключению N 16-04/19 от 11.04.2019, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010689:117, площадью 53768 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Бердск, в районе микрорайона "Северный" со стороны Бердского залива, категория земель: земли населенных пунктов - для строительства и реализации инвестиционного проекта Туристическо-культурный центр "Бердский острог", за один год, по состоянию на 12.11.2018 (дату заключения договора), составляет 300000 рублей.

Довод апелляционной жалобы о том, что в нарушение ФСО N 1, экспертом применен лишь затратный и сравнительный подход, при этом эксперт указывает, что не применял доходный подход в связи со специфичностью предполагаемого к строительству коммерческого объекта и из-за того, что часть объекта строительства будет передана муниципальному образованию безвозмездно (стр. 40). Никаких соглашений, предусматривающих обязательств Илющенко А.П. передать объекты безвозмездно в собственность муниципалитету, до настоящего времени не заключалось, считает, что данное ложное обстоятельство необоснованно повлекло снижение цены аренды, не принимается.

Как следует из представленного в материалы дела заключения, а также пояснений эксперта, данных им при допросе в суде первой инстанции, письменных пояснений, экспертом применен затратный подход (метод компенсации затрат). Обоснование применения затратного подхода и обоснование невозможности применения сравнительного и доходного подходов приведены на стр. 39-40 Заключения эксперта. Доходный подход не применялся экспертом, поскольку объектом исследования является величина арендной платы, которая сама по себе генерировать потоки доходов (расходов) не может. Выделение же этой величины из будущих доходов от построенных объектов (реализуемого инвестиционного проекта) превращает стоимость из рыночной в инвестиционную (стоимость для конкретного лица (группы лиц)), поскольку в таком случае используются данные одного конкретного проекта, что означает, что при реализации иного проекта на этом же земельном участке (в рамках разрешенного использования), стоимость права пользования изменится.

При этом довод апеллянта о том, что указание в экспертизе на то, что часть объекта строительства будет передана муниципальному образованию безвозмездно (стр. 40), однако никаких соглашений, предусматривающих обязательств Илющенко А.П. передать объекты безвозмездно в собственность муниципалитету, до настоящего времени не заключалось, и указанное обстоятельство необоснованно повлекло снижение цены аренды, отклоняется, поскольку указанное содержится в выводе эксперта (стр. 40) в обосновании отказа от применения доходного подхода, таким образом, указанные обстоятельства никак не могли повлиять на определение стоимости права пользования.

Необходимо также отметить, что и исходя из отчета об оценке, представленного в дело Администрацией, оценщик также не применял доходный подход (л.д. 45 т.1)

Вся собранная экспертом в процессе проведения исследования информация в отношении предлагаемых в период с 01.01.2018 по 02.11.2018 к продаже земельных участков в Новосибирской области из сегмента рынка недвижимости, к которому относится земельный участок, величина арендной платы которого устанавливалась в заключении эксперта, приведена на стр. 27-31 заключения эксперта. Поскольку рынок неактивный, о чем экспертом указано на стр. 53 заключения эксперта, объем предложений небольшой, подобрать большее количество земельных участков в г. Бердске не представилось возможным, т.к. больше предложений по продаже таких земельных участков в указанный период не было.

Апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении.

Указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, противоречия судом апелляционной инстанции не установлены.

Довод о том, что в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в качестве объектов-аналогов (стр. 51) используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и существенно отличаются по ценообразующим факторам. Три из четырех объектов-аналогов расположены в сельсоветах, значительном удалении от города Новосибирска, между тем г. Бердск является городским округом, ближайшим к областному центру г. Новосибирск и такие аналоги не могут применяться в данном случае, отклоняется.

На стр. 18-19 заключения эксперт приводит информацию об определении сегмента рынка, а на стр. 26 - параметры сегмента рынка. Поэтому утверждение ответчика о том, что аналоги не относятся к сегменту рынка - не обосновано.

Эксперт в заключении указывает на ограниченность рынка в сегменте исследуемого объекта (стр. 53 судебного заключения), что подтверждается информацией о предложениях по продаже земельных участков из данного сегмента на стр. 27-31. Эксперт также обосновывает на основании чего приходит к выводу о неактивности рынка. Относительно местонахождения объектов экспертом применены корректировки, что следует из стр. 55 заключения.

Указание апеллянта на то, что корректировка на наличие обременении, в связи с отсутствием обременении (стр. 51) у объектов-аналогов также применена необоснованно, поскольку источник информации - Публичная кадастровая карта и интернет- объявления - могут не содержать сведений об ограничениях и сервитутах. Такие характеристики полностью отражены в Выписках из ЕГРН, которые не заказывались (стр. 8-10 заключения не содержат указаний на них), также не может служить основанием для отмены/изменения обжалуемого судебного акта, поскольку информация, приведенная на сайте Росреестра и Публичной кадастровой карте общедоступна и официальна. Доказательства недостоверности данной информации, ответчиком в материалы дела не представлены.

Кроме того, для полного выяснения и анализа обстоятельств по делу суд вызывал в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью "Эдвайзер", Цхай О.С., которая дала свои пояснения по проведенной экспертизе и ответила на вопросы суда и представителей сторон (л.д. 24-25 т.2).

Довод апелляционной жалобы о том, что представителем администрации г. Бердска было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, однако, судом было необоснованно отказано в удовлетворении данного ходатайства, апелляционным судом отклоняется.

Основания для проведения повторной экспертизы закреплены в части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из толкования данной нормы закона следует, что назначение экспертизы является правом суда, который по своему усмотрению принимает соответствующее решение при наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

В заключении N 16-04/19 от 11.04.2019 были даны полные конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, по мнению апелляционного суда являются необоснованными.

Таким образом, отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу, соответствует его процессуальным полномочиям и не может рассматриваться как основание для отмены обжалуемого судебного акта.

Несогласие ответчика с заключением экспертизы не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции протокольным определением также отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, ввиду отсутствия правовых оснований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-47080/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

О.Ю. Киреева

Судьи

Е.В. Афанасьева Ю.И. Павлова