Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2019 г. N 17АП-12406/19

г. Пермь

02 октября 2019 г.

Дело N А60-19299/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от ответчика, ООО "Компания "Пинтур" - Цицин В.Б., генеральный директор, паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью Компания "Пивная индустрия территории Урала",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2019 года

по делу N А60-19299/2019

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью Компания "Пивная индустрия территории Урала" (ИНН 6660063590, ОГРН 1026604962141), индивидуальному предпринимателю Леконцеву Олегу Юрьевичу (ИНН 666103871326, ОГРНИП 315667100002249)

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее истец) обратилась в Арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Компания "Пивная индустрия территории Урала" (далее ответчик, ООО "Компания "Пинтур") задолженности по арендной плате в размере 77306 руб. 15 коп., неустойки в размере 53924 руб. 01 коп., с индивидуального предпринимателя Леконцева Олега Юрьевича (далее ответчик 2, ИП Леконцев О.Ю.) задолженности по арендной плате в размере 185615 руб. 25 коп., неустойку в размере 263127 руб. 02 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик, ООО "Компания "Пинтур", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части удовлетворения требований к ООО "Компания "Пинтур".

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на применение судом закона, не подлежащего применению, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенным обстоятельствам. В частности указывает на отсутствии законных оснований для взыскания арендной платы в связи с тем, что земельный участок был предоставлен для строительства, ответчик не является стороной договора аренды, в арендные отношения не вступал. Полагает, что отсутствуют основания для применения ст. 621 ГК РФ, так как истец не предпринимал мер к заключению нового договора, ЕГРН не содержит записи об обременении спорного земельного участка арендой. Кроме того, апеллянт полагает отсутствующими у истца полномочия на предъявления настоящего иска. Также ответчик не согласен с суммой взысканной неустойки.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение в обжалуемой части отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "ТД "Дагестан" (арендатор) был заключен договор аренды N 4-817 от 18.01.2005 (далее - договор) земельного участка площадью 1509 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401029:23 по улице Гоголя -Карла Маркса в городе Екатеринбурге.

Участок предоставлен для строительства административного здания с подземной автостоянкой Представительства республики Дагестан в Свердловской области.

Договор заключен на срок с 16.09.2004 до 16.09.2007 (п. 9.1 и 9.2), зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2005 N 66-66-01/006/2005-623.

В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор возобновлен на тех условиях на неопределенный срок.

Строительство завершено в полном объеме, адрес объекта - Гоголя, 36 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 66302000-417 от 25.12.2007), помещения переданы 3-им лицам, в том числе ответчикам.

Ссылаясь на неисполнение ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности требований и их обоснованности, отсутствия доказательств надлежащего исполнения ответчиками обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, признав правомерным заявления ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности в отношений требований, возникших в период с марта 2013 года по февраль 2016 года.

Судебный акт в части взыскания основного долга и неустойки с Леконцева О.Ю. не обжалуется, в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку по окончании строительства объект введен в эксплуатацию, ООО "Компания "Пинтур" является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401029:23, истец правомерно обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды N 4-817 от 18.01.2005.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок N 1855-ПП).

По расчету истца задолженность ООО "Компания "Пинтур" по договору аренды N 4-817 от 18.01.2005 с марта 2013 года по ноябрь 2018 года составляет 77306 руб. 15 коп. Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Порядком N 1855-ПП.

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком материалы дела не содержат (ст. 65 АПК РФ).

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка (пени) за несвоевременное внесение арендатором арендной платы установлена п. 6.2. договора в размере 0,1 % от величины задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Истцом начислена неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 13.09.2016 по 23.11.2018 в размере 53924 руб. 01 коп.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь разъяснениями п.п. 15, 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", учитывая, что истец обратился в суд с иском 08.04.2019, суд первой инстанции правильно указал, что заявленные за период с марта 2013 г. по февраль 2016 г. требования о взыскании платы за пользование земельным участком и пени заявлены с пропуском исковой давности, о применении которой заявил ответчик.

Установив, что ООО "Компания "Пинтур" является лицом, обязанным вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, на условиях заключенного ранее договора аренды земельного участка N 4-817 от 18.01.2005, и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требования истца, взыскав с ответчика с учетом информационного расчета истца задолженность по арендной плате в размере 32963 руб. 13 коп. и пени за нарушение сроков ее внесения - 18360 руб. 91 коп.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии законных оснований для взыскания арендной платы в связи с тем, что земельный участок был предоставлен для строительства, ответчик не является стороной договора аренды, в арендные отношения не вступал, отсутствуют оснований для применения ст. 621 ГК РФ, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Переход права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, влечет приобретение покупателем права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Поскольку ответчик является собственником объектов недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН, он, как и прежний собственник объекта, обязан оплачивать землепользование на условиях договора аренды. Доказательств необходимости предоставления земельного участка иной площади ответчиком не приведено (ст. 65 АПК РФ).

Доводы апеллянта об ошибочном применении судом п. 2 ст. 621 ГК РФ, отсутствии в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка арендой не свидетельствуют о наличии оснований для отмены судебного акта.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу указанной нормы при условии пользования арендатором имуществом после истечения срока договора и отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). При этом ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Учитывая приведенные нормы права, а также принцип платности землепользования, оснований полагать ответчика свободным от исполнения обязательств по арендной плате не имеется, независимо от отсутствия либо наличия в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка.

Оснований полагать произведенный истцом расчет арендной платы ошибочным вопреки позиции апеллянта не установлено.

В соответствии с Порядком N 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно кадастровому паспорту площадь земельного участка составляет 1509 кв.м, общая площадь объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, - 7586,1 кв.м, в соответствии с данными ЕГРН общая площадь принадлежащих ответчику объектов недвижимости - 62,6 кв.м. Соответственно размер доли ответчика составляет 12,45 исходя из следующего расчета: 62,6/7586,1*1509.

Доводы апеллянта об отсутствии у истца полномочий на предъявление настоящего иска были предметом рассмотрения суда и обоснованно отклонены, поскольку Администрация г. Екатеринбурга является администратором арендных платежей за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено (ст. 154, 160.1 БК РФ). Соглашением о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов от 31.03.2014 г., заключенным между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Администрацией города Екатеринбурга, Администрация города Екатеринбурга предъявляет требования по уплате арендной платы и пени, ровно как платы за фактическое пользование.

Довод о взыскании неустойки в большем размере, нежели суд признал обоснованной, рассмотрен. В резолютивной части судебного акта, очевидно, допущена опечатка в указании суммы неустойки, поскольку в тексте решения суд указывает на обоснованность требований истца, заявленных в пределах срока исковой давности, в размере 18360 руб. 91 коп., о допущенной ошибке в указании присужденной неустойки свидетельствует и размер взысканной с ответчика государственной пошлины по иску. Указанная опечатка может быть устранена судом в порядке ст. 179 АПК РФ как по собственной инициативе, так и по заявлению стороны.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда в обжалуемой части отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2019 года по делу N А60-19299/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова В.В. Семенов