Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 10АП-15494/19

г. Москва

25 сентября 2019 г.

Дело N А41-31901/19

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Чеховская А.В. представитель по доверенности от 27 февраля 2019 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Экспресс+Тур" - Кудухов А.В. представитель по доверенности от 01 сентября 2019 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Экспресс+Тур" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2019 года по делу N А41-31901/19, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс+Тур" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс+Тур" (далее - ответчик), в котором просило:

- взыскать задолженность по договору аренды земельного участка N ЮА-89 от 09 ноября 2016 года в размере 657750 руб. за период с 1 квартала 2018 года по 3 квартала 2018 года, пени в размере 60 184 руб. 12 коп. за период с 16 марта 2018 года по 15 декабря 2018 года;

- расторгнуть договор аренды земельного участка N ЮА-89 от 09 ноября 2016 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020602:331, общей площадью 1489 кв.м. категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Ивакино. вблизи остановки "Коттеджный поселок";

- обязать общество вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020602:331. общей площадью 1489 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Ивакипо. вблизи остановки "Коттеджный поселок".

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2019 года исковые требования удовлетворены (л.д. 68-70).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола рассмотрения заявок от 29 сентября 2016 года, Администрация городского округа Химки (арендодатель) и ООО "экспресс+Тур" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 09 ноября 2016 года N ЮА-89, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020602:331, общей площадью 1489 кв..м. категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Ивакино. вблизи остановки "Коттеджный поселок".

Срок аренды земельного участка установлен на 4 года 6 месяцев (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

На основании пункта 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

За каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы (пункт 5.2 договора).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за 1 квартала 2018 года по 3 квартала 2018 года составила 657 750 руб., на которую начислена неустойка по состоянию на 15 декабря 2018 года в размере 60 184 руб. 12 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Однако данная претензия ответчиком была оставлено без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от 31 января 2018 года по делу N 2-131/18 признаны недействительными торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по извещению NА3-ХИМ/15-235 земельного участка площадью 1489 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020602:331, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Ивакино, вблизи остановки "Коттеджный поселок", проведенные 29 сентября 2016 года Администрацией г.о. Химки Московской области.

Судом также признан недействительным договор аренды земельного участка N ЮА-89 от 09 ноября 2016 года площадью 1489 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020602:331, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание жилой застройки, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Ивакино, вблизи остановки "Коттеджный поселок", заключенным между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Экспресс+Тур".

Суд обязал ООО "Экспресс+Тур" передать указанный земельный участок Администрации городского округа Химки.

Вышеуказанным судебным актом установлено, что поскольку была нарушена процедура межевания территории и процедура подготовки и проведения аукциона, нарушены основополагающие права граждан на самоуправление, договор аренды земельного участка от 09 ноября 2016 года N ЮА-89 является незаконным.

Произведенное межевание, согласование торгов и последующее проведение торгов нарушает социальные права собственников земельных участков, жителей квартала Трахонеево, их право на местное самоуправление. На территории указанного квартала находится единственная общественная зона с расположенной на ней детской, спортивной площадкой и зоной отдыха.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, на спорном земельном участке располагалась детская площадка, в связи с чем ООО "Экспресс+Тур" не могло использовать земельный участок.

Данное обстоятельство также подтверждается обращением Общества в адрес Администрации от 12 марта 2018 года с предложением расторгнуть заключенный договор аренды и вернуть уплаченные по нему денежные средства в размере 1 003 938 руб., в связи с невозможность использования земельного участка "для обслуживания жилой застройки", поскольку фактически на земельном участке расположена детская площадка, построенная местными жителями за счет собственных средств, а также средств, выделенных Правительством Московской области.

Указанное обращение получено Администрацией 12 марта 2018 года.

В свою очередь Администрация направила соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для обслуживание жилой застройки, в том числе предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений, однако при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным, апелляционный суд приходит к выводу о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Требование о расторжении договора аренды земельного участка не подлежит удовлетворению, поскольку спорный договор аренды признан недействительной (ничтожной) сделкой вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении иска Администрации городского округа Химки следует отказать.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Таким образом, в силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы составляет 3 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (пункт 5 статьи 110 АПК РФ).

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы ответчика по госпошлине в сумме 3 000 руб. подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2019 года по делу N А41-31901/19 отменить.

В удовлетворении иска Администрации городского округа Химки к ООО "Экспресс+Тур" о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-89 от 09 ноября 2016 г. - отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Химки в пользу ООО "Экспресс+Тур" расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова