Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2019 г. N 07АП-5809/18

город Томск

23 сентября 2019 г.

Дело N А45-36360/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Киреевой О.Ю.,
	Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Полевый И.Б., после перерыва секретарем Гареевой В.Ф., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" (N 07АП-5809/2018(2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2019 по делу N А45-36360/2017 (судья Булахова Е.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" (630111, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Кропоткина, дом 124/1, квартира 64, ОГРН 1165476139180, ИНН 5402021458) к Мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 69 668 200 рублей. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество "Сибирская энергетическая компания" (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Чаплыгина, 57, ОГРН 1045401912401, ИНН 5405270340); муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Управление капитального строительства" (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Трудовая 1, ОГРН 1045402537817, ИНН 5406297979).

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: Калинина А.В. по доверенности от 26.09.2019 (до перерыва), Соловьева Т.А. по доверенности от 12.11.2018; Мачкалиди О.Ф. по доверенности от 22.07.2019;

от ответчика: Байдецкий Е.А., по доверенности от 24.12.2018 (до перерыва), Королев Д.Б., по доверенности от 21.12.2018 (после перерыва).

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтройРазвитие" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 N 125565р, о взыскании убытков в размере 69 664 200 рублей.

Требования мотивированы невозможностью строительства на переданном в аренду земельном участке в связи с прохождением через весь участок труб теплотрассы, что исключает его использование по назначению.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2018 в иске отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 решение от 05.05.2018 в части расторжения договора аренды земельного участка отменено, производство по делу прекращено; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.11.2018 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу N А45-36360/2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменены, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц акционерное общество "Сибирская энергетическая компания" (далее - АО "СИБЭКО"), муниципальное казенное учреждение города Новосибирска "Управление капитального строительства" (далее - МКУ "УКС").

После привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО "СИБЭКО", представившего в материалы дела акт приема-передачи теплотрассы, расположенной на арендуемом истцом земельном участке, от 20.03.2019, согласно которому участок теплотрассы передан от МКУ "УКС" к АО "СИБЭКО", истец заявил об уточнении исковых требований, просил суд, в том числе, расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 54:35:064335:194 на территории города Новосибирска N 125565р от 18.08.2016, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за государственным регистрационным номером 54/001-54/001/891/2016-753/1 от 06.09.2016.

Заявление истец мотивировал тем, что в судебном заседании 26.03.2019 АО "СИБЭКО" представило акт приема-передачи от 20.03.2019 к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы N 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, согласно которому МКУ "УКС" передает АО "СИБЭКО" спорную теплотрассу, подписанием данного акта строительство заявленного им ранее объекта, становится невозможным на арендованном земельном участке, а также исключает возможность демонтажа труб.

Арбитражным судом первой инстанции с учетом фактических обстоятельств дела, продолжительности его рассмотрения в суде и исходя из необходимости соблюдения принципов эффективности правосудия и процессуальной экономии, несмотря на отказ истца от исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении судебного спора и принятие его апелляционным судом, удовлетворено заявление истца об изменении предмета иска. Судом первой инстанции при принятии уточнения предмета иска учтено то, что фактические обстоятельства судебного спора, являющиеся основанием иска существенно изменились с представлением акта от 20.03.2019.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта податель апелляционной жалобы указал на неисполнение судом первой инстанции указаний Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, данных в постановлении от 29.11.2018. Указание в письме общества с ограниченной ответственностью "Новоград Авто" (далее - ООО "Новоград Авто") от 18.09.2013 N 18/09 на гарантии выноса теплотрассы с земельного участка касалось теплотрассы, охранной зоной площадью 61 кв.м., в отношении которой было установлено ограничение прав на земельный участок, и не касалось спорной теплотрассы Ду = 1000 мм, о которой не было известно ООО "Новоград Авто". Суд первой инстанции безосновательно при повторном рассмотрении дела принял доказательства, представленные мэрией в копиях. В связи с тем, что в кадастровом паспорте на земельный участок, в Схеме планировочной организации земельного участка и Акте о выборе земельного участка под строительство отсутствовала информация о проектируемой спорной теплотрассе, 21.04.2015 ООО "Новоград Авто" и обратилось в Департамент строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска с просьбой дать информацию о проектируемой теплотрассе, расположенной на земельном участке, кадастровый номер 54:35:064335:194. Однако никакого ответа на указанное заявление не последовало. Письмо Главного управления архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска от 20.05.2015 N 30.10.-5125/13 истец также не получал. Ни постановление мэрии о предоставлении земельного участка в аренду от 05.07.2016 N 2997, ни договор аренды, не содержали никаких сведений в отношении спорной проектируемой теплотрассы, в связи с чем ни у ООО "Новоград Авто", ни у истца при получении документов от ООО "Новоград Авто", не возникло сомнений в том, что земельный участок передается таким как он есть в момент передачи, без проектируемой теплотрассы. Подготовленный мэрией и выданный 29.08.2017 градостроительный план земельного участка также не содержал информации о проектируемой или построенной спорной теплотрассе.

Также апеллянт указал, что спорная теплотрасса является самовольной постройкой. При этом в материалах дела нет ни одного надлежащего доказательства, подтверждающего, что спорная теплотрасса существовала на момент заключения договора аренды, и что арендатор знал о ее существовании. Не согласен также с выводами суда первой инстанции о том, что общество, являясь застройщиком спорного земельного участка, никаким образом не проявило себя в качестве такового. Представленные в дело доказательства (в том числе подтверждающие выкуп жилого дома, проведение калькуляции стоимости затрат и заключение договора об инвестиционной деятельности) с очевидностью свидетельствуют о намерении и ООО "Новоград Авто" и истца осуществить освоение земельного участка путем его застройки, однако судом первой инстанции не дана надлежащая оценка указанным обстоятельствам и представленным истцом доказательствам.

Ссылался истец также на недобросовестность и незаконность действий мэрии, связанных с изменением зонирования в соответствии с Генеральным планом города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2017 N 824, Программой комплексного развития социальной инфраструктурой города Новосибирска на 2017-2030 года, утвержденной решением Совета депутатов г. Новосибирска от 21.12.2016 N 329, и отнесением земельного участка из зоны Ж-1.1 к зоне объектов культуры и спорта (Р-4). В связи с этим, строительство подземно-надземной автостоянки закрытого типа стало невозможно, поскольку зона Р-4 не предполагает такой вид разрешенного использования, как строительство подземных автостоянок. В отношении отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков также не согласен с решением суда, ссылаясь на доказанность размера убытков.

Ответчик представил в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

По мнению мэрии ООО "Новоград Авто" не только не могло не знать о существующей теплотрассе, оно знало о ней, что бесспорно подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Более того, именно ООО "Новоград Авто" и явилось тем лицом, по инициативе которого спорный земельный участок был введен в гражданский оборот в том состоянии, в котором он в дальнейшем и был передан данным лицом новому арендатору. ООО "Новоград Авто" обратилось с заявлением от 18.09.2013 N 18/09 о выборе спорного земельного участка, оно знало о существовании спорной теплотрассы, более того, оно гарантировало ее вынос с запрашиваемого земельного участка, если последний будет предоставлен ему в аренду, о чем указало в своем заявлении. К заявлению была приложена схема расположения планируемых к размещению зданий с учетом существующей теплотрассы.

Не согласен ответчик с утверждением общества о невыполнении судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции. Утверждение истца о необходимости отражения спорного участка сети в акте выбора и постановлении о предоставлении земельного участка в аренду является ошибочным, так как предметом указанных документов является конфигурация земельного участка, его расположение относительно смежной территории, а не установление объектов инженерного обеспечения. Кроме того, были получены гарантии выноса сети от заявителя.

В связи с тем, что ООО "Новоград Авто" ликвидировано, невозможно понять уверенности подателя жалобы в своих утверждениях о том, что данное общество не могло получить письмо мэрии от 20.05.2015 N 30.10-5125/13, в котором мэрией указана информация о спорной теплотрассе, а также письмо МУП "УКС" от 30.05.2016 N ОИО-1315. Представленные письма имеют дату и номер, что свидетельствует об их подлинности, кроме того, указанная в письмах информация не противоречит иным доказательствам, представленным в дело.

Мэрия также обращает внимание, что в материалы дела не предоставлено результатов подготовки проектной документации, инженерных изысканий, иных работ, связанных с подготовкой участка к строительству. Обществом не было получено никаких технических условий подключения (технологического присоединения) планируемого объекта капитального строительств к сетям инженерно-технического обеспечения, не согласован и размер платы за подключение. Договор на выполнение проектных работ от 08.02.2017 заключен обществом без необходимых первичных документов: градостроительного плана земельного участка, полученного 29.08.2017, без результатов инженерных изысканий, которые являются обязательными в силу статей 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Что касается выноса тепловых сетей, то общество даже не обращалось в ресурсоснабжающую организацию с вопросом о возможности или невозможности выноса теплотрассы и стоимости необходимых работ. Не предоставлено документов, позволяющих проводить работы по проведению инженерных изысканий лицами, подготовившими для истца заключения, из чего следует, что выводы данных лиц не являются компетентным мнением в области инженерных изысканий.

Не соответствует действительности утверждение истца о невозможности строительства объекта в связи с изменением территориальной зоны с подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) на зону объектов культуры и спорта (Р-4). Наоборот, созданы наиболее благоприятные условия для строительства, так как расположение земельного участка в границах территориальной зоны объектов культуры и спорта (Р-4), установленной Картой градостроительного зонирования территории и Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, позволяет уменьшить процент застройки в границах земельного участка с 30% до 10 % (пункт 4 части 2 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска). В указанной зоне возможно строительство и объектов спорта и подземных автостоянок (часть 1 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска).

Возражая по требованию о взыскании убытков, мэрия указала, что материалы дела не содержат доказательств того, что мэрия каким-либо образом нарушила права истца, в том числе путем издания муниципального акта, не соответствующего закону или иному правовому акту. Необходимость несения дополнительных затрат, связанных с особенностями расположения участка на местности и прохождением по участку теплотрассы и трубопровода охватывается понятием риска предпринимательской деятельности.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, письмом от 18.09.2013 N 18/09 ООО "Новоград авто" обратилось к мэрии с просьбой о выборе земельного участка площадью 0,41 га и предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе города Новосибирска с принятием соответствующего решения комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска. В письме ООО "Новоград авто" гарантировало вынос теплотрассы с земельного участка и расселение индивидуального жилого дома по улице Горская, 26.

Согласно выписке N 1.8 из протокола комиссии мэрии города Новосибирска по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска от 28.11.2013 N 372 (далее - выписка N 1.8), по результату рассмотрения заявления ООО "Новоград авто" от 18.09.2013 N 18/09 принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта "физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа" по улице Горская в Ленинском районе и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка.

Как указано в выписке N 1.8, решение является основанием на получение необходимых документов, указанных в приложении к ней, для оформления акта о выборе земельного участка и действительно в течение шести месяцев; с момента предоставления необходимых документов решение комиссии считается исполненным.

Приложение к выписке N 1.8 от 28.11.2013 N 372 представляет собой перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка, в числе которых предусмотрена предварительная схема планировочной организации земельного участка, выполненная на топографической основе в масштабе 1:500, расчет минимального размера земельного участка. Также указано, что в обязательном порядке должны быть решены вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок и на то, что схема границ земельного участка для строительства прилагается.

По схеме границ земельного участка для объекта физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа определена площадь земельного участка для строительства - 4395 кв. м. На этой схеме границ земельного участка отображена теплотрасса, проходящая по земельному участку.

В схеме планировочной организации земельного участка в масштабе М 1:500, определено расположение объекта строительства на земельном участке площадью 4100 кв. м, приведен расчет (обоснование) площади земельного участка, указано, что предлагаемая схема удовлетворяет требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска и местным нормативам градостроительства и проектирования, в расчете (обоснование) площади земельного участка указано, что до начала строительства необходимо осуществить расселение и снос существующего на участке индивидуального жилого дома и вынести тепловые сети, проходящие по участку.

ООО "Новоград авто" обратилось к мэрии с письмом от 28.04.2014 N 4, в котором просило на основании выписки N 1.8 подготовить постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горская в Ленинском районе.

Постановлением мэрии от 19.06.2014 N 5130 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3506 кв. м на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335 для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: город Новосибирск, улица Горская в Ленинском районе (приложение N 1), утвержден акт о выборе земельного участка площадью 3506 кв. м для строительства указанного объекта, ООО "Новоград авто" (приложение N 2), предварительно согласовано место размещения указанного им объекта.

Согласно пункту 1 акта о выборе земельного участка выбор осуществлен, в том числе с учетом предварительной схемы планировочной организации земельного участка, условий освоения земельного участка администрации Ленинского района города Новосибирска от 09.01.2014 N 55/1-09/00007.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка расположенный на территории кадастрового квартала 54:35:064335 земельный участок площадью 3506 кв. м поставлен на временный кадастровый учет 31.10.2014, участку присвоен кадастровый номер 54:35:064335:194, в отношении части этого земельного участка площадью 61 кв. м зарегистрировано ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей - теплотрассы, протяженностью 14347,4 м.

21.04.2015 ООО "Новоград Авто" обращалось в Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска о предоставлении информации о проектируемой теплотрассе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194.

20.05.2015 Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска ООО "Новоград Авто" дан ответ с указанием участка спорной теплотрассы, его диаметра, адреса, заказчика и исполнителя.

01.04.2016 ООО "Новоград Авто" обратилось в МКУ "УКС" (письмо N 20 от 01.04.2016) с запросом данных о принадлежности участка труб, обозначенных в прилагаемой схеме, содержащей обозначение теплотрассы. Запрос был инициирован ООО "Новоград авто" в целях получения технических условий на вынос коммуникаций с прилагаемой схемой.

30.05.2016 МКУ "УКС" сообщило письмом N оио-1315 о невозможности выдачи технических условий на вынос участка труб, в связи с отсутствием информации на право владения данных тепловых сетей МКУ "УКС".

ООО "Новоград авто" обратилось в мэрию с заявлением от 22.06.2016 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194.

Постановлением мэрии от 05.07.2016 N 2997 земельный участок площадью 3506 кв. м предоставлен в аренду ООО "Новоград авто" для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: город Новосибирск, улица Горская в Ленинском районе.

Между мэрией и ООО "Новоград авто" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 N 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3506 кв. м с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.

Срок действия договора определен с 18.08.2016 по 17.08.2026.

Соглашением от 20.09.2016 ООО "Новоград авто" с согласия мэрии передало права и обязанности арендатора по договору новому арендатору - обществу.

По условиям соглашения от 20.09.2016 арендатор обязан передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, договор со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, иные документы, имеющиеся у арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка; сообщить истцу все иные сведения, имеющие значение для осуществления новым арендатором своих прав арендатора (пункты 10, 11 соглашения от 20.09.2016).

ООО "Новоград авто" 20.12.2016 прекратило деятельность в качестве юридического лица.

Ссылаясь на то, что при проведении подготовительных работ к строительству и исследовании земельного участка в мае 2017 года обществом обнаружены проходящие через весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 трубы теплотрассы, которые не обозначены в постановлении мэрии от 19.06.2014 N 5130 об утверждении схемы расположения и акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения объекта строительства, а также в договоре аренды и кадастровом плане, прилагаемом к нему, общество в письмах от 06.06.2017 к заместителю мэра города Новосибирска и от 14.06.2017 к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии указало на невозможность осуществления строительства и просило рассмотреть вопрос о переносе труб за пределы предоставленного в аренду участка, а в случае невозможности переноса - изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд с последующим возмещением обществу убытков.

В ответ на письмо от 06.06.2017 департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города в письме от 30.06.2017 сообщил обществу о создании по его обращению рабочей группы по урегулированию конфликта и поиска компромиссного решения.

В ответе на письмо от 14.06.2017 департамент земельных и имущественных отношений мэрии отказал в удовлетворении претензионного требования общества с указанием на отсутствие оснований для ответственности арендодателя согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как арендатором ни в момент подписания договора аренды, ни при передаче земельного участка в аренду не было заявлено о недостатках переданного имущества, которое также предоставлено в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно письму акционерного общества "СИБЗНИИЭП" (далее - АО "СИБЗНИИЭП") от 20.06.2017 N 89 с учетом пролегающих коммуникаций тепловых сетей строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 не представляется возможным, для производства строительных работ на данном земельном участке потребуется перенос существующей теплотрассы.

Согласно техническому заключению, выполненному в июле 2017 года кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью "Векторпроект" (далее - ООО "Векторпроект"), по результатам инженерно-технического обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, строительство здания физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа на обследуемом земельном участке невозможно, поскольку величина охранной зоны теплотрассы, не учтенной при проектировании здания, в соответствии с требованиями таблицы А3 СП 124.13330.2012 составляет 8 м от наружной грани каждой из труб теплотрассы диаметром 1000 мм. Возможность выноса существующих инженерных сетей с обследуемого земельного участка вследствие близкого расположения коммуникаций на смежных земельных участках отсутствует.

По обращению общества от 14.07.2017 арендатору выдан зарегистрированный 02.08.2017 за N RU 5430300008157 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194 площадью 3506 кв. м, содержащий сведения об отсутствии в границах земельного участка объектов капитального строительства.

Ссылаясь на то, что строительство планируемого объекта стало невозможным вследствие выноса по заданию мэрии теплотрассы со смежного земельного участка на земельный участок, предоставленный в аренду истцу, при этом ответчик своевременно не сообщил о планируемом выносе труб теплотрассы на предоставленный обществу в аренду спорный земельный участок, истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с ответчика убытков, понесенных новым арендатором в связи с освоением земельного участка, предоставленного по договору аренды.

Размер убытков истца, заявленных к взысканию с ответчика, сложился из перечисленных арендных платежей за период с 20.09.2016 по 29.12.2017 в сумме 1 469 200 рублей; из оплаченной стоимости проектных работ в размере 3 000 000 рублей; из штрафа, взысканного решением Заельцовского районного суда города Новосибирска по делу N 2-92/2018 от 18.01.2018 с истца в пользу Дорошенко Р.О., Дорошенко О.А. в сумме 49 095 000 рублей; из расходов по приобретению бетона в размере 16 100 000 рублей, а всего 69664200 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО "Новоград Авто" было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, обязанность доказывания наличия недостатков в объекте аренды, полностью или частично препятствующих пользованию им лежит на арендаторе, а арендодатель обязан доказать, что недостатки сданного в аренду имущества, были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся истцу в аренду для строительства в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения договора аренды), то есть с предварительным согласованием места размещения объекта.

В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, как это следует из пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, производилось в несколько этапов:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Проанализировав представленные сторонами в материалы дела доказательства, в том числе предшествующую заключению договора аренды земельного участка по процедуре предварительного согласования переписку ООО "Новоград авто" с мэрией, другими организациями за период с 2013 года вплоть до заключения договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО "Новоград авто" было достоверно известно о наличии на выбранном и согласованном к аренде земельном участке существующей теплотрассы.

Судом первой инстанции в соответствии с указаниями суда округа было исследовано письмо ООО "Новоград Авто" от 18.09.2013 N 18/19, содержащее указание на гарантию выноса теплотрассы с испрашиваемого земельного участка, приложение к выписке N 1.8, а также предварительная схема планировочной организации земельного участка, выполненная на топографической основе в масштабе 1:500, представленная ООО "Новоград Авто" в целях исполнения решения комиссии мэрии города Новосибирска. Установлено, что указанная схема является той предварительной схемой, предусмотренной приложением к выписке N 1.8, и содержит нанесенную теплотрассу. Судом установлено, что схема границ земельного участка, прилагаемая к протоколу комиссии от 28.11.2013 N 372, содержит нанесенную теплотрассу.

При этом, суд апелляционной инстанции исходил из того, что указание ООО "Новоград Авто" на место выноса теплотрассы невозможно было в связи с необходимостью согласования такого места при получении застройщиком соответствующих технических условий у организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Утверждение истца о том, что ООО "Новоград Авто" имело ввиду не спорную сеть, а теплотрассу, охранной зоной площадью 61 кв. м, признано судом первой инстанции несостоятельным.

В отношении площади 61 кв. м зарегистрировано ограничение прав в связи с охранной зоной объекта тепловых сетей - теплотрассы, протяженностью 14347,4 м. Из представленных в дело схем следует, что данная теплотрасса по территории арендуемого истцом земельного участка не проходит, следовательно необходимости в ее выносе с земельного участка не имелось и предметом гарантий, даваемых первоначальным арендатором, могла быть только спорная тепловая сеть Ду 1000 мм.

Вопреки доводам апелляционной жалобы отнесение земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194 к зоне объектов культуры и спорта (Р-4) не свидетельствует о невозможности строительства.

В границах данной территориальной зоны возможно строительство объектов капитального строительства, в том числе физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа, для строительства которых земельный участок был предоставлен.

Так, градостроительный регламент зоны объектов культуры и спорта (Р-4) Правил землепользования и застройки города Новосибирска содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства "Спорт" (5.1) - "Объекты для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов", и в условно разрешенных видах использования - "Обслуживание транспорта" (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); - гаражи, в том числе многоярусные, не указанные в виде разрешенного использование земельных участков "объекты гаражного назначения" (2.7.1.).

Минимальный процент застройки в границах спорного земельного участка с учетом расположения его в границах территориальной зоны объектов культуры и спорта (Р-4) для заявленного истцом объекта, составляет 10% (пункт 4 части 2 статьи 29 Правил землепользования и застройки города Новосибирска).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что в настоящее время истцом не утрачена возможность строительства на спорном земельном участке, обществом не доказано существенного нарушения договора со стороны арендодателя, являющегося основанием к расторжению договора аренды земельного участка в порядке части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции согласился с критической оценкой суда первой инстанции технических заключений АО "СИБЗНИИЭП" и ООО "ВекторПроект", поскольку выводы о невозможности строительства сделаны без инженерных изысканий и проектной документации. Кроме того, при подготовке заключений не учитывалось изменение территориальной зоны.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены, как ошибочные доводы истца о том, что обращение начальника Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска в адрес начальника Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска свидетельствуют о невозможности строительства объекта на спорном земельном участке. Представители мэрии пояснили, что указанное письмо является лишь мнением конкретного должностного лица, никакого результата по рассмотрению указанного письма нет, так как переписка между департаментами не является основанием для принятия какого-либо решения.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол организационно-технического совещания от 06.07.2017 с участием сотрудников Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, Департамента строительства и архитектуры, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, о рассмотрении обращения общества по вопросу выделения земельного участка по ул. Горской, по которому проложена теплотрасса Ду 1000 мм.

Из представленного протокола следует, что проект выноса существующего участка теплотрассы Д-1000 мм с территории школы N 210 разработан по заказу МКУ "УКС" и согласован 13.09.2012 Главным управлением архитектуры и градостроительства города Новосибирска, с последующим нанесением на дежурный план города. Данным проектом предусмотрен перенос теплотрассы с земельного участка школы N 210 на территорию, где впоследствии был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194. В результате рассмотрения заявления ООО "Новоград Авто" комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8) принято решение о выборе земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по ул. Горская в Ленинском районе. В приложении к выписке из протокола данной комиссии указано, что заявителю, помимо прочего, необходимо в обязательном порядке решить вопросы, связанные с прохождением проектируемых инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок. Также в составе документации была приложена схема границ земельного участка для строительства к протоколу комиссии от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8) с обозначением проектируемой теплотрассы в границах данного земельного участка. 29.04.2014 ООО "Новоград Авто" за подписью директора О. Ф. Мачкалиди обратилось в мэрию с заявлением о подготовке постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения проектируемого объекта, на основании выписки из протокола от 28.11.2013 N 372 (пункт 1.8). К заявлению была приложена схема планировочной организации земельного участка с нанесением проектируемой теплотрассы. В результате рассмотрения заявления общества участники совещания приняли решение о том, что его доводы являются несостоятельными.

Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено также, что представитель истца по настоящему делу Мачкалиди О.Ф., должность которого в переписке, приобщенной к материалам дела, указана как исполнительный директор, являлся единственным учредителем и директором ООО "Новоград авто". Вся переписка, представленная в материалы дела либо адресована ООО "Новоград авто", либо подписана директором ООО "Новоград авто" Мачкалиди О.Ф. Через восемь дней после заключения договора аренды, а именно, 26.08.2016 в ЕГРЮЛ регистрирующим органом внесена запись о принятом регистрирующем органом решении о предстоящем исключении ООО "Новоград авто" из ЕГРЮЛ по п. 2 ст. 21.1 Федерального закона N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". 20.12.2016 ООО "Новоград авто" исключено из ЕГРЮЛ, как организация фактически прекратившая свою деятельность.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "Новоград авто", ведя активную подготовку к получению земельного участка в аренду, в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих дате 26.08.2016, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, т.е. признано фактически прекратившим свою деятельность.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы, о наличии которой ООО "Новоград авто" было известно при выборе земельного участка и заключении договора.

В части отказа в удовлетворения требования о взыскании убытков суд апелляционной инстанции также поддержал выводы суда первой инстанции, при этом исходил из следующего.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку в настоящее время использование спорного земельного участка в заявленных целях не утрачено, отсутствуют основания для расторжения договора аренды по основаниям, заявленным истцом, что свидетельствует об обоснованности произведенных арендатором платежей в размере 1 469 200 рублей; в части размера убытков 3 000 000 рублей отсутствуют доказательств их уплаты, в части штрафа в размере 49 095 000 рублей убытки образовались исключительно по вине истца, который при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции против удовлетворения исковых требований не возражал, при этом срок исполнения по инвестиционному договору не наступил на момент принятия решения (третий квартал 2019), и на момент подачи иска, то есть на 01.09.2017, обязательства по строительству объекта действовали бы еще на протяжении двух лет, общество не воспользовалось правом уменьшить неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; заключение инвестиционного контракта без результатов инженерных изысканий, без разработанной проектной документации является преждевременным. На этом же основании суд правомерно отклонил, как подтвержденные расходы истца в размере 16100000 рублей, потраченные на приобретение бетона, который не может быть направлен на иное строительство в связи с особенностью материала и условий договора.

Оснований для иной оценки представленных истцом документов в подтверждение размера убытков у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не доказан не только размер убытков, но и наличие противоправности в действиях мэрии, причинной связи между ними и возникшими у общества неблагоприятными последствиями.

Вопреки доводам апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции признал, что суд первой инстанции в полном объеме выполнил указания суда кассационной инстанции.

Учитывая указания суда кассационной инстанции мэрией даны пояснения о том, что в соответствии с пунктом 4.11 действующего на тот момент Порядка подготовки правовых актов мэрии города Новосибирска о предоставлении земельных участков для строительства на территории города Новосибирска, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 27.10.2010 N 3671, решение комиссии о выборе земельного участка действительно в течение шести месяцев, которое может быть продлено на срок - до шести месяцев.

В результате рассмотрения заявления ООО "Новоград Авто" от 18.09.2013 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта: "физкультурно-оздоровительный клуб и подземно-надземная автостоянка закрытого типа" по адресу: ул. Горская в Ленинском районе и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка.

В самой выписке сказано, что решение является основанием на получение необходимых документов, указанных в приложении для оформления акта о выборе земельного участка. Приложение содержит перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка, а именно: заключение о соблюдении государственных санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов при выборе земельного участка под строительство, выданное специализированным учреждением здравоохранения; предварительную схему планировочной организации земельного участка, выполненную на топографической основе в масштабе 1:500; расчет минимального размера земельного участка.

ООО "Новоград Авто" предоставило указанные документы, что послужило основанием оформления акта выбора земельного участка.

Обратившись в мэрию с заявлением о подготовке постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по ул. Горская в Ленинском районе на основании выписки N 1.8, ООО "Новоград Авто" согласилось с необходимостью в обязательном порядке решить вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок, так как такое обязательство прописано непосредственно в самом приложении к выписке.

Принимая во внимание представленные в дело схемы размещения планируемого к строительству объекта, акт выбора земельного участка был утвержден и место размещения объекта согласовано с учетом схемы его расположения, учитывающей перенос теплотрассы.

Из пояснений мэрии также следует, что принимая во внимание наличие гарантийного письма о выносе спорной теплотрассы, мэрия не отразила ее на чертеже градостроительного плана земельного участка, так как в противном случае место допустимого размещения объекта не позволило бы разместить заявленное в договоре аренды здание. Гарантия выноса теплотрассы послужила возникновению спорных отношений, без нее не было бы ни договора аренды земельного участка, ни настоящего градостроительного плана земельного участка.

Из материалов дела также следует, что спорная тепловая сеть имелась в натуре уже 25.04.2013, что подтверждено представленным в дело Актом технической готовности от 25.04.2013, в котором подписавшая его комиссия подтверждает существование вновь выстроенных сетей теплотрассы.

Спорный земельный участок передан арендатору без каких-либо возражений относительного того, что участок передается в состоянии, препятствующем осуществлению строительства в соответствии с договором аренды.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие у арендатора возможности определить пригодность земельного участка для строительства объекта до заключения договора, а также наличие препятствий для обращения в АО "СИБЗНИИЭП" и ООО "ВекторПроект" для выяснения состояния испрашиваемого земельного участка.

Доводы о необоснованном принятии в качестве доказательств копий документов отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку положения части 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывают лиц, участвующих в деле, представить в арбитражный суд подлинные документы если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

Ответчиком в суд представлены письменные доказательства в форме надлежащим образом заверенных копий, что не противоречит части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. О фальсификации доказательств в установленном процессуальным законом порядке с целью проверки их подлинности истец не заявлял.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, апелляционная жалоба - не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.06.2019 по делу N А45-36360/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков