Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 11АП-13527/19

г. Самара

26 сентября 2019 г.

Дело N А65-9192/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Инвест+" - Галявиев А.Р. (доверенность от 17.12.2018),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - представитель не явился, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" - представитель не явился, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью "Деловой мир" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и общества с ограниченной ответственностью "Деловой мир" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2019 по делу N А65-9192/2019 (судья Хамидуллина Л.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ритейл Инвест+" (ОГРН 1131690018448, ИНН 1659129216), г. Казань,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), г.Казань,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье", г. Казань,

общество с ограниченной ответственностью "Деловой мир", г. Казань,

о признании недействительным решения и обязании внести запись в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ритейл Инвест+" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган) о признании недействительным решения N 16/149/001/2019-5908 от 13.03.2019 о прекращении прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, общей площадью 137,7 кв.м., в виде договора аренды нежилого помещения от 28.03.2017 N 28-03/2017Б5 между ООО "Ритейл Инвест+" и ООО "Деловой мир", а также об обязании внести запись в ЕГРН о наличии обременения нежилого помещения по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, общей площадью 137,7 кв.м. в виде договора аренды нежилого помещения от 28.03.2017 N 28-03/2017Б5 между ООО "Ритейл Инвест+" и ООО "Деловой мир".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что если закон или договор предусматривают расторжение договора аренды в одностороннем (внесудебном) порядке, регистрирующий орган обязан зарегистрировать прекращение договора на основании предоставленных стороной доказательств расторжения договора в установленном порядке.

Сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

Основанием для погашения в ЕГРН записи об аренде являются документы, подтверждающие прекращение договора или его расторжение, в том числе в связи с отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом. В данном случае таким документом является уведомление о расторжении договора аренды от 29.12.2018.

ООО "Деловой мир" также, не согласившись с выводами суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний (внесудебный) отказ от договора.

Уведомление о расторжении договора является односторонней сделкой, которая заявителем не оспорена.

Заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

В судебном заседании представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" (арендодатель) и заявителем (арендатор) 28.03.2017 был заключен договор N 28-03/2017Б5 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, нумерация 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6 и 7, общей площадью 137,7 кв.м., сроком на 10 лет.

Указанный договор аренды от 28.03.2017 в установленном законом порядке был зарегистрирован в государственном реестре прав 28.05.2018 за N 16:50:220207:74-16/001/2018-3.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 25.09.2018 ООО "Деловой мир" приобрело у ООО "Аптека Поволжье" указанное помещение. Следовательно, к данному лицу перешли права и обязанности арендодателя по указанному выше договору аренды.

В регистрирующий орган 04.03.2019 поступило заявление от ООО "Деловой мир" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании уведомления от 29.12.2018 о расторжении договора. В качестве основания для расторжения договора ООО "Деловой мир" в данном уведомлении указало на нарушение арендатором сроков оплаты внесения арендных платежей, а также осуществление несанкционированной перепланировки помещения в отсутствие получения соответствующего разрешения, что приводит к существенному ухудшению состояния арендуемого помещения.

На основании указанного выше заявления ООО "Деловой мир" и приложенных к нему документов регистрирующий орган 13.03.2019 принял решение N 16/149/001/2019-5908 о прекращении прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N 28-03/2017Б5 от 28.03.2017.

Не согласившись с данным решением регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды от 28.03.2017 между заявителем и ООО "Деловой мир" заключен на 10 лет, то есть на определенный срок.

Следовательно, расторжение данного договора в одностороннем порядке возможно только на основании прямого указания в договоре на возможность отказа одной из сторон от исполнения договора в одностороннем порядке либо на основании судебного акта.

Пунктом 9.1 указанного договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендодателем досрочно в одностороннем порядке (внесудебном порядке) только по установленным в настоящем договоре основаниям, а именно:

- если арендатор существенно ухудшает состояние Помещения;

- при возникновении однократной задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы более чем на 30 календарных дней, независимо от факта последующего ее внесения.

Таким образом, данным договором арендодателю не предоставлено право на немотивированное расторжение договора. Право на досрочное одностороннее расторжение договора ограничено наступлением определенных условий, которые указаны в пункте 9.1 договора.

Пленум ВАС РФ в пункте 11 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснил, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как правильно указал суд первой инстанции, в силу указанных разъяснений Пленума ВАС РФ одностороннее обращение в регистрирующий орган за снятием ограничения допускается только в случаях, когда законом или договором допускается немотивированный отказ от договора одной из сторон.

Статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае арендодатель отказался от договора аренды в связи с допущенными заявителем нарушениями при исполнении условий договора (невыполнение обязанности по своевременной оплате арендной платы, ухудшение состояния помещения в результате несанкционированной перепланировки).

Поскольку односторонний отказ от исполнения договора аренды связан с неправомерными действиями одной из сторон, то регистрирующий орган в силу указанных выше разъяснений Пленума ВАС РФ обязан был запросить согласие арендатора на расторжение договора. Непредставление такого документа является основанием для отказа в государственной регистрации.

Однако доказательств досрочного расторжения договора сторонами путем подписания соответствующего соглашения в материалы дела не представлено. Судом договор аренды в установленном порядке не был признан прекратившимся. Заявление арендатора, выразившего свое согласие на расторжение договора, в регистрирующий орган не было предоставлено.

Следовательно, регистрирующий орган неправомерно принял оспариваемое в рамках настоящего дела решение.

Довод регистрирующего органа о том, что сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку, как уже отмечено выше, право арендодателя немотивированно отказаться от исполнения договора аренды не предусмотрено условиями этого договора.

По этому же основанию арбитражный апелляционный суд не принимает во внимание и довод регистрирующего органа о том, что в данном случае основанием для погашения в ЕГРН записи об аренде является уведомление о расторжении договора аренды от 29.12.2018.

Также арбитражным апелляционным судом отклоняется довод ООО "Деловой мир" о том, что условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний (внесудебный) отказ от договора.

Суд не оспаривает право арендодателя на такой отказ от договора, но при этом учитывает, что такой отказ ограничен договором наступлением определенных в нем событий. Проверка наступления таких событий не относится к компетенции регистрирующего органа и, следовательно, регистрирующий орган обязан был запросить согласие арендатора на расторжение договора.

Довод ООО "Деловой мир" о том, что уведомление о расторжении договора является односторонней сделкой, которая заявителем не оспорена, арбитражным апелляционным судом признается необоснованным, поскольку в силу указанных выше разъяснений Пленума ВАС РФ именно арендодатель должен обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание довод ООО "Деловой мир" о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

В рассматриваемом случае предметом спора является формальная оценка правомерности действий регистрирующего органа при осуществлении государственной регистрации без оценки права аренды на недвижимое имущество, которые привели к прекращению зарегистрированного права заявителя.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и признал незаконным оспариваемое в рамках настоящего дела решение регистрирующего органа.

Руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя указанным способом.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателями жалоб, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.06.2019 по делу N А65-9192/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова