Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 20АП-5312/19

г. Тула

26 сентября 2019 г.

Дело N А62-5783/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.09.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Ермаковой С.Б. (доверенность от 01.09.2019, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пронина Александра Юрьевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2019 по делу N А62-5783/2018 (судья Бажанова Е.Г.), принятое по иску Смоленского муниципального унитарного предприятия "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН 1026701460720; ИНН 6729014193) к индивидуальному предпринимателю Пронину Александру Юрьевичу (ОГРН 304673132300107; ИНН 672900532997) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2008 N 1/3кД/08 за период с 01.01.2018 по 30.09.2018, пени, начисленных за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, суммы ущерба в размере 330 000 руб. и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пронина Александра Юрьевича (ОГРН 304673132300107; ИНН 672900532997) к Смоленскому муниципальному унитарному предприятию "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (ОГРН 1026701460720; ИНН 6729014193) о взыскании понесенных расходов, связанных с договором аренды недвижимого имущества от 01.10.2008 N 1/3кД/08, в размере 95 9528 руб. 11 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Смоленское муниципальное унитарное предприятие "ЗАДНЕПРОВСКИЙ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЙ РЫНОК" (далее - Предприятие, СМУП "ЗПР") обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Пронину Александру Юрьевичу (далее - предприниматель, ИП Пронин А.Ю.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 от 01.10.2008 за январь-сентябрь 2018 года в размере 987 442,65 руб., пени, начисленных с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897 474,19 руб., ущерб в сумме 330 000 руб., а также судебные издержки (за составление заключения по определению расчетной величины ущерба в размере 20 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины) (с учетом уточнения - т.5 л.д.104, протокол судебного заседания от 30.05.2019).

ИП Пронин А.Ю. обратился со встречный иском о взыскании с Предприятия расходов, связанных с закупкой материалов и проведением работ по договору аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 от 01.10.2008 в размере 959 528,11 руб. (в том числе: 684840,56 руб. стоимость строительных материалов, 24 000 руб. стоимость выполненных работ по договору с ООО "МФЦ "БИНОМ", 250 687,55 руб. стоимость выполненных работ и затрат по договору с ИП Королевым С.В.), а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Решением суда от 14.06.2019 первоначальный иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 987 442,65 руб. долга по арендной плате за период январь-сентябрь 2018 года и пени в сумме 897 474,19 руб. за период с 11.01.2018 по 01.11.2018. Во встречном иске отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, суд области неполно исследовал фактические обстоятельства дела. По мнению заявителя, помещение передано в состоянии, отраженном в акте приема-передачи при заключении договора от 15.08.2007 N 1/2кД/07, составление акта от 01.10.2018 носило формальный характер. Убранство помещения кафе правомерно демонтировано арендатором и не может быть оценено в качестве технического состояния. Заявитель жалобы указывает на невыполнение арендодателем капитального ремонта и наличие недостатков имущества (в части отопительной системы), выявленных после аварийной ситуации в январе 2017 года (дело N А62-3049/2017). По результатам проведенного по заказу арендатора обследования состояния помещения установлена его непригодность для эксплуатации, которые необоснованно отклонены судом. Указывает на составление арендодателем дефектной ведомости относительно ремонта крыши. По мнению заявителя право на зачет затрат на проведение капитального ремонта предусмотрено ст. 616 ГК РФ. Ответчик ссылается на чрезмерно высокий размер пени.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Предприниматель на основании договоров аренды N 1 кД/07 от 01.04.2007 и N 1/2 кД/07 от 15.08.2007 занимал помещения в одноэтажном здании кафе "Дружба", расположенном по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н; договор от 15.08.2007 был досрочно расторгнут с заключением соглашения от 30.09.2008, в пункте 2 которого стороны указали, что арендатор в соответствии с условиями договора аренды от 15.08.2007 N 1/2 кД/07 произвел капитальный ремонт нежилого помещения, арендодатель не имеет претензий к произведенному ремонту, а арендатор не имеет материальных претензий к арендодателю (т.5 л.д.70-71).

01.10.2008 между Предприятием (арендодатель) и ИП Прониным А.Ю. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1/3 кД/08 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду одноэтажное здание кафе "Дружба", расположенное по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, дом б/н, общей площадью согласно данным технического паспорта 194,1 кв.м.; здание является муниципальной собственностью и принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения; фактическая передача здания от арендодателя к арендатору была произведена по акту приема-передачи от 01.09.2007 в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1/2 кД/07 от 15.08.2007. (пункты 1.1, 1.2); договор заключен сроком на 10 лет: с 01.10.2008 по 30.09.2018 (пункт 4.2); порядок расчетов определен разделом 3 договора, арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно путем предоплаты - с 05 по 10 числа текущего месяца (пункт 3.4); произведенные арендатором с письменного согласия арендодателя перепланировки и (или) переоборудование (в том числе неотделимые улучшения) здания и помещений в нем подлежат возмещению в полном объеме в установленные сторонами сроки при предъявлении арендатором подтверждающих документов (пункт 3.6); арендодатель в силу п.1 ст.616 ГК РФ обязан проводить капитальный ремонт здания (пункт 2.1.3); арендатор обязан обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, в установленные договором сроки вносить арендную плату, арендатор на период действия договора за счет собственных средств производит косметический ремонт здания и помещений в нем, обслуживание и поддержание в надлежащем состоянии электрических и сантехнических сетей, арендатор обязуется не проводить реконструкцию (перепланировку и (или) переоборудование) здания и (или) помещений в нем, переоборудование сантехники и других ремонтных работ без письменного согласия на то арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого здания и помещений в нем производить только с письменного разрешения арендодателя (пункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5); за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1% от суммы задолженности (раздел 5) (т.1 л.д.9-11). Согласно акту приема-передачи от 01.10.2008 арендатор принял недвижимое имущество в том виде, в котором оно было на момент подписания договора аренды от 01.10.2008 N 1/3 кД/08 (т.1 л.д.17).

Состояние арендуемого имущества на дату заключения данного договора отражено в отчете об оценке N 048/2008 от 01.10.2008 (т.1 л.д.103- 121-150). 15.10.2015 сторонами подписано Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому размер арендной платы составил 109715,85 руб. за один месяц (т.1 л.д.15). Договор аренды и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

Полагая, что зданию кафе необходим ремонт, в том числе связанный с обеспечением нормального функционирования системы отопления, арендатор в 2017 году (03.10.2017, 26.10.2017) обращался к арендодателю с предложением заключить договор аренды кафе на новый срок и с просьбой выполнить необходимый ремонт, создать комиссию для определения стоимости и сроков проведения работ.

Письмом (исх.N 273 от 29.12.2017) ИП Пронин А.Ю., ссылаясь на положения части 1статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомил СМУП "ЗПР" о своем намерении устранить недостатки арендуемого имущества за счет средств арендодателя путем удержания расходов из арендной платы с 01.01.2018 (т.2. л.д.6-8).

Письмом от 29.12.2017 (исх.N 444) Предприятие предложило арендатору провести встречу в целях согласования объема необходимого ремонта (т.2 л.д.9).

Предприниматель 01.02.2018 заключил с ООО "МФЦ "БИНОМ" договор N 13экс/18 на проведение строительно-технической и тепловизионной экспертизы арендуемого задания, по результатам данной экспертизы сделан вывод, что здание кафе "Дружба" не пригодно к эксплуатации и временному пребыванию в нем людей; сметная стоимость ремонтно-строительных работ согласно локальному сметному расчету (в ценах 4 квартала 2017 года) составила 2294049 руб., о чем арендатор проинформировал арендодателя.

Стоимость выполненных ООО "МФЦ "БИНОМ" работ составила 20000 руб. Закупку строительных материалов на сумму 684 840,56 руб. Предприниматель (товарные чеки, заказы покупателя за период с 12.02.2018 по 08.05.2018 - т.4 л.д.79-82, т.3 л.д.1-3) обосновал данным сметным расчетом.

С 01.01.2018 арендатор перестал уплачивать арендные платежи в полном объеме, считая себя в праве ежемесячно удерживать из арендной платы расходы, связанные с ремонтом, вызванным неотложной необходимостью.

На обращение от 21.06.2018 Предпринимателя в Администрацию г. Смоленска по вопросам, связанным с содержанием, ремонтом арендуемого им недвижимого имущества, а также по вопросу заключения с ним договора аренды, был дан ответ от 2007.2018 (исх. N 16/695-исх), где со ссылкой на положения части 1, пункта 1 части 3 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Смоленска (утверждено решением Смоленского городского совета от 27.04.2007 N 546) ИП Пронину А.Ю. было сообщено о том, что Администрацией г.Смоленска согласовано проведение аукциона на право заключения краткосрочного договора аренды данного имущества, с порядком и сроками проведения соответствующего аукциона он может ознакомиться на сайте; кроме того, Предпринимателю напомнили об имеющейся у него задолженности по арендной плате (т.4 л.д.40-43). 28.09.2018 на основании приказа и.о. директора СМУП "ЗПР" от 27.09.2018 N 161 был объявлен открытый аукцион на право заключения договора аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Предприятием, расположенного по адресу: г.Смоленск, Колхозная площадь, д. б/н, здание кафе "Дружба", сроком на 11 месяцев.

09.08.2018 Предприятием в адрес арендатора уведомление об окончании 30.09.2018 срока действия договора аренды от 01.10.2008 и о необходимости не позднее этой даты освободить арендуемое помещения от имущества арендатора (т.2 л.д.20).

30.09.2018 Предприниматель, исходя из даты окончания действия договора аренды от 01.10.2008, освободил ранее арендуемое им здание кафе "Дружба", оставив помещения в состоянии, по его мнению, соответствующем состоянию помещений кафе "Дружба" на дату заключения договора аренды от 01.07.2007, демонтировав, как он полагал, отделимые улучшения, принадлежащие арендатору.

Демонтажные работы были произведены по договору N 10 от 24.09.2018 между ИП Прониным А.Ю. (заказчик) и ИП Королевым С.В. 5 (подрядчик) на сумму 250687,55 руб., срок проведения работ с 24.09 - по 30.09.2018 (т.3 л.д.21-31).

Предприниматель оценивает эти работы как подготовку к ремонту, вызванного неотложной необходимостью, и предъявляет их стоимости в цене встречного иска.

01.10.2018 комиссия Предприятия прибыла в здание кафе для подписания акта приема-передачи от арендатора - ИП Пронина А.Ю. и обнаружила, что муниципальному имуществу причинен материальный вред, ущерб был описан в акте приема-передачи и вызван оценщик для установления суммы ущерба.

Акт приема-передачи от 01.10.2018 возвращен ИП Прониным А.Ю. письмом от 04.10.2018 (исх.N 4/10-18 - т.2 л.д.22-24) без подписания; в письме Предприниматель указал, что указанные в названном акте радиаторы отопления, потолочные и стеновые панели, межкомнатные двери, насосы, смесители, мойки и т.д. являются отделимым имуществом и его собственностью, поэтому не должны указываться в таком акте; неотделимые улучшения (оконные блоки ПВХ со стеклопакетами, входные двери ПВХ, керамическая плитка на полу и облицовка фасада), а также автоматическая установка пожарной сигнализации оставлены им в здании кафе; демонтаж перегородок и перепланировка помещений произведена до него прежними арендаторами. Предприниматель полагает, что он должен сдать арендодателю здание кафе в том состоянии, в котором он получил его по договору аренды недвижимого имущества N 1/2 кД/07 от 15.08.2007 с учетом нормального износа.

По заказу СМУП "ЗПР" ИП Хмелевская Н.В. произвела оценку величины ущерба, причиненного зданию кафе "Дружба" (заключение N 01.10.18 - т.2 л.д.26-71), стоимость которого составила 405780 руб.; в заключении указано, что расчет определен на основании характера и объема повреждений: демонтированы облицовка потолка "Армстронг", система вентиляции, система пожаротушения, облицовка стен из ГВЛ и направляющие; в стенах имеются сквозные отверстия р-р: 0,65х1,25-м., 0,8х0,6-м.; демонтированы оконные откосы в количестве 2 шт., батареи; треснут стеклопакет входной двери; перегородка между помещениями 1 и 2 отсутствует; в одном из помещений отсутствует облицовка стен из пластика (т.2 л.д.37, 45-46).

Услуги по оценке на основании договора N 01.10.18 от 05.10.2018 оплачены Предприятием ИП Хмелевской Н.В. платежным поручением от 08.10.2018 N 713 в размере 20000 руб. СМУП "ЗПР" заявило эту сумму 20000 руб. в составе судебных расходов по настоящему делу.

Как пояснили представители Предприятия, поскольку ущерб арендуемому имуществу был причинен и выявлен после объявления аукциона, то в целях минимизации ущерба было решено аукцион не отменять, изменения в аукционную документацию не вносить. 6 29.10.2018 на основании протокола N 1 от 18.10.2018 СМУП "ЗПР" (т.5 л.д.147) в отношении здания кафе "Дружба" заключило с ИП Амангалиевой М.М. договор аренды муниципального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения N 1АПр/2018 (т.5 л.д.75-79); согласно пункту 2.1 договора он заключен на 11 месяцев и действует с 01.02.2019; постоянная часть арендной платы составляет 110000 руб. в месяц (пункт 3.2.1).

По акту приема-передачи от 29.10.2018 здание кафе передано ИП Амангалиевой М.М., в акте отражено фактическое состояние помещений, совпадающее с содержанием акта приема-передачи от 01.10.2018 (т.5 л.д.80).

Предприятие, ссылаясь на документы, фиксирующие состояние здания кафе на 01.10.2018, заключение N 01.10.18 о размере причиненного ущерба, заявление ИП Амангалиевой М.М. от 19.10.2018 о зачете в счет арендной платы стоимость ремонтных работ в кафе "Дружба" (т.4 л.д.76), распоряжение и.о. директора СМУП "ЗПР" от 24.10.2019 N 19 "О заключении договора аренды здания кафе "Дружба" и зачете стоимости арендной платы по договору за период с 01.11.2018 по 31.01.2019" (т.4 л.д.77), локальный сметный расчет на ремонт столовой по адресу: г.Смоленск, ул. Колхозная площадь на сумму 610174 руб. (т.6 л.д.17), полагает, что ИП Прониным А.Ю. причинен ущерб в виде упущенной выгоды в размере арендных платежей за три месяца (с 01.11.2018 по 31.01.2019) в размере 330000 руб.

Претензии сторон к друг другу остались без удовлетворения, что послужило основанием обращения в арбитражный со взаимными требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи помещения в аренду и его использования ответчиком не оспаривается.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 составила 987 442,65 руб. Доказательств полной или частичной оплаты задолженности материалы дела не содержат.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате, суд области пришел к правомерному выводу о наличии оснований для применения к нему ответственности в виде взыскания пени.

Истцом заявлено требование о взыскании пеней по договору аренды от 01.10.2008, исчисленных по ставке 1 % за каждый день просрочки (раздел 5 договора аренды от 01.10.2008), начисленных за период с 11.01.2018 по 01.11.2018, в сумме 897 474,19 руб. в том числе: на задолженность за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2018 года пени начислены по 01.07.2018; на задолженность за июль, август и сентябрь 2018 года пени начислены по 01.10.2018 (т.5 л.д.103).

Расчет неустойки проверен судом области и признан правомерным. Контррасчета ответчиком не представлено.

Возражая против иска, ответчик указывает на непроведение истцом капитального ремонта помещений, невозможность их использования по назначению и несение им соответствующих расходов. Указанное также послужило основанием для обращения со встречным иском.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в полном объеме. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными в статье 15 этого же кодекса.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Под капитальным ремонтом, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

По общему правилу капитальный ремонт требует согласования с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия последнего возможно в связи с неотложной необходимостью, или если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе (при определенных в пункте 1 статьи 616 Кодекса условиях) произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Для удовлетворения требования о взыскании стоимости капитального ремонта общество должно доказать не только факт проведения за счет собственных средств ремонта арендуемых нежилых помещений и размер затрат на его осуществление, но и то обстоятельство, что проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью.

Пунктом 2.1.3 договора обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, при этом условия договора не определяют срок его проведения.

В акте приема-передачи от 01.10.2008 стороны согласились, что потребительские качества недвижимого имущества соответствуют оговоренным в договоре аренды, и позволяют использовать указанное недвижимое имущество по назначению.

Согласно техническому паспорту помещения, составленному по состоянию на 2004 год здание кафе оснащено системой отопления, водопроводом, водоснабжением и вентиляцией (т. 2, л. д. 104).

Согласно соглашению о расторжении договора от 30.09.2008 (т. 2, л. д. 109) ранее действующий между сторонами договор аренды расторгнут. Ответчиком произведен капитальный ремонт нежилого помещения, материальных претензий относительно его стоимости к арендодателю последний не имеет.

Таким образом, фактически ответчиком за свой счет произведен капитальный ремонт спорного объекта, и результат его передан арендодателю без требований о компенсации, что не противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Согласно отчету об оценке от 01.10.2008 N 048/2008 (т. 1, л. д. 103, 121, 133) здание оснащено системой отопления, водопроводом, водоснабжением и вентиляцией, состояние коммуникаций оценено как хорошее, в отношении лит А - "удовлетворительное, имеются повреждения". Состояние крыши отмечено как "незначительное ослабление креплений". Фактический износ определен в пределах 0,20-0,67. Нормативный срок службы 30 лет, фактический срок службы - 20 лет.

В обоснование своей позиции ответчик указывает, что письмом от 29.12.2017 N 273 он обратился к истцу с требованием о проведении капитального ремонта системы отопления, поскольку фактическое ее состояние не позволяет использовать помещение по функциональному назначению и в соответствии с санитарными нормами. Указал на проведение ремонта с 01.01.2018 и зачета его стоимости в счет арендной платы (т. 1, л. д. 63).

Проведение ремонта не было согласовано истцом, самостоятельно ремонтные работы также не произведены.

Ответчиком также представлено экспертное заключение от 30.01.2018 (т. 2, л. д. 125) согласно которому здание не пригодно к эксплуатации и временному пребыванию в нем людей. В ходе обследования выявлены обширные участки прямых утечек теплого воздуха в здании. Необходимо произвести работы по утеплению наружных стен. Отсутствует теплоизоляция системы отопления на вводе в здание кафе, чугунные регистры не обеспечивают требуемую температуру в помещениях.

Вместе с тем, из данного заключения не следует, что данные недостатки обусловлены именно непроведением капитального ремонта, или того, что их устранение требует проведения капитального ремонта. В то же время, по смыслу п. 2.2.2 договора аренды от 01.10.2008 именно на арендатора возложена обязанность по содержанию помещений в исправном состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

Наличие данных недостатков не препятствовало функционированию кафе, что установлено актами проверок от 20.02.2018, от 17.07.2018, от 31.07.2018, от 28.08.2018, от 06.09.2018 (т.2 л.д. 15-19), зафиксировавшими факты нормальной производственной работы кафе.

С учетом изложенного, истцом не доказан факт существования неотложной необходимости в проведении капитального ремонта.

Представленные ответчиком товарные чеки на приобретение строительных материалов не позволяют соотнести их с покупкой в целях устранения недостатков именно в арендуемом помещении, фактически какие-либо работы не произведены.

Расходы, понесенные в связи с заключенным ответчиком с ИП Королевым С.В. договора от 24.09.2018 N 10 на проведение демонтажных работ на сумму 250 687,55 руб., не подлежат возмещению, поскольку в рамках данного договора фактически выполнены работы по освобождению арендуемого помещения от имущества, которое арендатор счел своим, что в пределах предусмотренных законом и договором является обязанностью арендатора (статья 622 ГК РФ). Данные работы не связаны с устранением недостатков в имуществе и проведением капитального ремонта.

С учетом изложенного, суд области правомерно отказал во встречном иске.

Ссылка ответчика на неприменение судом области положений ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению. Пунктами 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).

Однако от ответчика заявления о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ при рассмотрении дела в суде первой инстанции не поступало.

Согласно п. 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

При отсутствии заявления ответчика о снижении неустойки у суда первой инстанции не имелось оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не имеется таких оснований и у суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2019 по делу N А62-5783/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.В. Рыжова Н.В. Заикина