Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2019 г. N 09АП-2821/19

г. Москва

18 сентября 2019 г.

Дело N А40-156001/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 декабря 2018 года по делу N А40-156001/18, принятое судьей Кантор К.А. (127-1082) по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 30.11.2018; от ответчика: Огиевская О.Д. по доверенности от 05.07.2018, Старостенко А.И. - генеральный директор по решению N 1 от 23.09.2016;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" о взыскании задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 по декабрь 2016 в сумме 22.497.106 руб. 03 коп. по договору аренды от 25.04.2008 N 01-00538/08 и пени за период с 06.04.2015 по 01.12.2016 в сумме 2 135 302 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, кроме того, суд допустил неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, кроме того, суд допустил неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку при расчете арендной платы истец использует неверную ставку арендной платы, при этом игнорируя вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-187158/15, которым установлены соответствующие ставки арендной платы.

Представители истца и ответчика в судебном заседании доводы своих жалоб поддержали в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2019 года подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" (арендатор) заключили договор аренды от 25.04.2008 г. N 01-00538/08 нежилого помещения площадью 575,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 25, стр. 2, на срок действия с 01.01.2008 по 30.06.2015.

По истечении срока действия договор возобновлен на неопределенный срок (ст. 610, 621 ГК РФ).

Согласно п. 6.5, арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части в бюджет города Москвы.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец указал, что в нарушение условий договора ответчиком своевременно не была внесена арендная плата за период с апреля 2015 по декабрь 2016, в результате чего, по мнению истца, задолженность составила сумму 22 497 106 руб. 03 коп.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы, истец начислил ответчику пени за период с 06.04.2015 по 01.12.2016 в сумме 2 135 302,60 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил следующее.

ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 27.11.2015 по делу N А40-60273/15 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 03 марта 2016 года.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период после 03 марта 2016, в том числе пени, в связи с чем указал, что сумма задолженности, подлежащая взысканию составила 10 686 237, 69 руб. за период с апреля 2015 по 02.03.2016, сумма пени 578 008, 08 руб. за период с 06.04.2015 по 02.03.2016.

Проверив правильность выводов суда первой инстанции, судебная коллегия полагает, что они сделаны при неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, и приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 03 марта 2016 года, а договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда, однако, не может согласиться с выводами суда в части взыскания задолженности и пени за период с апреля 2015 по 02.03.2016, исходя из расчета представленного истцом.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции не обратил внимание на то, что в рамках дела N А40-187158/15 были рассмотрены исковые требования Департамента городского имущества г. Москвы к "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" о взыскании суммы 3 910 349 руб. 70 коп., составляющей 3 835 712 руб. 02 коп. - задолженность по арендной плате за период с апреля 2015 г. по июль 2015 г., 74 637 руб. 68 коп. - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.04.2015 г. по 31.07.2015 г., расторжении договора аренды N 01-00538/08, заключенного сторонами 25.04.2008 г. и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 575, 1 кв.м. (подвал, помещение 1, комнаты 1-6, 9-24), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 25.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2019 года, решением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года отменено, в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом при расчете арендной платы за спорный период используется ставка арендной платы в размере 23 510 руб. 30 коп. в год за 1 кв.м., тогда как согласно п. 6.2 договора аренды размер арендной платы установлен в размере 5 815 руб. 89 коп. в год за 1 кв.м. и 3 344 720 руб. в год., в связи с чем, произведя перерасчет, пришел к выводу, об отсутствии оснований для взыскания задолженности, кроме того, ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" были представлены платежные документы, подтверждающие оплату последним арендных платежей в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В целях полного, всестороннего рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции обязывал Департамент городского имущества г. Москвы представить расчет задолженности и пени с учетом представленных ответчиком платежных поручений, а также с учетом ставок арендной платы, установленных решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.12.2015 по делу N А40-187158/15. Однако истцом, указанный расчет, произведенный в соответствии с указаниями суда, был представлен только в судебное заседание 11.09.2019 г.

Таким образом, судебная коллегия, проверив правильность произведенного расчета, пришла к выводу, что доводы ответчика частично нашли свое подтверждение, а потому исковые требования подлежат удовлетворению в части, за период с 01.08.2015 по 03.03.2016 года в сумме 2 246 656,07 руб., соответственно пени, рассчитанные за указанный период подлежат взысканию в сумме 63 804,03 руб.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 27.11.2015 по делу N А40-60273/15 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 03 марта 2016 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, следует учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, довод апелляционной жалобы истца о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, является несостоятельным и не может быть принят во внимание апелляционным судом.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-187158/15.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 декабря 2018 года по делу N А40-156001/18 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" о взыскании задолженности по арендной плате, пени - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по оплате арендной плате за период с 01.08.2015 по 03.03.2016 года в сумме 2 246 656,07 руб., пени в сумме 63 804,03 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО "Торгово-промышленный центр "Ингеоком-С" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 34 552 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина