Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 18АП-13443/19

г. Челябинск

02 октября 2019 г.

Дело N А07-4799/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.07.2019 по делу N А07-4799/2019.

Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - ООО "Восток") о расторжении договора аренды нежилых помещений N 50/16/01 от 16.08.2016, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 13,13а,14,15а,15в, 16,16а,19 этаж 1, N 13 подвал литер А, общей площадью 128,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Новоженова, д. 7.

Определением от 27.02.2019 суд с учетом положений статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущество РБ).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.07.2019 (резолютивная часть объявлена 04.07.2019) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 21-30).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления.

Податель жалобы полагает, что истцом не представлено доказательств систематического (два и более раз) нарушения условий пункта 8.3 договора, в котором сторонами установлено условие досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, в том числе, не производить переустройства и (или) перепланировок арендованного имущества, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателем. Истцом не были представлены доказательства причинения ему ущерба (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.08.2016 между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и ООО "Восток" (арендатор) был подписан договор аренды N 50/16/01, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Новоженова, д. 7, включающий в себя: нежилые помещения N 13,13а,14,15а, 15б,15в, 16,16а, 19 этаж 1, N 13 подвал литер А, общей площадью 128,6 кв. м для использования в целях: магазин по реализации овощей и фруктов, сельскохозяйственными товаропроизводителями, основной деятельностью которых является производство и продажа своей продукции.

Договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 16.08.2016 по 15.08.2031 (пункт 2.1 договора).

Указанные выше помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.08.2016 (т. 1, л.д. 26).

Условия и порядок платежей по договору установлены в разделе 6 договора.

В пункте 4.2.3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется использовать имущество в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договора, условиями настоящего договора, законодательством Российской Федерации, Республик Башкортостан, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, - в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, актом технического состояния и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия (памятника

Согласно пункту 4.2.9 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировку и переустройство арендуемых помещений без разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.2.13 договора арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ во все помещения имущества представителей арендодателя для проведения в установленном законодательства порядке проверки соблюдения арендатором условий договора.

Пунктом 8.3 договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 4.2.3, 4.2.6. - 4.2.10, 4.2.21.

Факт самовольного осуществления перепланировки обнаружен в ходе обследования арендуемых помещений и зафиксирован актами проверок от 20.12.2018 и от 21.01.2019.

В ходе проверки, проведенных 20.12.2018 г. и 21.01.2019 г. представителями ГУП РБ "УАЗ" были зафиксированы существенные нарушения условий заключенного между сторонами договора аренды N 50/16/01 от 16.08.2016.

В результате обследования нежилых помещений N 13, 13а, 14, 15а, 156, 15в, 16, 16а, 19, этаж 1, N 13 подвал литер А, общей площадью 128,6 кв. м, расположенных по Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Новоженова, д. 7, сданных в аренду ООО "Восток", было выявлено, что в помещение N 14 на 1 этаже произведена входная группа на улицу.

ООО "Восток" в нарушение условий договора аренды самовольно произвел перепланировку арендуемого помещения, содержит имущество в ненадлежащем состоянии.

ГУП РБ "УАЗ" направило ответчику претензию исх. N 2702 от 21.12.2018 с требованием устранить нецелевое использование, а в случае неисполнения данного требования - расторгнуть договор аренды N 50/16/01 от 16.08.2016 (т. 1, л.д. 13-14).

Претензия получена ответчиком 09.01.2019, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 15-16), однако ответчик никаких мер по устранению нарушений не предпринял.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для расторжения договора и освобождении объекта недвижимого имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между ГУП РБ "УАЗ" (арендодатель) и ООО "Восток" (арендатор) был подписан договор аренды N 50/16/01, в котором согласованы все существенные для данного типа договором существенные условия.

Оценив положения договора аренды N 50/16/01 от 16.08.20, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.09.2016 (л.д. 25).

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор действует с 16.08.2016 по 15.08.2031.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Из материалов дела следует, что в пункте 8.2 договора аренды его стороны предусмотрели право арендодателя на досрочное расторжение договора при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами в том числе пункты 4.2.3, 4.2.9 договора.

В пункте 4.2.3 договора стороны предусмотрели, что арендатор обязуется использовать имущество в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 договора, условиями настоящего договора, законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, нормами и правилами использования зданий (строений, сооружений, помещений в них), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в случае, если передаче в аренду подлежит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, - в соответствии с обязательным условием выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия, установленных законодательством, актом технического состояния и охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия (памятника В силу п. 4.2.9 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировку и переустройство арендуемых помещений без разрешения арендодателя.

Истцом в лице представителей Раяновой Р.Ф., Шуппанчикова П.А., Колонхина К.А. был осуществлен осмотр объекта аренды, в ходе которых было установлено, что в арендуемом помещении 22.01.2018 в помещении N 13 на 1 этаже здания отсутствует дверной проем. В помещении N 14 на 1 этаже сделана входная группа на улицу; в арендуемом помещении 20.12.2018 в подвальном помещении N 13 установлена монтажная зона, что противоречит п. 3.2.2 дополнительного соглашения N 2 от 20.11.2017, также там установлено спальное место. В помещении N 13 на 1 этаже здания отсутствует дверной проем в помещении N 11а,12. В помещении N 14 сделана входная группа на улицу. В данном помещении осуществляют деятельность субарендаторы.

Результаты осмотра оформлены актами осмотра помещений от 22.01.2018 и 20.12.2018 (т. 1, л.д. 79-80).

ГУП РБ "УАЗ" 03.07.2019 произвело повторное обследование с участием Раяновой Р.Ф., Абрамовой Н.В., Имаевым В.Р., Кадиковым Р.К., в ходе которых было установлено, что в нежилых помещениях N 13,13а,14,15а,15б,15в,16,16а,19 этаж 1, N 13 подвал расположено заведение общепита "Кафе", что не соответствует п. 1.1 договора аренды от 16.08.2016 N 50/16/01.В помещении N 14 установлена несанкционированная дверь. В помещениях N 13,13 отсутствуют дверные проемы.

Результат осмотра оформлен актом осмотра помещений от 03.07.2019. К акту осмотра приложены фотоматериалы.

Согласно приложенным к актам осмотра фотоматериалам, на первом этаже нежилого помещения находится заведение общественного питания "Кафе", в подвальном помещении находится кухня для приготовления пищи, что является существенным нарушением условий договора.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе договор аренды N 50/16/01 от 16.08.2016, выписку из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, план расположения помещения, акты осмотра помещений от 22.01.2018, 20.12.2018 и от 03.07.2019, фотоматериалы, пришел к выводу о том, что, ответчик пользовался помещениями с существенными нарушениями договора.

Так, заключая договор аренды N 50/16/01 от 16.08.2016, ООО "Восток" был осведомлен о техническом учете помещений и их характеристиках, однако, произведя самовольную перепланировку, нарушил их конструктивную целостность.

Кроме того, ответчик в судебном заседании 04.07.2019 признал факт нецелевого использования помещения, подтвердил, что на первом этаже нежилого помещения находится заведение общественного питания "Кафе", а в подвальном помещении находится кухня для приготовления пищи, что подтверждается протоколом судебного заседания от 04.07.2019. Ответчик также пояснил, что готов привести помещения в надлежащий вид, как предусмотрено договором аренды.

Пунктом п. 4.2.13 арендатор обязан обеспечивать беспрепятственный доступ во все помещения имущества представителей арендодателя для проведения в установленном законодательством порядке проверки соблюдения арендатором условий настоящего договора.

Арендодатель воспользовался данным правом и провел осмотр переданных по договору аренды помещений дважды. 20.12.2018 был составлен первый акт проверки, далее в адрес ООО "Восток" была направлена претензия об устранении нарушений, 22.01.2019 был составлен повторный акт, подтверждающий наличие перепланировки.

В результате обследования нежилых помещений N 13, 13а, 14, 15а, 156, 15в, 16, 16а, 19 этаж 1, N 13 подвал литер А, общей площадью 128,6 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Новоженова, д. 7, сданных в аренду ООО "Восток", было выявлено, что помещении N 13 на 1 этаже здания отсутствует дверной проем, а в помещении N 14 на 1 этаже произведена входная группа на улицу, а также в данных помещениях имеется субарендатор, что подтверждается фотоматериалами.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы истцом было зафиксировано нарушение договора два раза, что подтверждается актами обследования от 20.12.2018 и 22.01.2019.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 16.08.2016 (л.д. 26 т. 1). Арендатор, заключая договор и принимая помещение подтвердил, что данное помещение ему подходит для осуществления его хозяйственной деятельности. Помещения были переданы арендатору в надлежащем состоянии.

В пункте 1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Новоженова, д. 7, включающий в себя: нежилые помещения N 13,13а,14,15а, 15б,15в, 16,16а, 19 этаж 1, N 13 подвал литер А, общей площадью 128,6 кв. м передается арендатору для использования в целях: магазин по реализации овощей и фруктов, сельскохозяйственными товаропроизводителями, основной деятельностью которых является производство и продажа своей продукции.

В пункте 4.2.3 договора стороны согласовали обязанность арендатора обеспечить пользование имуществом по прямому назначению.

Пунктом 8.3 договора аренды установлено, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.21 настоящего договора.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчиком использовалось нежилое помещение не по целевому назначению, указанному в п. 1.1. договора аренды, а также в нарушение п. 4.2.9 договора, согласно которому арендатор обязался не производить перепланировку и переустройство арендуемых помещений без разрешения арендодателя, что является основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако соответствующих доказательств, свидетельствующих о том, что перепланировка арендуемых помещений была произведена с соблюдением вышеизложенных положений договора и с получением согласия арендодателя ГУП РБ "УАЗ", суду представлено не было.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

При разрешении вопроса о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора необходимо учитывать, что целью установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. При этом досудебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке.

Как было указано выше, уведомлением исх. N 2702 от 21.12.2018 ГУП РБ "УАЗ" сообщил ответчику о нарушении вида целевого использования, предложил в срок до 21.01.2019 устранить существенные нарушения условий договора, а в случае неисполнения данного требования указал, что будет вынужден расторгнуть договор аренды N 50/16/01 от 16.08.2016 (т. 1, л.д. 13-14).

Данное уведомление было направлено арендатору по юридическому адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц. Претензия получена ответчиком 09.01.2019, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1, л.д. 15-16), Поскольку ответчик в разумный срок допущенные им нарушения не устранил, предложение истца об устранении существенных нарушений условий договора оставил без внимания и ответа, обращение истца в суд с настоящим иском правомерно.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к верному выводу о том, что договор аренды N 50/16/01 от 16.08.2016, заключенный между государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" и ООО "Восток" подлежит расторжению.

В силу положений абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, требование об обязании ответчика освободить арендуемое помещение судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества, что послужило основанием для удовлетворения требования истца.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству на заявителя апелляционной жалобы была возложена обязанность представить в судебное заседание доказательства уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Поскольку указанное требование заявителем выполнено не было и документ, подтверждающий уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе, обществом в судебное заседание не представлен, с названного лица подлежит взысканию в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.07.2019 по делу N А07-4799/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восток" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин