Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2019 г. N 01АП-7355/19

г. Владимир

30 сентября 2019 г.

Дело N А79-143/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.06.2019 по делу N А79-143/2019, принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Шарыпкина Александра Ивановича (ОГРНИП 307213836000024) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН 2126002000), третьи лица - администрация города Чебоксары Чувашской Республики, (ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194), общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035), оценщик Топчая Алла Сергеевна,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи нежилого помещения,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Индивидуальный предприниматель Шарыпкин Александр Иванович (далее - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель), возникших при заключении договора N Н- купли-продажи нежилого помещения N 3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гузовского, д.1, обремененного залоговым обязательством; считать указанный договора заключенным 15.11.2018 в редакции проекта, направленного покупателю - истцу письмом ответчика от 16.10.2018 N 6669, за исключением пунктов 1.3, 2.1 договора, которые изложить в следующей редакции: Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 755 450 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят) рублей без учета НДС". Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: - в течение 59-ти месяцев по 29 257 (Двадцать девять тысяч двести пятьдесят семь) рублей ежемесячно; - в течение 60-го месяца 29 287 (Двадцать девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей. Путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения" (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", оценщик Топчая Алла Сергеевна.

Решением от 20.06.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики урегулировал разногласия между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (продавцом) и индивидуальным предпринимателем Шарыпкиным Александром Ивановичем (покупателем), возникшие при заключении договора N Н- купли-продажи нежилого помещения N 3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гузовского, д.1, обремененного залоговым обязательством, пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции: Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 755 450 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят) рублей без учета НДС". Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 29 257 (Двадцать девять тысяч двести пятьдесят семь) рублей ежемесячно; - в течение 60-го месяца 29 287 (Двадцать девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей. Путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения". В остальной части в иске отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель не согласен с выводами, изложенными в заключении эксперта от 15.04.2019 N 07/2019, составленного по результатам проведения судебной экспертизы.

Считает ошибочным вывод о том, что в отчете от 04.10.2018 N 5210/18, представленным ответчиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступления от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора от 14.01.2016 N 2261 аренды нежилого помещения муниципальному собственности г. Чебоксары по ул. Гузовского, Комитет (арендодатель) сдал, а Предприниматель (арендатор) принял в аренды (во временное пользование) нежилое помещение N 3, расположенное на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома с подвалом общей площадью 82,4 кв.м, срок действия договора установлен с 18.06.2016 по 17.01.2021 (описание объекта аренды - приложение 1 к договору).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 14.01.2016.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 14.03.2016.

17.08.2018 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения в собственность.

15.10.2018 администрацией г. Чебоксары принято постановление N 2007 об утверждении условий приватизации, которым предусмотрена приватизация арендуемого Предпринимателем помещения с установлением стоимости (продажной цены) на основании отчета об определении рыночной стоимости N 5210/18 от 04.10.2018, подготовленного ООО "Аналитик Центр", в размере 3 020 763 руб. (без учета НДС).

Письмом от 16.10.2018 N 039-6669 Комитет предложил истцу подписать приложенный проект договора купли-продажи нежилого помещения по указанной цене в течение 30 дней со дня получения.

Письмом, полученным Комитетом 16.11.2018, Предприниматель направил протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, в котором стоимость помещения указал в размере 1 350 599 руб. без учета НДС.

Отказ Комитета от согласования протокола разногласий явился мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от

29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истцом в материалы дела представлена рецензия к отчету N 5210/18 от 04.10.2018, выполненная оценщиком Галкиным А.П., имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный на основании решения Федерального бюджетного учреждения "Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров" от 20.12.2017 сроком на три года, являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", в которой указывается, что с учетом исправления ошибок в корректировках стоимость выкупаемого помещения составит 1 350 599 руб. без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности".

В соответствии с заключением экспертов от 15.04.2019 N 07/2019 в результате проведенного исследования установлено, что при составлении отчета от 04.10.2018N 5210/18 оценщиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступления от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, в связи с чем отчет не соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки и существующим принципам и методикам оценки, данные несоответствия и допущенные ошибки в расчетах существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость нежилого помещения на дату подачи Предпринимателем заявления о реализации преимущественного права на выкуп составила 1 755 450 руб.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, а именно заключения экспертов, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Поскольку, выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерного выводу о возможности урегулирования разногласий между сторонами, возникшие при заключении договора N Н-купли-продажи нежилого помещения N 3, общей площадью 82,4 кв.м., расположенного на пятнадцатом этаже жилого пятнадцатиэтажного кирпичного дома (Литера А), с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гузовского, д.1, обремененного залоговым обязательством, пункты 1.3, 2.1 договора изложить в следующей редакции: Пункт 1.3: "1.3 Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 755 450 (Один миллион семьсот пятьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят) рублей без учета НДС". Пункт 2.1: "2.1 Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: - в течение 59-ти месяцев по 29 257 (Двадцать девять тысяч двести пятьдесят семь) рублей ежемесячно; - в течение 60-го месяца 29 287 (Двадцать девять тысяч двести восемьдесят семь) рублей. Путем внесения Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным с 15.11.2018, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Определение иного момента заключения договора противоречит приведенным разъяснениям.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя жалобы и несогласии с выводами, изложенными в заключении эксперта от 15.04.2019 N 07/2019, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценил представленное в материалы дела заключение и установил, что оно не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности не имеется.

Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.

Таким образом, оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Заявитель как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции, доказательств недостоверности сведений, отраженных в экспертном заключении, не представил, при проведении экспертизы в суде первой инстанции отводов эксперту в установленном законом порядке заявлено не было, равно как и ходатайств о проведении повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.06.2019 по делу N А79-143/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова Н.В. Устинова