Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 18АП-11148/19

г. Челябинск

02 октября 2019 г.

Дело N А47-1064/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Строительный поток-04" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2019 по делу N А47-1064/2019 (судья Калашникова А.В.).

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества "Строительный поток - 04" - Телятников В.А. (доверенность от 02.07.2019).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Строительный поток-04" (далее - АО "Строительный поток-04", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 208 190 руб. 34 коп., в том числе 968 233 руб. 27 коп. - сумма основного долга по договору аренды земельного участка N 13/д-125юр от 15.04.2013 за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, 239 957 руб. 07 коп. - пени за период с 11.02.2016 по 10.01.2019.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2019 (резолютивная часть от 11.04.2019) требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда первой инстанции не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что факт использования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 56:44:0103001:745 после истечения срока действия договора аренды (02.04.2016) не доказан. Земельный участок в марте 2016 года был возвращен истцу, освобожден от имущества ответчика, истцом в течение трех лет не заявлялись претензии об оплате арендной платы, не выставлялись счета на оплату, в связи с чем истец, заявляя настоящий иск, злоупотребляет правами.

Ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, поскольку претензию N 1-24-1/4886 от 08.11.2018 ответчик не получал.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 судебное разбирательство отложено на 30.09.2019 для совершения истцом и ответчиком дополнительных процессуальных действий (л.д. 93).

К дате судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложением дополнительных доказательств, в котором истец просит

решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчиком также представлены дополнительные доказательства, которые на основании части 1 статьи 4, статьи 168 и части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Как следует из письменных материалов дела, между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и акционерным обществом "Строительный поток-04" заключен договор аренды земельного участка N 14/д-304юр от 01.12.2014, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, площадью 22997 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0103001:745, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для размещения площадки для складирования строительного инвентаря и других вспомогательных материалов, местонахождение: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Тихая, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0103001 (пункт 1.1. договора), категория земель - земли населенных пунктов (п.1.2 договора).

Указанный земельный участок, в силу п. 1.4 договора, передается до 02.04.2016.

Согласно п. 2.2 договора, расчетным периодом по договору является месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в расчете аренды (приложение), не позднее десятого числа текущего месяца.

При несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки (п.5.1 договора).

За иные нарушения условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5.2 договора).

В силу условий пункта 9.1. договора, договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 24.05.2013 за N 56-56-01/038/2013-433, о чем на данном договоре имеется соответствующая регистрационная надпись (л.. 10 оборот).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика перед истцом материалами дела подтверждена.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав письменные доказательства. В том числе дополнительно представленные в апелляционный суд, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что ответчик на основании заключенного с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга договора аренды земельного участка N 14/д-304юр от 01.12.2014 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:745, площадью 22997 кв.м., с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для размещения площадки для складирования строительного инвентаря и других вспомогательных материалов, местонахождение: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Тихая, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:44:0103001, сроком до 02.04.2016.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды может быть заключен на определенный срок.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.

Условиями абзаца 13 пункта 4.2. договора аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 сторонами согласовано, что арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении продлить действие договора или расторгнуть его за месяц до истечения срока аренды.

Согласно пункту 7.1. договора соглашение об изменении условий договора или внесении изменений в договор совершаются в той же форме, что и договор.

Из дополнительно представленных в дело апеллянтом доказательств следует, что письмом исх.N 50 от 29.06.2016 (вх. N 1-24/3938 от 29.06.2016) ответчик обратился в адрес главного архитектора г. Оренбурга Бренева С.Л. с заявлением о рассмотрении вопроса о предоставлении в пользование сроком на пять лет земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:745, площадью 22997 кв.м. в порядке статьи 39.33 ЗК РФ для складирования строительных материалов.

Письмом исх. б/н от 07.07.2016 (вх. N 1-24/3938 от 08.07.2016) в адрес зам.начальника Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга ответчик просил оставить без рассмотрения обращение от 29.06.2015 N 5с (исх) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:, на что письмом исх. N 1-24/3938 от 15.07.2016 Департамент сообщил ответчику о том, что заявление от 07.07.2016 принято к сведению, пакет документов возвращен ответчику без обработки.

С учетом изложенных обстоятельств и условий абзаца 13 пункта 4.2. и пункта 7.1. договора аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 следует признать, что в установленном договором и законом порядке договор аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 не был продлен на новый срок, в силу чего прекратил своё действе по окончании срока, согласованного в пункте 1.4. договора (02.04.2016).

По изложенным мотивам заявленные апеллянтом доводы о том, что договор аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 не может быть признан продленным на новый срок в силу нарушения предусмотренного действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации конкурентного порядка предоставления земельного участка в аренду, отклоняются как не имеющие правового значения для квалификации правоотношений сторон как бездоговорных после 02.04.2016.

Между тем, вопреки убеждению апеллянта, сам по себе факт прекращения договора аренды по окончании срока его действия не свидетельствует о прекращении обязанности арендатора по оплате арендной платы.

Нормами статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ установлен принцип обязательности оплаты землепользования.

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента её возврата.

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:745, площадью 22997 кв.м. передан во владение и пользование ответчика в порядке пункта 9.1. договора, и факт его использования до момента истечения срока действия договора ответчиком не оспаривается (часть. 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанность арендатора по оплате арендной платы является встречной, в силу чего при наличии со стороны арендодателя препятствий в использовании арендатором арендованного имущества, оснований для внесения платы за пользование не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Как следует из пункта 1.1. договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 56:44:0103001:745 имеет разрешенное использование: "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".

Согласно общедоступных сведений публичной кадастровой карты (www.pkk5.rosreestr.ru), земельный участок имеет разрешенное использование "для размещения административных зданий", однако доказательства размещения объектов недвижимости не земельном участке материалы дела не содержат. Наряду с этим в вышеизложенных сведениях содержится информация о том, что разрешенное использование земельного участка по документу - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, для размещения площадки для складирования строительного инвентаря и других вспомогательных материалов", то есть соответствующее разрешенному использованию участка, указанному в пункте 1.1. договора аренды.

Аналогичные сведения о разрешенном использовании участка содержались в едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 12.12.2017 (приложение к отзыву Администрации г. Оренбурга, рег. N 46679 от 26.09.2019).

С учетом того, что доказательств размещения на земельном участке объектов недвижимости материалы дела не содержат, ответчик не оспаривает факт использования земельного участка до 02.04.2016, и доказательств изменения качественных характеристик участка после 02.04.2016 в деле также не имеется, апелляционный суд исходит из того, что арендодателем была исполнена обязанность по передаче арендатору в аренду земельного участка в соответствии с назначением, согласованным в договоре аренды, и препятствий в его использовании у арендатора не имелось.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с абзацем 14 пункта 4.2. договора аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 по окончании срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи.

Доказательств возврата ответчиком истцу по окончании договора аренды N 14/д-304юр от 01.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:745 по акту приема-передачи в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В деле отсутствуют доказательства уклонения арендодателя от принятия помещения у арендатора.

Ссылки апеллянта на пояснения Макарова Виктора Владимировича, изложенные в протоколе опроса от 23.09.2019 в порядке пункта 2 части 3 статьи 6 Федерального закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", о том, что акты приема-передачи земельного участка были сданы арендатором в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации г. Оренбурга, не могут быть приняты апелляционным судом на основании статьи 68 АПК РФ, поскольку не являются допустимыми доказательствами.

В пояснениях Макаров В.В. ссылается на то, что акты приема-передачи были представлены в Департамент вместе с письмом ответчика в адрес истца от 07.07.2016 (вх. N 1-24/3938 от 08.07.2016), однако в числе приложений к указанному письму, представленному в материалы дела в суде апелляционной инстанции (в деле), акты приема-передачи, не указаны.

Кроме того, ответчиком не подтверждены полномочия Макарова В.В. действовать от имени ответчика в период март-июль 2016 года, когда, по утверждению ответчика, в адрес органа местного самоуправления были направлены акты приема-передачи участков.

Фактический возврат земельного участка в марте 2016 года, на чем настаивает апеллянт в жалобе, допустимыми и достоверными доказательствами не подтвержден.

В силу части 1 и части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как ранее установлено судом, после окончания договора аренды ответчик выразил намерение продлить договор путем подачи заявления исх.N 50 от 29.06.2016 (вх. N 1-24/3938 от 29.06.2016), что свидетельствует о наличии у него хозяйственной потребности и правового интереса в использовании земельного участка и опровергает утверждения апеллянта о возврате участка по окончании срока действия договора (02.04.2016), а допустимых доказательств возврата участка в июле 2016 года, о чем утверждается в пояснениях Макарова В.В., то есть после утраты ответчиком намерения продлить договор, материалы дела не содержат.

Неблагоприятное финансовое состояние, равно как и субъективные факторы деятельности юридического лица, связанные с болезнью директора АО "Строительный поток-04", о чем утверждается в жалобе, не может само по себе свидетельствовать о том, что земельный участок в спорный период не использовался, поскольку в силу части 4 статьи 15, части 4 статьи 170 АПК РФ выводы суда должны бать основаны на доказательства и не могут быть основаны на предположениях.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что по окончании срока действия договора аренды пользование земельного участка с кадастровым номером 56:44:0103001:745 было прекращено, апелляционным судом проверены и отклоняются по вышеизложенным основаниям, в силу чего на ответчика возлагается обязанность по оплате землепользования.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.

На основании пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

При несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки (п.5.1 договора).

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика договорную неустойку.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2019 по делу N А47-1064/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Строительный поток-04" - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества "Строительный поток-04" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева О.Б. Тимохин