Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 14АП-7612/19

г. Вологда

02 октября 2019 г.

Дело N А66-7725/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 октября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июня 2019 года по делу N А66-7725/2018,

установил:

администрация города Твери (адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом" (адрес: 170043, город Тверь, проспект Октябрьский, дом 75; ИНН 6950029697, ОГРН 1156952001843; далее - Общество) о взыскании 2 145 519 руб. 52 коп., в том числе 1 630 452 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 N 001-з/14 за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 и 515 067 руб. 52 коп. пеней за период с 17.11.2015 по 17.04.2017.

Решением суда от 21.06.2019 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Поскольку после государственное регистрации права собственности на составные части объекта недвижимости, построенного и введенного в эксплуатацию с разрешения Администрации, земельный участок, сформированный под указанным объектом недвижимости, бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом статей 608,617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с указанной даты Администрация не является надлежащим получателем денежных средств по договору аренды земельного участка и не выполняет обязанностей арендодателя, не принадлежащего муниципальному образованию земельного участка. Суд не учел невыполнение Администрацией в период с 17.11.2015 по 17.04.2017 обязанностей арендодателя, отсутствие у нее правомочий по получению арендной платы в указанный период. Суд при вынесении обжалуемого решения ошибочно не применил пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих, в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Администрация в отзыве на жалобу возразила против изложенных в ней доводов и требований, просила решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (арендодатель, далее - Министерство), и общество с ограниченной ответственностью "Новый дом" (арендатор, место нахождения: 420133, Республика Татарстан, город Казань, ОГРН 1116952000120, ИНН 6952027416; далее - ООО "Новый дом") заключили договор аренды земельного участка от 27.01.2014 N 001-з/14.

Согласно пунктам 1.1-1.3 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, расположенный по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект, в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора. Участок предоставлен арендатору для завершения строительства гостиницы квартирного типа. На земельном участке находится объект недвижимого имущества.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды устанавливается с 27.01.2014 по 26.01.2063.

В соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится: не позднее 15.04. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.07. - 1/4 годовой суммы; не позднее 15.10. - 1/2 годовой суммы. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения методики определения арендной платы либо коэффициента инфляции арендной платы на земельный участок.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны установили ответственность за каждый день просрочки перечисления арендной платы в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 27.01.2014 участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован 12.02.2014 в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа,

В связи со вступлением в силу с 01.03.2015 положений пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли к Администрации.

На основании договора от 30.06.2015 о передаче прав и обязанностей ООО "Новый дом" передало права и обязанности арендатора по договору от 27.01.2014 Обществу.

Пунктами 2.2, 2.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату, начиная с момента регистрации договора Управлением Росреестра. На момент его заключения задолженность по арендной плате отсутствует, при этом в случае ее обнаружения ООО "Новый дом" (ИНН 6952027416) обязано погасить ее.

По акту приема-передачи от 30.06.2015 участок передан новому арендатору.

Договор от 30.06.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2015.

Общество 20.07.2015 сообщило Администрации о переходе к нему прав и обязанностей по договору от 27.01.2014 N 001-з/14.

Из земельного участка общей площадью 4 369,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, расположенного по адресу: город Тверь, Октябрьский проспект, дом 75, образованы два участка площадью 2 687 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200101:3754, на котором непосредственно находится возведенный объект, и площадью 1 682 кв. м с кадастровым номером 69:40:0200101:75, сохранен в измененных границах.

Администрация 27.01.2017 направила Обществу претензию с требованием погасить задолженность и пени по договору.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.07.2017 по делу N А66-14732/2016, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018, договор аренды от 27.01.2014 N 001-з/14 расторгнут в связи с нарушением арендатором существенных условий договора. Суды указали, что в соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлялся для завершения строительства гостиницы квартирного типа, а не многоквартирного жилого дома, при этом изменения в договор в части вида разрешенного использования участка сторонами не вносились.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 18.09.2018 по делу N А66-15356/2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.2019, Обществу отказано в удовлетворении требований к Администрации о взыскании 5 157 434 руб. 14 коп. переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 N 001-з/14 за период с 2014 года по 01.09.2017.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.01.2014 N 001-з/14 составила 1 630 452 руб. за период с 01.07.2015 по 31.12.2016.

Истец также начислил и предъявил ответчику 515 067 руб. 52 коп. пеней за период с 17.11.2015 по 17.04.2017.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

Как правильно указал суд первой инстанции, между сторонами возникли правоотношения по аренде земельного участка, регулируемые нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ и условиями договора.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указал суд первой инстанции, факт передачи в аренду Обществу земельного участка, не оспорен и подтверждается имеющими в материалах дела документами (актом приема-передачи).

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что доказательства надлежащего исполнения арендатором условий договора от 27.01.2014 в заявленный период в материалы дела не представлены, договор аренды земельного участка от 27.01.2014 N 001-з/14 в спорный период не изменен, не расторгнут, недействительным не признан.

Доводы подателя жалобы со ссылкой на нормы ЖК РФ о регистрации права первого собственника квартиры в жилом доме и отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы по договору аренды были предметом подробного исследования в суде первой инстанции.

Как указал суд первой инстанции, применив статью 69 АПК РФ, обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка ответчику по договору аренды, расторжением и его исполнением, в том числе в спорный период, исследовались судами трех инстанций при рассмотрении дел N А66-14732/2016, А66-15356/2017.

Из материалов дела видно, что решением Арбитражного суда Тверской области от 13.07.2017 по делу N А66-14732/2016, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018, расторгнут заключенный с Обществом договор аренды от 27.01.2014 N 001-з/14 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора.

Судебными актами по делу N А66-15356/2017 суды, отказывая Обществу в обратном взыскании уплаченной арендной платы за период по 01.09.2017, признали обоснованным применение арендодателем ставок арендной платы, установленных для аренды участков, предназначенных для проектирования, строительства объектов недвижимости (за исключением жилищного строительства), и Ксэо, начисляемого при просрочке строительства объектов нежилого фонда.

При этом суды в рамках вышеназванных дел установили следующее.

По договору аренды от 27.01.2014 земельный участок, имеющий на момент заключения договора вид разрешенного использования - для проектирования и строительства гостиницы квартирного типа, предоставлялся для завершения строительства гостиницы квартирного типа, о чем прямо указано как в распоряжении Министерства от 27.01.2014 N 184 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 4 369,5 кв.м, так и в пункте 1.2 договора от 27.01.2014 N 001-з/14.

В разрешении от 08.11.2013 N 69320000-111 построенный объект -гостиница квартирного типа - введена в эксплуатацию, в то же время, как указывает Общество, вопреки условиям договора от 27.01.2014 N 001-з/14 фактически на участке возведен многоквартирный жилой дом.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200101:75 предоставлялся распоряжением Министерства имущества от 27.01.2014 N 184 в аренду без проведения аукциона, предусмотренной законодательством для случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта - гостиницы квартирного типа, которым не предусматривалось осуществление жилищного строительства.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 13.07.2017 по делу

N А66-14732/2016, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.04.2018, расторгнут заключенный с Обществом договор аренды от 27.01.2014 N 001-з/14 в связи с нарушением арендатором существенных условий договора, а также установлено, что в соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлялся для завершения строительства гостиницы квартирного типа, а не многоквартирного жилого дома, при этом изменения в договор в части вида разрешенного использования участка сторонами не вносились.

При этом истец не представил объективные, достоверные и достаточные доказательства того, что им надлежащим образом и в полном объеме исполнены обязательства, предусмотренные договором аренды.

Суды в рамках названных дел указали, что, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, условий заключенного сторонами договора аренды, при наличии договорных отношений с собственником земли изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка с учетом

требований земельного и градостроительного законодательства возможно лишь

при изменении договора аренды и не допускается в одностороннем порядке по

выбору арендатора, а возможность застройки участка определяется исходя из

его целевого назначения и разрешенного вида использования. Доказательства надлежащего исполнения арендатором условий договора от 27.01.2014 не представлены. Поэтому истец правомерно применил ставки арендной платы, установленных для аренды участков, предназначенных для проектирования, строительства объектов недвижимости (за исключением жилищного строительства), и Ксэо, начисляемого при просрочке строительства объектов нежилого фонда.

Таким образом, суд первой инстанции по настоящему делу правомерно отклонил доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы по договору аренды. Аналогичные доводы заявлены в апелляционной жалобе.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 515 067 руб. 52 коп. пеней за период с 17.11.2015 по 17.04.2017.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, требование о взыскании неустойки предъявлено истцом обоснованно.

Расчет неустойки суд первой инстанции проверил, признал его верным.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Основания не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции отсутствуют.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 июня 2019 года по делу N А66-7725/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина