Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2019 г. N 06АП-4624/19

г. Хабаровск

24 сентября 2019 г.

А73-3773/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании: представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Механизированная колонна N 2"

на решение от 13.06.2019

по делу N А73-3773/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Дацуком С.Ю.

по иску Управления имущественных отношений Администрации Лесозаводского городского округа (ОГРН 1022500677605, ИНН 2507011758)

к обществу с ограниченной ответственностью "Механизированная колонна N 2" (ОГРН 1140280055266, ИНН 0207007806)

о взыскании 457 352, 22 руб., расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Лесозаводского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Механизированная колонна N 2" (далее - ООО "МК N2", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2014 N 175/14, взыскании задолженности в сумме 417 268, 52 руб. и пени в размере 40 083, 70 руб.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда, назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером 25:08:010502:213. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального права и процессуального права. Приводит доводы о неправильном определении размера арендной платы, необходимости пересмотра кадастровой стоимости земельного участка. С жалобой подано ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2016 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено к судебному разбирательству на 19.09.2019 в 12 часов 30 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Стороны, извещенные о рассмотрении дела явку представителей в заседание суда не обеспечили, истец отзыв не направил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствовало проведению судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом 31.10.2014 между Управлением (арендодатель) и ООО "Стройсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 175/14 по условиям которого во временное владение и пользование арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 25:08:010502:213, площадью 41 809 кв.м, сроком на 5 лет.

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением Росреестра. Впоследствии на основании соглашения от 18.07.2016 права арендатора переданы ООО "МК N 2", действие договора распространено на период до 30.10.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 14 237, 45 руб., плата за пользование имуществом подлежит внесению до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленном размере и согласованные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором условий договора.

Свои обязательство по оплате арендной платы арендатор исполнял ненадлежащим образом в связи с чем, арендодатель направил претензию от 27.06.2018 с требованием об оплате долга и пени, а в случае отказе разъяснены правовые последствия обращения в суд с требованием расторжения договора аренды.

Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Сложившиеся отношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), а также положениями главы IV Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), общими положениями об обязательствах.

Статьей 606 Гражданского кодекса предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Рассматривая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьями 606, 614 Гражданского кодекса, условиями договора о сроках внесения платежей, установив, что ответчик в спорный период обязательства по договору исполнял ненадлежащим образом, взыскал задолженность 417 268, 52 руб.

Управлением также заявлено требование о взыскании неустойки (пени).

В силу статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

При заключении договора стороны согласовали, условие об ответственности арендатора в случае нарушения сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт ненадлежащего исполнения обязательства по оплате аренды судом установлен, а потому привлечение арендатора к ответственности является правомерным.

По расчету истца, размер неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленной на сумму задолженности, с учетом предусмотренного договором порядка оплаты, за период за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 составил 40 083, 70 руб. которые правомерно взысканы судом.

Не соглашаясь с решением суда, ответчик в жалобе ссылается на необходимость пересчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которая проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацу пятому статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (применяемой к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014), в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 28) для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Аналогичный подход изложен Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3 (2017), утвержденном 12.07.2017.

Как установлено при рассмотрении дела ответчик оспаривая правильность определения размера арендной платы не представил доказательств рассмотрения его заявления в Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости или внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, оснований назначать по делу судебную экспертизу у суда не имеется, поэтому судом правомерно принят установленный истцом расчет.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) даны разъяснения, касающиеся применения указанных норм при расторжении договора аренды земельного участка. Согласно данным разъяснениям, Земельный кодекс устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы с требованием устранить нарушение, намерения расторгнуть договор и направления предложения излагал в претензии от 27.06.2018.

Учитывая, что до расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке истец уведомлял ответчика о своем намерении расторгнуть договор по причине не внесения платы, предоставил срок для устранения нарушения, а ответчик не устранил нарушения, длительный срок (более двух раз подряд) не вносил плату и не устранил нарушение на момент рассмотрения дела судом суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора аренды.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

Внесенные на депозитный счет Шестого арбитражного апелляционного суда денежные средства 10 000 руб. для оплаты экспертизы в связи с отказом ее проведения, подлежат возврату лицу их оплатившему.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.06.2019 по делу N А73-3773/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Механизированная колонна N 2" (ОГРН 1140280055266, ИНН 0207007806) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 3 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление N 27" (ОГРН 1172724032656, ИНН 2721234418) с депозитного счета Шестого арбитражного апелляционного суда 10 000 руб., оплаченных платежным поручением N 427 от 15.07.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Ж.А. Усенко