Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 13АП-22466/19

г. Санкт-Петербург

25 сентября 2019 г.

Дело N А21-12692/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещено.

от ответчика: Пилянс Я.Р. (доверенность от 10.08.2018)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22466/2019) Территориального Управления Росимущества в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2019 по делу N А21-12692/2018 (судья Можегова Н.А.), принятое по иску Территориального Управления Росимущества в Калининградской области к ООО "Фарм-Инвест" о взыскании,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Фарм-Инвест" (далее - Общество) задолженности по арендной плате в сумме 4 744 527,03 руб. за период с 19.04.2016 г. по 2 квартал 2018 г. (включительно) и неустойки в сумме 209 024,51 руб., начисленной на указанную задолженность по состоянию на 31.07.2018.

Определением от 03.04.2019 г. судом назначена экспертиза в целях установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 общей площадью 5 758 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, проезд Балтийский. Заключение эксперта поступило в суд 29.04.2019.

28.05.2019 Территориальное управление направило в суд уточненный иск, в котором просило взыскать с ответчика задолженность в размере 3 541 272,24 руб. за период с 19.04.2016 г. (дата начала действия договора) по 18.04.2019 г. (дата окончания действия договора (с учётом платежа в размере 3 000 000 руб., произведенного в период рассмотрения данного спора), а также пеней в сумме 630 069,45 руб., начисленных на спорную задолженность за период с 01.01.2018 по 24.05.2019. Ответчик представил встречный расчёт задолженности, уточненный в судебном заседании 05.06.2019, в соответствии с которым размер задолженности за весь период действия договора (с учётом платежа в размере 3 млн. руб.) составляет 971 854 руб.

Решением от 11.06.2019 иск удовлетворен частично. С Общества в пользу Территориального управления взыскана задолженность по арендной плате в сумме 974 361 руб. и неустойка в сумме 386 392,34 руб. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением, Территориальное управление обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. В обоснование жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 20 апреля 2016 г. сторонами был заключен договор N ФС-2016/04-24 аренды находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 общей площадью 5 758 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г.Светлогорск, проезд Балтийский (разрешенное использование - для строительства гостинично-оздоровительного комплекса).

Согласно пункту 2.1 срок действия договора установлен с 19.04.2016 по 18.04.2019.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, Территориальное управление направило в его адрес претензию от 23.08.2018 г. N 4784 (том 1, лист дела 14) с требованием о погашении задолженности и об уплате неустойки.

Неисполнение названного требования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ приняты Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582), которые применяются в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пунктах 3 - 6 Правил перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ ее расчета.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что размер арендной платы, подлежащей уплате в рамках данного договора, был определен арендодателем по правилам пункта 6 Правил на основании отчёта от 13.11.2017 N ОН-17190/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 (по состоянию на 19.04.2016), подготовленного ИП Вольхиным А.В.

Согласно указанному отчёту рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 19 405 656 руб.

В ходе рассмотрения спора ответчик представил отчёт ООО "Балтэкспертиза" от 20.07.2018 N Н-0826-2018, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 20.04.2016 составляет 11 915 000 руб.

Согласно положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Пунктом 2 названного информационного письма разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По результатам судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:010005:45 (по состоянию на 19.04.2016) составляет 11 844 000 руб.

Результаты экспертизы сторонами под сомнение не поставлены, в связи с чем суд пришел к правильному выводу, признав, что размер задолженности по арендным платежам за период с 19.04.2016 по 11.08.2017 следует определять с учетом рыночной стоимости земельного участка, равной 11 844 000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце пятом пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Спорным договором аренды такое право предусмотрено (п. 4.5 договора).

Возражая против применения корректировки на подготовку спорного земельного участка к использованию по назначению, ввиду наличия на нем большого числа деревьев, мешающих застройке, истец указывает, что единственное строение с КН 39:17:010005:517 в границах участка введено в эксплуатацию, каких-либо доказательств того, что строительство иных объектов планируется ответчиком, в материалы дела не представлено. Срок договора аренды на земельный участок истек, у ООО "Фарм-Инвест" отсутствуют правовые основания для возведения в границах участка иных объектов недвижимости.

Указанные обстоятельства опровергаются следующим.

05.06.2019 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и ООО "Фарм-Инвест" заключен договор N ФС-2019/06-20 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, зарегистрированный Управлением Росреестра по Калининградской области 02.07.2019 N 39:17:010005:45-39/026/2019-5.

Согласно п.1.1. указанного договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с КН 39:17:010005:45 площадью 5758 кв.м. по адресу: Калининградская обл, г.Светлогорск, проезд Балтийский.

Разрешенное использование земельного участка - для строительства гостинично-оздоровительного комплекса, для размещения гостиниц.

Согласно п. 1.2. договора в границах земельного участка с КН 39:17:010005:45 расположен объект недвижимости 39:17:010005:517, принадлежащий арендатору на праве собственности.

11.07.2019 и.о. руководителя Территориального управления Росимущества в Калининградской области утвердил акт тематической проверки эффективности использования федерального имущества:

земельного участка с КН 39:17:010005:45, переданного в аренду ООО "Фарм-Инвест". В указанном акте отражено, что земельный участок в большом объеме занят деревьями и прочей растительностью, имеется фототаблица.

Названные документы, представленные ответчиком и приобщенные судом к материалами дела, подтверждают наличие правовых оснований к использованию ООО "Фарм-Инвест" спорного земельного участка и обоснованность корректировки его стоимости на подготовку к дальнейшему строительству, то есть для использования в соответствии с разрешенным использованием.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2019 по делу N А21-12692/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина