Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 20АП-5485/19

г. Тула

25 сентября 2019 г.

N А54-8512/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.09.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., в отсутствие сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2019 по делу N А54-8512/2018 (судья Котова А.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью группа компаний "Альянс" (г.Спас-Клепики) к администрации города Рязани (г. Рязань) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью группа компаний "Альянс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 104-18 от 16.07.2018.

Решением суда области от 26.06.2019 заявление удовлетворено. Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью группа компаний "Альянс" и Администрацией города Рязани при заключении договора N 104-18 купли продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 16.07.2018, пункты 1.1 и 2.1 договора приняты в следующей редакции:

Пункт 1.1 "Продавец обязуется передать в собственность единое землепользование согласно постановлению администрации города Рязани от 16 июля 2018 г N 2757, а Покупатель обязуется принять и оплатить стоимость единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 площадью 25 562 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2 (Октябрьский район), далее "Участок", в границах Участка, поставленного на кадастровый учет. Категория данного Участка - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для обслуживания административно-производственных зданий".

Пункт 2.1. "Цена указанного Участка составляет 734 268 (Семьсот тридцать четыре тысячи двести шестьдесят восемь) рублей 45 коп. Цена Участка определена на основании Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине".

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. По мнению ответчика, выкупная цена определена им с применением среднего уровня кадастровой стоимости 1 кв.м. змель городского округа города Рязани, установленного для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков, согласно приложению N 2 к постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10-П. помимо этого указывает на пропуск 30-дневного срока на обращение в суд с настоящим требованием об урегулировании разногласий при подписании договора.

Истец с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Рязани (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Фирма Центроспецстрой" (арендатор) 02.11.2005 заключен договор N А440-05 аренды единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:0120 (л.д.15-19 т.1), по условиям которого арендодатель предоставляет согласно постановлениям администрации г. Рязани от 27.10.2005 N 3881, от 03.11.2005 N 4001, а арендатор принимает в аренду на срок с "28" октября 2005 г. по "28" октября 2015 г. единое землепользование с кадастровым номером. 62:29:0130002:0120 общей площадью 25562,3 кв.м., далее "Единое землепользование", местоположение установлено относительно ориентира г.Рязань, р-н Южный Промузел, 2 (Октябрьский округ) состоящее из земельных участков площадью 3816,8 кв.м.; 21745,5 кв.м. для обслуживания административно - производственных зданий в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка. Категория земель - земли поселений (пункт 1.1 договора).

20 февраля 2017 года между открытым акционерным обществом "Фирма Центроспецстрой" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью группа компаний "Альянс" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 1 (л.д.20-26 т.1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество, в том числе недвижимое, расположенное по адресу г.Рязань, р-н Южный Промузел, 2. Переход права аренды единого землепользования зарегистрирован в ЕГРН 16.11.2017.

15.06.2018 ООО ГК "Альянс" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером 62:29:0130002:120 (л.д.28).

Администрация (продавец) направила в адрес ООО ГК "Альянс" (покупатель) проект договора N 104-18 купли продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:0120 от 16.07.2018 (л.д.29-30 т.1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность единое землепользование согласно постановлению администрации города Рязани от 16 июля 2018 г. N 2757, а Покупатель обязуется принять и оплатить стоимость единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:.120 площадью 25562 кв.м, расположенного по адресу; г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2 (Октябрьский район), далее "Участок", в границах Участка, поставленного на кадастровый учет. Категория данного Участка - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - производственная деятельность (пункт 1.1 договора). Пунктом 2.1 договора была установлена выкупная цена единого землепользования в размере 5 081 981,22 руб.

Не согласившись с указанной выкупной ценой земельного участка, Истец направил в адрес Ответчика письмо (Исх.N 322 от 23 июля 2018 г. (л.д.31-32 т.1), в котором предложил Ответчику в целях досудебного урегулирования разногласий внести изменения в Постановление от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120" и в проект договора купли-продажи указанного землепользования от 16.07.2018 N 104-18, установив выкупную цену единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 в размере 734268,45 руб., а также исключить из указанных документов положения, изменяющие вид разрешенного использования единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 на вид - "производственная деятельность".

Письмом Исх.339 от 30.07.2018 (л.д.33 т.1) Истец направил в адрес Ответчика Протокол разногласий к договору купли-продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 16.07.2018 N 104-18 (л.д.37-38 т.1) и подписанный в редакции протокола разногласий договор купли-продажи, где предложил: - Пункт 1.1 договора N 104-18 купли-продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 16.07.2018 изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность единое землепользование согласно постановлению администрации города Рязани от 16 июля 2018 г N 2757, а Покупатель обязуется принять и оплатить стоимость единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 площадью 25 562 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Южный Промузел, 2 (Октябрьский район), далее "Участок", в границах Участка, поставленного на кадастровый учет. Категория данного Участка - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для обслуживания административно-производственных зданий". - Пункт 2.1. договора N 104-18 купли-продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 16.07.2018 изложить в следующей редакции: "Цена указанного Участка составляет 734 268 (Семьсот тридцать четыре тысячи двести шестьдесят восемь) рублей 45 коп. Цена Участка определена на основании Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области". Между сторонами согласовано, что указанная цена окончательна и не подлежит пересмотру по какой-либо причине".

Ответчик в письме N 03/1/1/2-10/2763-исх от 23.08.2018 (л.д.34-36 т.1), указал на отсутствуют основания для внесения изменений в постановление администрации города Рязани от 16.07.2018 N 2757 и проект договора купли-продажи, поскольку вид разрешенного использования земельного участка был определен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 (далее по тексту - Классификатор), а также произвела расчет кадастровой стоимости земельного участка из расчета среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м для испрашиваемого земельного участка в размере 2650,80 руб. (Приложение 2 постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2013 N 10- П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области"), а цену земельного участка установила в размере пятикратной величины ставки земельного налога от вновь установленной кадастровой стоимости (п. 2 ст. 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-03 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", п. 2 ст. 2 Решения Рязанского городского Совета от 24.11.2005 N384-Ш "Об установлении земельного налога").

В связи с тем, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка между сторонами возникли разногласия в части вида разрешенного использования земельного участка и стоимости выкупаемого земельного участка, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области правомерно исходил из следующего.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Право истца на выкуп земельного участка ответчиком не оспаривается, между сторонами возникли разногласия в части вида разрешенного использования земельного участка и стоимости выкупаемого земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом закон не содержит специального ограничительного срока для передачи разногласий на разрешение суда в данном случае. Положения ч. 1 ст. 445 ГК РФ к рассматриваемой ситуации не применимы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.01.2019 по делу N А54-7470/2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2019, Постановление администрации города Рязани от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120", проверенное на соответствие положениям Земельного кодекса Российской Федерации, признано недействительным в части: пункта 2; пункта 3 в части установления цены земельного участка в размере 5081981 руб. 22 коп. Администрация города Рязани обязана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" (Рязанская область, Клепиковский район, г. Спас-Клепики, ул. Московская, д. 4; ОГРН 1126226000273; ИНН 6205008227) путем внесения изменений в постановление от 16.07.2018 N 2757 "О продаже в собственность Обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Альянс" единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120", а именно: исключения из него пункта 2 и внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:120 в размере 734 268 руб. 45 коп.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принимая во внимания обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 28.01.2019 по делу N А54-7470/2018, суд области правомерно удовлетворил требования истца и урегулировал разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью группа компаний "Альянс" и Администрацией города Рязани при заключении договора N 104-18 купли продажи единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130002:120 от 16.07.2018, приняв пункты 1.1 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.06.2019 по делу N А54-8512/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова