Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 12АП-8172/19

г. Саратов

26 сентября 2019 г.

Дело N А06-12473/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "19" сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "26" сентября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НРБТ-Степное" на решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 мая 2019 года по делу N А06-12473/2018, (судья Богатыренко С.В..), по исковому заявлению отдела по правовому обеспечению и земельным вопросам администрации муниципального образования "Красноярский район" к обществу с ограниченной ответственностью "Национальные рыбоводные биотехнологии-Степное" о расторжении договора аренды N 359 от 17.09.2013, взыскании основного долга по арендной плате, с участием третьих лиц: унитарное муниципальное сельскохозяйственное предприятие "Аксарайский"; муниципальное образование "Аксарайский сельсовет",

УСТАНОВИЛ:

Отдел по правовому обеспечению и земельным вопросам администрации муниципального образования "Красноярский район" (далее - истец, ) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Национальные рыбоводные биотехнологии-Степное" о расторжении договора аренды N 359 от 17.09.2013 г., взыскании основного долга по арендной плате по договору аренды N 359 в сумме 430 384 руб. 91 коп. и пени в сумме 71 299 руб. 31 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены Унитарное муниципальное сельскохозяйственное предприятие "Аксарайский"; Муниципальное образование "Аксарайский сельсовет".

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 28 мая 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчик, не согласившись с судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части.

Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.09.2013 между Отделом по земельным отношениям администрации МО "Красноярский район" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Национальные рыбоводные биотехнологии - Степное" заключен договор аренды N 359, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет без проведения торгов земельный участок, находящийся в расположении муниципального образования "Красноярский район" до разграничения государственной собственности на землю, из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 30:06:000000:866, общей площадью 60500кв.м., расположенный по адресу: Астраханская область, Красноярский район, пос. Степной, ул. Победы 1а для строительства рыбоводческого комплекса.

Срок аренды устанавливается с 17 сентября 2013 года по 16 сентября 2062 г.

В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата составляет 96 630 руб. 60 коп. в год (приложение N 2).

Согласно пункту 2.2 размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением Правительства Астраханской области, централизованно устанавливающим методику расчета арендой платы, оценочные зоны, кадастровую стоимость земельного участка, базовые ставки арендной платы и льготы, в соответствии с решением Правительства РФ, в этом случае арендатору будет направлено уведомление.

В пункте 2.4 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы не позднее 25 числа текущего месяца. ежемесячно до 25 числа текущего месяца.

Пунктом 2.7. договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю ежедневную ставку пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на это время, от неуплаченной суммы арендной платы.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать досрочное расторжение договора, направив не менее чем 60 календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин, а также требовать досрочное расторжение при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче в случае не внесения Арендатором арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушение других условий договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик обязанность по уплате арендной платы за период с 01.10.2015 г. по 30.09.2018 г. не исполнил, в связи с чем, образовалась задолженность по уплате арендной платы в сумме 430 384 руб. 91 коп, а также по пене в сумме 71 299 руб. 31 коп.

В связи с несвоевременным исполнением арендатором обязательств по оплате арендных платежей и наличием задолженности по их оплате арендодатель направил в его адрес претензию требованием ее оплаты и расторжения договора аренды, оставленные последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Арбитражный суд Астраханской области, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме руководствовался положениями статей 329, 330, 395, 421, 450, 452, 619 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из подтверждения материалами дела факта использования ответчиком в спорный период спорным недвижимым имуществом.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора аренды N 359 от 17.09.2013, ввиду того, что на этом земельном участке находится незавершенное строительство.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, на основании следующего.

Основания расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, возможен, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из смысла указанной нормы и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.09.2018 Арендодатель в адрес Арендатора направил претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате и добровольном расторжении договора, ответ на данную претензию от Арендатора не поступал, задолженность не оплатил.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязанности по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Из представленных в материалы дела ответчиком документов не следует, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, администрацией "Степновский сельсовет" Красноярского района Астраханской области выдано ответчику разрешение на строительство объекта "Комплекс по выращиванию рыбы Астраханская область, Красноярский район, поселок Степной" на срок до 21.02.2016 г.

Из заключения эксперта N 75/18 от 26.02.2018 г., проведенного в рамках уголовного дела не усматривается, что на отведенном земельном участке находится объект недвижимости. В экспертном заключении указаны виды работ и стоимость работ.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476, N А27-18141/2014 для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации, с соблюдением градостроительных норм и правил.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замещение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.

Ответчик не доказал, что в результате работ, указанных в экспертном заключении, возведен объект недвижимости, либо ответчиком продолжается возведение объекта. Доказательств возможности завершения строительства, в отсутствие соответствующего разрешения, не имеется.

Кроме того, как следует из пояснений истца, земельный участок заброшен, строительные работы на нем длительное время не ведутся, объектов недвижимости на нем не имеется.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, права на земельный участок, наряду с разрешением на строительство, являются необходимым условием осуществления строительства объектов капитального строительства, отсутствие таковых делает невозможным окончание строительства рыбоводческого комплекса.

Доказательств наличия каких-либо не зависящих от Общества причин, которые препятствовали бы завершить строительство объекта, в материалах дела нет.

Таким образом, суд считает, что ответчик не представил доказательств того, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости либо им осуществляется строительство.

Установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по договору аренды, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что допущенные арендатором нарушения условий договора являются существенными, что влечет наличие правовых оснований для его расторжения.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение в обжалуемой части принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 мая 2019 года по делу N А06-12473/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина А.Ф. Котлярова