Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 г. N 08АП-10672/19

город Омск

26 сентября 2019 г.

Дело N А81-2838/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10672/2019) индивидуального предпринимателя Нефедовой Натальи Александровны на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.06.2019 по делу N А81-2838/2019 (судья Антонова Е.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экспресс бухгалтер" (ИНН 8905048797, ОГРН 1108905001842) к индивидуальному предпринимателю Нефедовой Наталье Александровне (ОГРНИП 318890100004301) о расторжении договора N 1а от 13.03.2018,

при участии в судебном заседании представителей сторон;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Экспресс бухгалтер" (далее - истец, ООО "Экспресс бухгалтер") обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нефедовой Наталье Александровне (далее - ответчик, предприниматель Нефедова Н.А.) о расторжении договора N 1а от 13.03.2018.

Решением от 20.06.2019 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округ исковые требования ООО "Экспресс бухгалтер" удовлетворены, суд расторг договор аренды нежилого помещения от 13.03.2018 N 1а.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Нефедова Н.А. обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округ от 20.06.2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель Нефедова Н.А. указывает на следующее: истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды имущества; соответствующие сообщения о наличии фактов возгорания электропроводки, разморозки и неполноценного функционирования системы отопления не направлялись в адрес арендодателя; полученные сведения по запросам Панариной Н.Б. являются недопустимыми доказательствами, в силу отсутствия у Панариной Н.Б. полномочий действовать от имени общества, в связи с чем экспертное заключение от 18.03.2019 ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в ЯНАО" не может быть принято в качестве доказательства, поскольку вызывает сомнения в достоверности.

В апелляционной жалобе предпринимателем заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии решения Ноябрьского городского суда от 03.04.2019; копии ответа от 13.04.2019 на уведомление; копии требования о предоставлении доступа к арендуемому помещению; копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 24.04.2019 и письма от 25.04.2019 о его направлении; копии претензий Нефедовой Н.А. от 18.02.2019, 25.03.2019, 05.04.2019; ответа на претензию от 26.03.2019.

Суд апелляционной инстанции, отказал в приобщении к материалам дела дополнительных документов, поскольку заявителем в нарушении частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ не представлены доказательства невозможности представления этих документов суду первой инстанции, а также доказательственное значение для настоящего дела.

ООО "Экспресс бухгалтер" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Экспресс бухгалтер" и предприниматель Нефедова Н.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 13.03.2018 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1а, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался предоставить арендатору в временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Рабочая, д. 9, общей площадью 113,4 кв.м, на 1 этаже, с кадастровым номером 89:12:111112:61.

Вышеуказанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2018.

В соответствии с пунктом 12.1 договора, он вступает в силу (считается заключенным) с момента передачи помещения, при этом условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 13.03.2018, а обязательства по уплате арендной платы возникают у арендатора с момента получения помещения от арендодателя по акту приема-передачи.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 12.2 договора).

По акту приема-передачи от 13.03.2018 нежилое помещение было передано истцу.

В разделе 11 договора предусмотрены возможность и порядок досрочного расторжения договора.

При этом стороны договорились, что договор может быть расторгнут сторонами или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору (пункт 11.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора, ответчик принял на себя обязанность в течение всего срока аренды обеспечить возможность для арендатора получать в арендуемом помещении коммунальные услуги по водо-, электро- и теплоснабжению, услуги телефонной связи, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций за свой счет.

Как указывает истец, в период с 01.02.2019 по 03.02.2019 в спорном помещении установлен факт разморозки и неполноценного функционирования системы отопления.

Истец по средствам почтовой связи направил уведомление ответчику об аварийных ситуациях, с просьбой принять меры и уведомить арендатора, однако ответа на указанное уведомление получено не было. Никакие меры со стороны ответчика по ликвидации и улучшению существенных условий использования здания по его назначению принято не было.

Также, с целью досудебного решения спора, 08.02.2019 ответчику была направлена претензия с требованием обеспечить надлежащую эксплуатацию помещения, его инженерных сетей для безопасного нахождения сотрудников истца и его заказчиков, однако указанная претензия была проигнорирована, ответа не поступило.

04.04.2019 ООО "Экспресс бухгалтер" направило в адрес предпринимателя Нефедовой Н.А. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с приложением проекта соглашения о расторжении. Ответчик на указанное уведомление не ответил, возражение по данному вопросу не заявил.

Истец, ссылаясь на то, что переданное в аренду помещение имеет препятствующие их использованию по назначению недостатки (несоответствие температурного режима государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам), которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения от 13.03.2018 N 1а.

20.06.2019 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято решение об удовлетворении заявленных требований, обжалуемое в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 11.4 договора по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях когда: арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию этим помещением в соответствии с условиями договора или назначением его; арендованное помещение в силу обстоятельств за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 11.5 договора, стороны договорились, что договор может быть расторгнут сторонами его или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору (пункт).

Соглашение о расторжении договора сторонами достигнуто не было.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды истец не знал о недостатках арендуемых помещений и не мог знать.

Поддерживая выводы суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды, при этом истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В качестве доказательства несоответствия переданного в аренду нежилого помещения государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам истцом в материалы дела представлено экспертное заключение от 18.03.2019 N 07-043- Р, подготовленное Федеральным бюджетным учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в ЯНАО" (Аттестат аккредитации N РОСС.RU.0001.510702 от 17.12.2013).

Согласно данному заключению, подготовленному на основании протокола лабораторных испытаний от 13.02.2019 N П155, установлено, что параметры микроклимата (температура воздуха), измеренные в помещениях по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, ул. Рабочая, д. 9, не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов: Раздела II (п. 2.2.6 таблица 2.2) СанПиН 2.2.4.3359-16 "Санитарно-эпидемиологические требования к физическим факторам на рабочих местах", поскольку средняя температура воздуха составила 15,3°C при допустимом значении для категории работ Iб 19°C - 24°C.

Принимая во внимание представленное экспертное заключение, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что несоответствие температурного режима арендуемых нежилых помещений препятствовало истцу использовать данное помещение по целевому назначению, согласованному в договоре аренды, ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников.

Доказательств того, что при заключении договора истец знал о недостатках арендуемых помещений или мог знать при заключении договора, который был подписан сторонами в весенний период, в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что соответствующих сообщений в адрес арендодателя не поступало, а также то, что обращение о недостатках арендованного помещения подписаны неуполномоченным лицом Панариной Н.Б., не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку данные обстоятельства не опровергают заключение экспертной организации.

Доказательств того, что экспертное заключение, подготовленное на основании протокола лабораторных испытаний от 13.02.2019 N П155, не соответствует требованиям действующего законодательства, ответчиком в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не заявлено.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка по требованию о расторжении договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Действительно, согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Так, в материалы дела представлено письмо от 04.04.2019 направленное в адрес ответчика с предложением о расторжении договора.

Указанное письмо получено ответчиком 06.04.2019, что следует из отчета об отслеживании отправления, сформированного официальным сайтом Почта России. Факт получения указанного уведомления не оспаривается ответчиком.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что на момент принятия судом первой инстанции искового заявления ООО "Экспресс бухгалтер" о расторжении договора N 1а от 13.03.2018 каких-либо возражений от предпринимателя Нефедовой Н.А. не поступило в адрес истца (спустя 30 дней с момента направления уведомления), постольку оснований полагать о несоблюдении порядка расторжения договора со стороны истца, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округ от 20.06.2019 по делу N А81-2838/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко