Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2019 г. N 08АП-10768/19

город Омск

30 сентября 2019 г.

Дело N А70-3262/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10768/2019) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.07.2019 по делу N А70-3262/2019 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Георгий" (ИНН: 7204052377, ОГРН: 1027200862754) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Георгий" к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора аренды N 17-03/343 от 30.10.2009 действующим, обязании заключить дополнительное к договору соглашение,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, - Администрации Тюменского муниципального района,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Георгий" - Кожиной Марины Станиславовны (паспорт, по доверенности N 1 от 07.05.2019 сроком действия один год),

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Георгий" (далее - ответчик, ООО "Георгий", Общество) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:17:0301006:1339, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, п.Винзили, 26 км Автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский, в связи с прекращением действия договора аренды от 30.11.2015 N 23-40/1150 земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423 на котором расположен объект, путем продажи с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела судом принято встречное исковое заявление ООО "Георгий" о признании договора аренды N 17-03/343 от 30.10.2009 действующим, обязании Департамента заключить дополнительное соглашение к договору, которым конкретизировать сроки аренды и размер арендной платы с 24.11.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрации Тюменского муниципального района (далее - Администрация).

Решением от 03.07.2019 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении как первоначального, так и встречного искового заявления.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.07.2019 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных Департаментом требований.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на следующее: вывод суда первой инстанции о том, что удовлетворение требований Департамента не будет соответствовать целям статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является неверным, поскольку действующие нормы законодательства не предусматривают возможность предоставить земельный участок, когда право на готовый объект не зарегистрировано, а однократную возможность предоставления земельного участка как собственник объекта незавершенного строительства ООО "Георгий" уже реализовало; наличие разрешение на строительство, равно как и зарегистрированные права на объект незавершенного строительства, не могут быть рассмотрены без учета прав на земельный участок.

ООО "Георгий" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В качестве приложения к отзыву на апелляционную жалобу общество представило платежные поручения, свидетельствующие об оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), а также пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции полагает возможным для полного установления обстоятельств по делу приобщить к материалам дела платежные поручения.

23.09.2019 в материалы дела от Департамента поступили возражения на отзыв ООО "Георгий", которые судом апелляционной инстанции не приняты, поскольку отсутствуют доказательства их заблаговременного направления или вручения лицам, участвующим в деле (часть 1 статьи 262 АПК РФ).

Департамент и Администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Георгий" с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя ООО "Георгий", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 23.10.2009 Администрацией принято Распоряжение N 6404-ро о предоставлении предпринимателю Стансковой Людмиле Анатольевне в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423 площадью 4000 кв.м под строительство комплекса придорожного сервиса (кафе, шиномонтажа, автомойка) в Тюменской области, Тюменском районе, п.Винзили, 26 км автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:17:0301006:423).

30.10.2009 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Стансковой Людмилой Анатольевной заключен договор N 17-03/343 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423.

27.07.2010 между Администрацией, предпринимателем Стансковой Людмилой Анатольевной и ООО "Георгий" заключено соглашение о внесении изменений в договор N 17-03/343 от 30.10.2009. Арендатором земельного участка стало ООО "Георгий".

17.05.2012 муниципальным образованием поселок Винзили Тюменского района Тюменской области ООО "Георгий" выдано разрешение на строительство RU 725 16 305- 41, которым разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0301006:423 до 17.05.2022.

26.10.2012 между Администрацией и ООО "Георгий" заключено соглашение о продлении срока действия договора N 17-03/343 от 30.10.2009 до 22.10.2015.

16.11.2015 за ООО "Георгий" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 750, степень готовности 90, адрес объекта Тюменской области, Тюменском районе, п.Винзили, 26 км автодороги -Тюмень - Боровский - Богандинский, объект N 1. Кадастровый номер: 72:17:0301006:1339. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0301006:423 площадью 4000 кв.м.

30.11.2015 между Департаментом и ООО "Георгий" заключен договор N 23- 40/1150-03 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423 площадью 4000 кв.м под строительство комплекса придорожного сервиса (кафе, шиномонтажа, автомойка) в Тюменской области, Тюменском районе, п.Винзили, 26 км автодороги -Тюмень - Боровский - Богандинский.

Пунктом 1.3 договора определено, что участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Пунктом 7.2 договора определено, что договор действует в период с 24.11.2015 по 23.11.2018, по истечении которого считается прекратившим свое действие.

12.11.2018 письмом N 181112012/08-04 Департамент сообщил ООО "Георгий" о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано. Так же указал, что в случае если к дате окончания срока действия договора аренды строительство объекта незавершенного строительство не будет завершено, Департаментом будет реализовано право, предусмотренное статьей 239.1 ГК РФ на продажу объекта с публичных торгов на основании решения суда.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента и ООО "Георгий" в арбитражный суд с соответствующими исковыми заявлениями.

03.07.2019 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, обжалуемое в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении первоначального иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из пункта 3.1.6 договора от 30.10.2009, заключенного на срок по 22.12.2012 определено, что арендатор имеет право заключить по истечении срока действия договора новый договор на согласованных условиях или продлить срок аренды на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока договора.

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, и в дальнейшем заключили договор N 23-40/1150-03 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423 площадью 4000 кв.м. под строительство комплекса придорожного сервиса (кафе, шиномонтажа, автомойка) в Тюменской области, Тюменском районе, п.Винзили, 26 км автодороги Тюмень - Боровский - Богандинский, постольку оснований полагать, что договор аренды N 17-03/343 от 30.10.2009 был продлен на неопределенный срок, не имеется.

Таким образом, принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ООО "Георгий" о признании договора N 17-03/343 от 30.10.2009 действующим и возложении на Департамент обязанность заключить дополнительное соглашение к нему, не имеется.

В данной части апелляционная жалоба доводов не содержит.

Как следует из смысла положений 239.1 ГК РФ, изъятию подлежит объект незавершенного строительства по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Как указывалось выше, срок действия договора аренды земельного участка N 23-40/1150-03 от 30.11.2015 установлен сторонами по 23.11.2018.

Как верно указал суд первой инстанции, объект фактически был построен, но не введен в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела, на протяжении всего времени действия договора аренды земельного участка N 23-40/1150-03 от 30.11.2015, начиная с 2015 года, ООО "Георгий" предпринимались меры для ввода объекта в эксплуатацию.

Так, начиная с 2015 года по 2019 год, ООО "Георгий" неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.83-127), однако соответствующего разрешения не получило.

Отказы Администрации Тюменского муниципального района в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, со стороны ООО "Георгий" обжалованы не были.

Представленный в материалы дела отказ Администрации в предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2019 мотивирован отсутствием документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что необходимым указать, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Документы на земельный участок должны быть действующими в период осуществления работ по строительству. Истечение срока их действия на момент обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство (реконструкцию) и не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представленные в материалы дела документы доказываю тот факт, что объект был построен в период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:0301006:423, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, с учетом добросовестного исполнения ООО "Георгий" своих обязанностей арендатора, а так же того что при получении земельного участка, переоформлении договора аренды и его перезаключении на новый срок ООО "Георгий" действовало в рамках предусмотренных административных процедур, удовлетворение требований Департамента не будет соответствовать сохранению баланса частных и публичных интересов

Так, в постановлении от 21.04.2003 N 6-П, Конституционный Суд Российской Федерации подчеркнул, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Как верно указал суд первой инстанции, при рассмотрении настоящего дела не может не учитываться добросовестность арендатора за весь период с момента предоставления земельного участка.

Истцом не оспорено, что арендатор в течение срока пользования земельным участком надлежащим образом исполнял обязанности, возложенные на него договором аренды земельного участка: в полном объеме и своевременно вносил арендную плату, что также подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, изъятие у ответчика объекта незавершенного строительства, при условии, что на момент принятия оспариваемого судебного акта указанный объект фактически завершен строительством и готов к вводу в эксплуатацию, отказ во вводе в эксплуатация мотивирован только отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, а согласно разрешению на строительство RU 725 16 305-41 строительство на указанном земельном участке разрешено до 17.05.2022, то есть ответчиком положения разрешающего документа не нарушены и сроки строительства не превышены, - не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному статье 10 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Департаментом требований.

С учетом изложенного в настоящем постановлении, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаниями для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 03.07.2019 по делу N А70-3262/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Е.Б. Краецкая О.А. Сидоренко