Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2019 г. N 01АП-7392/19

г. Владимир

01 октября 2019 г.

Дело N А79-13717/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.06.2019 по делу N А79-13717/2018, принятое судьей Юрусовой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Ивановой Галины Васильевны, (ИНН 212700462655, ОГРНИП 304212710700027) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ИНН 2126002000, ОГРН1022101131293), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", Топчая Алла Сергеевна,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи нежилого помещения,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

установил.

Индивидуальный предприниматель Иванова Галина Васильевна (далее - Предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) об обязании Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем Ивановой Галиной Васильевной договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством - нежилого помещения N 1 общей площадью 184,1 кв.м, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, д.76, с изложением спорных пунктов в следующей редакции: - пункт 1.3: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 3970300 (Три миллиона девятьсот семьдесят тысяч триста) рублей без учета НДС", - пункт 2.1: "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 67000 (Шестьдесят семь тысяч) рублей ежемесячно, - в течение 60-го месяца 17300 (Семнадцать тысяч триста) рублей путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения"; о взысканмм с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Ивановой Галины Васильевны 6000 руб. расходов по государственной пошлине, 20 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 65 000 руб. расходов, понесенных на оплату юридических услуг (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", оценщик Топчая Алла Сергеевна.

Решением от 27.06.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель не согласен с выводами, изложенными в заключении эксперта от 25.04.2019 N 11/2019, составленного по результатам проведения судебной экспертизы.

Считает ошибочным вывод о том, что в отчете от 19.10.2018 N 5654/18, представленным ответчиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступления от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Инженер" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем Ивановой Галиной Васильевной (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 25.02.2013 N 1903 в редакции соглашения об изменении договора аренды нежилого помещения от 23.04.2018, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды" к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению N 1.1 к договору "Описание объекта аренды" объектом аренды по договору является нежилое помещение N 1 общей площадью 184,1 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г.Чебоксары, пр. Мира, д. 76.

В соответствии с пунктом 5 приложения N 1.1 к договору аренды срок аренды устанавливается по 22.04.2023.

Нежилое помещение передано истцу по акту передачи помещения от 25.02.2013. 21.09.2018 истец обратился в администрацию города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики - нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 76.

26.10.2018 администрация города Чебоксары вынесла постановление N 2070 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 6 499 000 руб. (без учета НДС).

Письмом от 30.10.2018 N 039-6996 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 26.10.2018 N 2070, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения, с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 3 878 600 руб. без учета НДС, определенную ООО "Эксперт" в отчете по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 15.11.2018 N 11519.

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий.

Также из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение нежилого помещения N 1 общей площадью 184,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, д.76, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Разногласия сторон сводятся к возражениям индивидуального предпринимателя Ивановой Галины Васильевны по стоимости выкупаемого помещения.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от

29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки собственности".

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 25.04.2019 N 11/2019 в результате проведенного исследования установлено, что при составлении отчета от 19.10.2018 N 5654/18 оценщиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, отступления от общепринятых в профессиональной практике принципов и методов оценки, в связи с чем отчет не соответствует требованиям закона, федеральных стандартов оценки и существующим принципам и методикам оценки, данные несоответствия и допущенные ошибки в расчетах существенным образом повлияли на достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость нежилого помещения на дату подачи Предпринимателем заявления о реализации преимущественного права на выкуп составила 3 970 300 руб.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, а именно заключения экспертов, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Поскольку, выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерного выводу о возможности урегулирования разногласий между сторонами в заявленном истцом порядке.

В суде первой инстанции истец заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату юридических услуг в сумме 65 000 руб., в обоснование которого представлены договор на оказание юридических услуг от 23.11.2018, заключенный индивидуальным предпринимателем Тарасовым Алексеем Константиновичем (исполнитель) и индивидуальным предпринимателем Ивановой Галиной Васильевной (заказчик), содержащий расписку о получении 15 000 руб., дополнительное соглашение от 24.11.2018 к договору на оказание юридических услуг от 23.11.2018, содержащее расписку о получении 50 000 руб., а также расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 20 000 руб.

Выполнение представителем обязательств по договору подтверждены материалами дела.

Учитывая документальное подтверждение понесенных истцом судебных расходов, руководствуясь статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика судебных расходов в сумме 19 000 руб. на оплату услуг представителя, а также 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Судом первой инстанции в полной мере учтен критерий разумности судебных расходов и соблюден баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя жалобы и несогласии с выводами, изложенными в заключении эксперта от 25.04.2019 N 11/2019, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценил представленное в материалы дела заключение и установил, что оно не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности не имеется.

Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.

Таким образом, оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Заявитель как в суде первой инстанции, так в суде апелляционной инстанции, доказательств недостоверности сведений, отраженных в экспертном заключении, не представил, при проведении экспертизы в суде первой инстанции отводов эксперту в установленном законом порядке заявлено не было, равно как и ходатайств о проведении повторной экспертизы в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.06.2019 по делу N А79-13717/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова Н.В. Устинова