Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2019 г. N 06АП-5234/19

г. Хабаровск

03 октября 2019 г.

А16-1556/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн": Набока Андрей Сергеевич, представитель по доверенности от 28.05.2019 N 7-общ

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн"

на решение от 03.07.2019

по делу N А16-1556/2019

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн" (ОГРН 1097907000245, ИНН 7904504780)

к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 1027900513398, ИНН 7900000302)

о понуждении к заключению договора купли-продажи

третье лицо Администрация муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области (ОГРН 1027900632814, ИНН 7904002332)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн" (далее - ООО "Соя Экстружн", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее - Комитет, ответчик) обязать заключить договор купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 79:03:1002006:160, 79:03:1002005:159, 79:03:0000000:81 на следующих условиях:

1. Предмет договора

1.1. Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (Продавец) передаёт в собственность ООО "Соя Экстружн", а ООО "Соя Экстружн" (Покупатель) приобретает в собственность за плату без проведения торгов, из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", земельные участки:

- земельный участок площадью 330,8857 га, кадастровый номер 79:03:1002005:160 находится примерно в 4560 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира. расположенного за пределами участков. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: улица Советская, дом 2, село Калинине. Ленинский район, Еврейская автономная область, 679380;

-земельный участок площадью 108,3016 га, кадастровый номер 79:03:1002005:159 находится примерно в 4560 метрах от ориентира по направлению на юго-запад. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира. расположенного за пределами участков. Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: улица Советская, дом 2, село Калинине, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679380;

- земельный участок площадью 563,7 га, кадастровый номер 79:03:0000000:81. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: осушительная система "Чурки", северо-восточнее села Калинино, Ленинский район, Еврейская автономная область.

2. Плата по договору

2.1. Цена продаваемых земельных участков определена в соответствии с законом Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-03 "О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области" и определена в размере;

- участок с кадастровым номером 79:03:1002005:160 - 858 503 (Восемьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот три) рубля 44 копейки;

- участок с кадастровым номером 79:03:1002005:159 - 280 995 (Двести восемьдесят тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 23 копейки;

- участок с кадастровым номером 79:03:0000000:81 - 1 462 554 (Один миллион четыреста шестьдесят две тысячи пятьсот пятьдесят четыре) рубля 56 копеек.

3. Обязательства сторон

3.1. Продавец обязан передать в собственность, а Покупатель принять по настоящему договору земельный участок свободным от любых имущественных нрав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель мог знать.

3.2. Покупатель оплачивает цену земельных участков единовременно в течение 7 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи земельного участка путём перечисления денежных средств в Управление Федерального казначейства по Еврейской автономной области на счет, указанный Продавцом.

3.3. Продавец обязан в срок не позднее 1 (одного) рабочего дня после вступления в законную силу решения суда о заключении договора сообщить Покупателю сведения о счёте, на которые подлежат перечислению денежные средства в оплату стоимости отчуждаемых по настоящему договору.

3.4. Земельные участки подлежат передаче Продавцом Покупателю не позднее 7 (семи) дней с даты исполнения Покупателем обязанности по оплате выкупной цены земельных участков.

3.5. Ответственность, права и обязанности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации и правовыми актами субъектов Российской Федерации, изданными в пределах их полномочий.

4. Заключительные положения

4.1. Договор вступает в силу с момента вступления в законную силу решения суда о его заключении,

4.2. Право собственности переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по ЕАО.

Определением суда от 30.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 03.07.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и не соответствие фактическим обстоятельствам дела, в силу чего обжалуемое решение является незаконным и необоснованным.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что полномочия по заключению договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью более 100 га, право государственной собственности на которые не разграничено, с 01.01.2018 переданы органам государственной власти Еврейской автономной области (далее - ЕАО), а, соответственно, в силу положений статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории ЕАО, не вправе заключать такие договоры, независимо от принятия ими соответствующих решений о предоставлении в собственность земельных участков до 01.01.2018.

Лицами, участвующими в деле, указанные обстоятельства при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не оспаривались.

В этой связи, заключённые истцом 09.01.2018 с МО "Ленинский муниципальный район" в лице его администрации договоры купли-продажи в части, касающейся предоставления истцу в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:1002005:160, 79:03:1002005:159, 79:03:0000000:81, вопреки ошибочному выводу суда первой инстанции, являются ничтожными как совершённые неуполномоченным лицом.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился в уполномоченный орган с заявлением от 29.10.2018 о заключений договора купли-продажи спорных земельных участков с Приложением соответствующего проекта договора купли-продажи.

Данное заявление по своей форме и содержанию соответствовало требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик обязан был завершить процесс передачи земельных участков в собственность истца путём заключения соответствующих договоров купли-продажи без повторной подачи истцом заявления.

Направленный в адрес ответчика проект договора купли-продажи спорных земельных участков содержал все существенные для данного вида договоров условия.

Таким образом, имелись основания для принятия судом первой инстанции решения о понуждении заключить соответствующие договоры.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 26.09.2019 в 11 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Ответчик направил отзыв на жалобу, в котором просил отказать в ее удовлетворении.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик в направленной телефонограмме ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев данное ходатайство суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Из содержания указанной нормы права следует, что если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью последнего.

В рассматриваемом случае, заявляя ходатайство об отложении судебного разбирательства, истец не представил доказательств невозможности обеспечить явку в судебное заседание иного представителя.

Третье лицо, извещенное о рассмотрении дела, явку представителя не обеспечило.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Ленинского муниципального района Еврейской автономной области и ООО "Соя Экстружн" заключены договоры аренды земельных участков N 45 от 28.03.2014, N 46 от 28.03.2014.

По условиям договоров арендатору предоставлены во временное пользование земельные участки из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с разрешенным использованием "для производства сельскохозяйственной продукции", сроком на 10 лет.

Регистрация договоров аренды произведена 05.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области.

19.10.2019 ООО "Соя Экстружн" обратилось к Главе администрации с письменным заявлением о предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка площадью 563,7 га с кадастровым номером 79:03:0000000:81, расположенного в границах участка, почтовый ориентир: осушительная система "Чурки", северо-восточнее села Калинино, Ленинский район, ЕАО, являющегося предметом договора аренды N 45 от 28.03.2014 (л.д. 27).

Аналогичные заявления 19.10.2017 поданы и в отношении земельных участков, являющихся предметом договора аренды N 46 от 28.03.2014 с кадастровыми номерами 79:03:1002006:160, 79:03:1002005:159.

Рассмотрев указанные заявления, Администрацией муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области приняты постановления от 24.11.2017 N 1011, от 01.12.2017 N 1022 о предоставлении испрашиваемых земельных участков обществу в собственность за плату без проведения торгов.

Договоры купли-продажи земельных участков от 24.11.2017, 01.12.2017 подписаны ООО "Соя Экстружн" с протоколом разногласий в связи с несогласием с предложенной ценой на основании кадастровой стоимости участков в связи с чем, ООО "Соя Экстружн" обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Еврейской автономной области.

Решением Комиссии N 23 от 07.12.2017 определена рыночная стоимость участков. Администрация муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области оспорило указанное решение Комиссии.

Решением Суда Еврейской автономной области по делу N За-10/2018 от 15.06.2018 в удовлетворении заявления Администрации о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Еврейской автономной области N 23 от 07.12.2017 отказано.

В дальнейшем между ООО "Соя Экстружн" и Администрацией подписаны договоры 09.08.2018 купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с изменением в пункте 2.1 договора по цене участков.

29.10.2018 ООО "Соя Экстружн" обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области, направив в его адрес проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:0000000:81, 79:03:1002006:160, 79:03:1002005:159 в собственность за плату. Иные документы не направлялись.

Письмом от 30.11.2018 Комитет указал на отсутствие у него компетенции по принятию решений в рамках ранее заключенных договоров купли-продажи.

Истец полагая, что с принятием постановления Правительства ЕАО N 66-пп от 01.03.2018 полномочия по распоряжения земельными участками, площадь которых превышает 100 га, переданы органам государственной власти Еврейской автономной области, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Земельные участки, в отношении которых истцом заявлено требование о передачи их в собственность, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регламентированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Данный закон определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (пункт 1 Закона N 101-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 10 названного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона (в редакции, действующей с 01.03.2015) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.

Положениям пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ корреспондируют положения статьи Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 N 667-03 "О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области", который действовал в момент принятия администрацией решения об удовлетворении в предоставлении в собственность истца спорных земельных участков.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В силу пункта 2 части 1 статьи 27 Устава муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, принятым решением районного Совета муниципального образования "Ленинский район" ЕАО от 21.07.1999 N 18, к полномочиям администрации муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района, в порядке, установленном Собранием депутатов.

Спорные земельные участки являются участками, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу указанных норм права общество, претендующее на приобретение земельных участков в собственность на условиях, предусмотренных Законом N 101-ФЗ, обладало статусом арендатора земельного участка и на момент обращения с соответствующим заявлением в компетентный орган - администрацию муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области - доказало факт надлежащего использования земельного участка в связи с чем реализовало право покупки земельного участка.

Постановления администрации МО Ленинский муниципальный район от 24.11.2017 N 1011, N 1022 от 01.12.2017 приняты в пределах установленных полномочий.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Вместе с тем, порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из указанных в данном пункте действий, в том числе принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (пункт 5).

Таким образом, для заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен заявительный порядок и принятие решения уполномоченным органом.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Вместе с тем, истцом вышеуказанный порядок не был соблюден.

В отношении спорных земельных участков вопрос решался администрацией муниципального района, Постановления администрации недействительными не признавались.

Согласно Постановлению Правительства Еврейской автономной области N 166-пп от 01.03.2018 полномочия по распоряжению земельными участками, площадь которых превышает 100 га и право на которые не разграничено, с 01.01.2018 передано органам государственной власти ЕАО и администрации муниципального образования не относится к числу органов, уполномоченных распоряжаться такими землями.

В ходе государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки выявилось, что площадь указанных участков превышает 100 га, что послужило отказом Управлением Росреестра по ЕАО в государственной регистрации, в связи с отсутствием у администрации полномочий.

В настоящее время постановления администрации от 24.11.2017 N 1011, от 01.12.2017 N 1022 не отменены, договоры от 24.11.2017, 01.12.2017 не расторгнуты.

В связи с тем, что договоры купли-продажи указанных земельных участков подписаны в 2017 году на основании принятых постановлений Администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области и стороны в последующем урегулировали условия договоров по цене продажи, не имеется оснований считать заключение договоров не уполномоченным лицом.

В связи с указанным вывод суда о том, что Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области не должен был принимать решения по ранее заключенным договорам купли-продажи между ООО "Соя-экстружн" и администрацией Ленинского муниципального района Еврейской автономной области правомерен.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании заявителем норм права и фактических обстоятельств дела.

Предметом спора по настоящему делу является возложение на ответчика обязанности по заключению договоров, недействительность ранее принятых постановлений администрации от 24.11.2017 N 1011, от 01.12.2017 N 1022, действия Комитета, не входят в предмет рассматриваемого спора.

В рассматриваемом случае ООО "Соя Экстружн" обладало статусом арендатора земельного участка и на момент обращения с соответствующим заявлением в компетентный орган - администрацию муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области - доказало факт надлежащею использования земельного участка в связи с чем реализовало право покупки земельного участка.

Фактические действия сторон по подписанию договоров с протоколом разногласий, административном споре по определению кадастровой стоимости и последующем заключении договоров не влечет их недействительность.

Обжалуемый судебный акт об отказе в иске соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 03.07.2019 по делу N А16-1556/2019 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Ж.А. Усенко