Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 13АП-21818/19

г. Санкт-Петербург

02 октября 2019 г.

Дело N А56-28292/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Ерохов Л.И. (доверенность от 26.12.2018)

от ответчика: Салькова О.А. (доверенность от 13.03.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21818/2019, 13АП-26329/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2019 по делу N А56-28292/2019 (судья Варенникова А.О.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ООО "Центр Ипотечных Кредитов" о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр ипотечных кредитов" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 20.11.2007 N 02/ЗК-06765 за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 в размере 29 823 527,31 руб., пеней начисленных по состоянию на 21.01.2019 в размере 20 417 606,05 руб., пеней начисленных, начиная с 22.02.2019 по дату фактической оплаты суммы долга.

Решением от 07.06.2019 с учетом дополнительного решения от 09.07.2019, иск удовлетворен частично. В пользу Комитета с Общества взыскано 12 498 284,41 руб. задолженности по арендной плате, 1 500 000 руб. пеней, а так же пени, начисленные на сумму долга в размере 12 498 284,41 руб. с учетом действующей ключевой ставки Банка России, начиная с 22.02.2019 по дату фактической оплаты суммы долга.

Не согласившись с решением и дополнительным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. Комитет полагает, что арендная плата была взыскана с Общества с применением размера арендной платы согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 20.06.2017 N 47525Г-17/1, в том числе за период 01.04.2016 - 14.06.2017 (до даты инвентаризации Участка по функциональному использованию территории), что не соответствует положениям постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее Постановление N 1379), согласно которым при отсутствии ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории подлежит применению базовая ставка арендной платы. Арендная плата согласно определенному в установленном порядке функциональному использованию арендованного участка подлежит установлению с даты определения функционального использования участка.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Между Комитетом и Обществом 20.11.2007 заключен договор аренды N 02/ЗК06765 земельного участка, площадью 23 920 кв.м с кадастровым номером 78:36:5508:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Хошимина, д. 14, литера А.

Пунктами 1.2, 3.1 договора предусмотрено, что участок предоставляется для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации; при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство, арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости; срок действия договора - 6 лет до 12.11.2013.

Размер и порядок внесения арендной платы за участок согласованы сторонами в разделе 3 Договора. В соответствии с п. 3.11 договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.03.2014) с 13 ноября 2013 г. величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 723 584,6 руб.

Плата за аренду участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 180 896,15 руб.

В 2013 году величина Кд составляет 1.15. В 2014 году величина Кд составляет 1.2.

Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт* Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 3.11. (в редакции дополнительного соглашения от 19.03.2014) также предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Арендатор вносит арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января.

С момента приемки законченного строительством (реконструированного) объекта, либо его части, в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы за участок в одностороннем порядке с учетом функционального назначения объекта. Арендная плата может быть внесена на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории.

В пункте 7.7 договора аренды указано, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе начислить арендатору пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Обращаясь с иском в суд, Комитет указал, что в связи с вводом объектов в эксплуатацию и ввиду отсутствия ведомости инвентаризации земельного участка ответчик обязан вносить арендную плату с применением базовых ставок арендной платы и кода функционального использования 18,0, предусмотренных постановлением Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственно собственности Санкт-Петербурга". Арендная плата за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 Обществом не внесена, претензия об оплате задолженности и пеней не исполнена. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В рамках договора аренды арендатору, ООО "Центр ипотечных кредитов", предоставлен земельный участок с кадастровым номером 78:36:5508:1 (в настоящее время, в связи с изменением правил присвоения кадастровых номеров - 78:36:0005508:1), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 14, лит. А (участок 1), обшей площадью 24920 кв.м. для целей разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации и, в случае получения разрешения на строительство, - для возведения на участке объектов недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным, (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

Возведение на участке жилого комплекса и здания гостиницы завершено в декабре 2013 г., разрешения на ввод в эксплуатацию получены 27.12.2013 N 78-5703в-2013 и 31.12.2013 N 78-5903в-2013, все помещения в объектах капитального строительства переданы собственникам, в связи с чем основания для аренды земельного участка отпали, договор прекратился.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что многофункциональный комплекс состоит из 3 корпусов (два жилых дома и гостиница), а также подземной автостоянки, и располагается в пределах земельного участка, предоставленного ответчику по договору аренды.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, представленному в материалы дела, следует, что право собственности за физическим лицом на квартиру, расположенную в многофункциональном комплексе по почтовому адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, дом 15, квартира 1014 (строительный адрес Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 14, лит. А (участок I)), зарегистрировано 27 ноября 2014 года.

Таким образом, земельный участок был изначально сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многофункционального комплекса, в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилых домах.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абз. 4 п. 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

15.05.2018 истец направил ответчику уведомление N 33711-32 от 15.05.2018 о расторжении договора аренды и прекращении арендных отношений. Таким образом, истец подтвердил тот факт, что договор аренды и все обязательства по нему прекращены (ч 2 ст. 407 ГК РФ). В уведомлении о расторжении договора аренды от 15.05.2018, направленном Комитетом Обществу, указано, что расторжение договора аренды связано с исполнением Обществом инвестиционных обязательств.

Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.

Истцом в материалы дела представлен справочный расчет размера арендной платы за спорный участок с учетом применения кодов по ведомости инвентаризации и за минусом площади, занятой жилым домом, в соответствии с которым размер арендной платы в квартал составляет 1 442 109,74 руб., что соответствует п. 3.11. договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.03.2014).

При отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что участок использовался для иных целей, чем указаны в ведомости инвентаризации от 20.06.2017, суд пришел к правильному выводу, признав необоснованным применение кода 18,0 для расчета арендной платы за период с 01.04.2016 по 15.06.2017.

Возможность взыскания пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 7.7 договора аренды и обоснована ст. 330 ГК РФ.

Учитывая заявленное ходатайство ответчика об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, суд, руководствуясь разъяснениями, данными в п.п. 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", счел возможным снизить размер начисленных Комитетом пеней до 1 500 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд удовлетворил требование о взыскании неустойки по день фактической оплаты долга из расчета пеней в размере действующей ключевой ставки Банка России начисленных на сумму долга в размере 12 498 284,41 руб.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают его выводов, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.

Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2019 по делу N А56-28292/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина