Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 г. N 18АП-10966/19

г. Челябинск

20 сентября 2019 г.

Дело N А76-32778/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радэн" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2019 по делу N А76-32778/2018 (судья Гусев А.Г.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Радэн" - Николаев Александр Алексеевич (доверенность от 14.01.2019).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Радэн" (далее - ООО "Радэн", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.09.2001 УЗ N 002581-К-2001 и дополнительному соглашению от 13.11.2004 N 1 за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 200 202 руб. 05 коп., пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 259 479 руб. 21 коп., пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2018 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 200 202 руб. 05 коп. из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований, т. 1, л.д. 114).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Коммерческий центр "Союз-Чернобыль" (далее - ООО КЦ "Союз-Чернобыль", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - ООО "Старт", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.06.2019 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (т. 1, л.д. 149-152).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Радэн" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд не принял во внимание обстоятельство вхождения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 в охранную зону объекта культурного наследия регионального значения "Клуб офицеров", расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 7. В связи с изданием постановления Правительства Челябинской области от 20.02.2019 N 95-П "Об утверждении границ объединенной зоны охраны, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам данных зон объектов культурного наследия регионального значения "Особняк Архипова", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 82, "Торговый дом "Братья Кузнецовы", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 97, "Биржа (офисное здание)", расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 5, "Клуб офицеров", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7, "Дом жилой", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 13", постановления Законодательного Собрания Челябинской области от 26.06.2008 N 1221 "О включении выявленных объектов культурного наследия областного значения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации", постановления Правительства Челябинской области от 22.05.2008 N 138-П "Об отнесении выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Челябинской области, к объектам культурного наследия регионального значения" был изменен порядок заключения договоров аренды на земельные участки, находящиеся под объектами и в охранной зоне объектов культурного наследия регионального значения. Также не были учтены положения Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в силу которых договор в качестве существенных условий должен содержать обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка считается ничтожной.

Ссылаясь на образование из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0509013:54 площадью 140 кв.м и 74:36:0509013:57 площадью 538 кв.м, апеллянт полагает, что для использования принадлежащего ему здания была необходима площадь 140 кв.м, земельный участок площадью 538 кв.м. предназначался для охранной зоны объектов культурного наследия. Выводы суда первой инстанции относительно восстановления кадастрового номера являются ошибочными.

По мнению апеллянта, обосновывая позицию по взысканию арендных платежей суд первой инстанции не учел, что срок краткосрочного договора аренды УЗ N 002581-К-2001 истек 31.12.2006. Кроме того, право от ООО КЦ "Союз-Чернобыль" перешло к ООО "Старт".

В связи с назначением судьи Ермолаевой Л.П. судьей Седьмого кассационного суда общей юрисдикции определением от 16.09.2019 в порядке части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Ермолаевой Л.П. для рассмотрения дела N А76-32778/2018 путем определения состава суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел. Дело передано на рассмотрение судьей Соколовой И.Ю.

Комитетом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы. К возражениям приложены дополнительные доказательства - план разбивки границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия регионального значения "Особняк Архипова", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 82, "Торговый дом "Братья Кузнецовы", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 97, "Биржа (офисное здание)", расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 5, "Клуб офицеров", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7, "Дом жилой", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 13, а также постановление Правительства Челябинской области от 20.02.2019 N 95-П, приобщенные к материалам дела на основании абз. 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание, за исключением представителя ответчика, не явились.

С учетом мнения представителя ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представителем ответчика поддержаны доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.09.2001 между Комитетом (арендодатель) и ООО КЦ "Союз-Чернобыль" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 002581-К-2001 (т. 1, л.д. 15-18), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 678 кв.м., расположенный по ул. Цвиллинга, 7а в Центральном районе, из земель населенных пунктов (историко-культурного назначения), находящихся в ведении муниципального образования, без права выкупа, для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.3 договор заключен на основании постановления Главы г. Челябинска от 31.08.2001 N 1179-п "О предоставлении земельного участка из земель населенных пунктов (земли историко-культурного назначения) в аренду для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя по ул. Цвиллинга, 7а в Центральном районе обществу КЦ "Союз-Чернобыль".

Согласно п. 1.4 договор заключен на два года.

По условиям п. 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 19).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.09.2001 (т. 1, л.д. 18).

Дополнительным соглашением от 13.01.2004 N 1 срок договора аренды УЗ N 002581-К-2001 от 03.09.2001 продлен до 31.12.2006 (т. 1, л.д. 20-25).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0509013:5, поставлен на кадастровый учет 31.08.2001 (т. 1, л.д. 27-28).

Из выписки из единого государственного реестра недвижимости усматривается, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0509013:5 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0509013:173 (т. 1, л.д. 27).

По сведениям единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание с кадастровым номером 74:36:0509013:173 зарегистрировано за ООО КЦ "Союз-Чернобыль" с 12.09.2000, за ООО "Старт" с 31.01.2013, за ООО "Радэн" с 19.12.2016 по настоящее время (т. 1, л.д. 26).

Указав, что являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0509013:173 общество "Радэн" в период с 19.12.2016 по 30.06.2018 пользовалось участком с кадастровым номером 74:36:0509013:5 без внесения платы, Комитет направил в адрес ответчика требование (претензию) от 01.09.2018 N 28922 об уплате задолженности по арендной плате и пени (т. 1, л.д. 13-14).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял использование земельного участка указанной в договоре аренды площадью для размещения объекта недвижимости, без внесения платы за пользование.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Применительно к названной ситуации, следует признать, что с момента государственной регистрации права собственности общества "Радэн" на здание с кадастровым номером 74:36:0509013:173, договор аренды земельного участка УЗ N 002581-К-2001 от 03.09.2001 площадью 678 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0509013:5 предназначенного для эксплуатации названного здания регулирует отношения с ответчиком, как собственником здания.

Возражения подателя жалобы о включении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 в охранную зону объекта культурного наследия регионального значения "Клуб офицеров", расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 7 не влияют на переход к ООО "Радэн" прав арендатора.

Постановлением Правительства Челябинской области от 20.02.2019 N 95-П "Об утверждении границ объединенной зоны охраны, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам данных зон объектов культурного наследия регионального значения "Особняк Архипова", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 82, "Торговый дом "Братья Кузнецовы", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Труда, д. 97, "Биржа (офисное здание)", расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 5, "Клуб офицеров", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7, "Дом жилой", расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 13" утверждены границы охранной зоны, особых режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам данных зон объектов культурного наследия, в том числе "Клуб офицеров", расположенный по адресу: г. Челябинска, ул. Цвиллинга, д. 7.

Поскольку указанные действия имели место после заключения договора аренды земельного участка (03.09.2001), за пределами спорного периода взыскания арендной платы (до 30.06.2018), они не влияют на оценку договора аренды как несоответствующего требованиям Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и фактическое использование земельного участка.

Имевшие место на основании распоряжения Администрации города Челябинска N 4287 от 14.07.2011 (л.д. 75) действия по образованию из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0509013:54 площадью 140 кв.м и 74:36:0509013:57 площадью 538 кв.м (л.д. 76-81), также не свидетельствуют об использовании ответчиком для эксплуатации принадлежащего ему здания площади 140 кв.м.

Из материалов дела следует, что соответствующие изменения в договор аренды внесены не были, а названное выше распоряжение утратило силу. Данные земельные участки 18.01.2013 сняты с кадастрового учета и имеют статус "аннулирован" (л.д. 92,93). Таким образом, в момент приобретения прав арендатора земельного участка объектом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:5 площадью 678 кв.м.

Оценивая возражения подателя жалобы об истечении срока действия краткосрочного договора аренды УЗ N 002581-К-2001, судебная коллегия исходит из следующего.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды, договор заключен сроком на два года. При этом, дополнительным соглашением N 1 от 13.01.2004 (т. 1, л.д. 20-25) стороны увеличили срок договора до 31.12.2006.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В рассматриваемом случае после 31.12.2006 арендатор продолжал пользоваться земельным участком в связи, с чем договор УЗ N 002581-К-2001 от 03.09.2001 считается продленным на неопределенный срок.

Вопреки приведенным доводам, соглашением от 16.07.2018 о расторжении договора аренды УЗ N 002581-К-2001 от 03.09.2001, Комитет и общество "Радэн" расторгли указанный договор с 01.07.2018 (т. 1, л.д. 63).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Исходя из пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Размер платы за пользование земельным участком под принадлежащими ответчику объектами недвижимости рассчитан истцом на основании положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки размера арендной платы и коэффициентов, учитывающих вид деятельности на арендованном земельном участке, расположение земельного участка, вид арендатора. Показатели расчета определены в соответствии с решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (т. 1, л.д. 122-123).

По расчету Комитета, задолженность ответчика по арендной плате за период с 19.02.2016 по 30.06.2018 составила 1 200 20 руб. 05 коп. Размер задолженности и примененные для ее расчета показатели апеллянтом не оспаривается.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности в размере 1 200 20 руб. 05 коп. за период с 19.02.2016 по 30.06.2018 следует признать верными.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке (штрафе) должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства, содержится непосредственно в тексте анализируемого договора (пункт 6.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1 от 13.01.2014), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Представленный истцом расчет штрафных санкций за период с 19.12.2016 по 30.06.2018, итоговая сумма которых составила 259 479 руб. 21 коп. (т. 1, л.д. 124), судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим порядку расчета, согласованному сторонами в пункте 6.3 договора аренды. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции и расчета истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Взыскание судом первой инстанции с ответчика в пользу истца пени, начисленной на сумму долга в размере 1 200 202 руб. 05 коп. с 01.07.2018 до даты фактического исполнения обязательства по оплате долга, соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Таким образом, юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.06.2019 по делу N А76-32778/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радэн" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин