Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2019 г. N 07АП-8383/19

город Томск

3 октября 2019 г.

Дело N А45-11486/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Афанасьевой Е.В.,
	Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер" (N 07АП-8383/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 июля 2019 года по делу N А45-11486/2019 (судья Векшенков Д.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Премьер" (630091, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Крылова, дом 28/1, помещение 14, ОГРН 1125476163526, ИНН 5403341757) к Мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) об изменении арендной платы и условий договора аренды от 20 июля 2015 года N121520р.

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) об изменении арендной платы и условий договора аренды от 20 июля 2015 года N 121520р.

Исковые требования мотивированы тем, что за предшествующие 3 года действия договора аренды рыночная стоимость права аренды земельного участка изменилась на 40,5% в сторону уменьшения по отношению к первоначально установленной в 2015 году, однако истец не имеет возможности инициировать процедуру установления справедливой арендной ставки ввиду отсутствия в договоре соответствующей возможности.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 июля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание отсутствие в договоре существенного условия, предусмотренного пунктом 10 постановления Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п; выводы суда противоречивы; отсутствие истребуемого условия делает ставку арендной платы нерегулируемой, лишает истца возможности инициировать процедуру установления справедливой арендной ставки; резолютивная часть решения, в нарушение требований статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит выводов в отношении каждого из предложенных истцом условий; стороны договора должны иметь равные возможности регулирования стоимости права аренды; судом первой инстанции не предоставлена возможность высказаться по вопросу о нарушении мэрией государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20 июля 2015 года между обществом (арендатор) и мэрией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 121520р, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду на срок с 20 июля 2015 года по 20 июля 2025 года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:011890:403, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 28297 кв. м для строительства автотранспортного предприятия по ул. Полякова (пункты 1.1., 1.4).

Размер арендной платы по договору установлен в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п на основании отчета независимого оценщика и составил 4 810 000 рублей в год или 400 833 рубля 33 копейки в месяц (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.4. договора установлено право арендодателя изменять размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Пунктом 6.1 определено, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

20 декабря 2018 года истец обратился к ответчику с предложением внести в договор условие о возможности изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Письмом от 16 января 2019 года ответчик сообщил истцу, что правовых оснований для изменения условий договора не имеется.

Указывая, в нарушение пункта 10 постановления Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, согласно которому арендодатель должен предусмотреть при заключении договора аренды земельного участка возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка не чаще чем 1 раз в год, соответствующее условие договором не предусмотрено, что нарушает права арендатора на переоценку права аренды земельного участка раз в год; при заключении договора истец не предполагал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка снизится за три года на 40,5 %; последующее исполнение договора аренды без изменения его условий нарушит соотношение имущественных интересов сторон; полагая, что риск изменения указанных обстоятельств не может быть отнесен на общество, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 8, 307, 309, 310, 424, 451, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 8, 10 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из отсутствия правовых оснований изменения условий заключенного сторонами договора.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2); размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4); размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12).

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшими до 01 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 марта 2015 года введена в действие статья 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пунктов 1, 3 которой также установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без проведения торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды мэрией была проведена оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка, которая составила 4 810 000 рублей в год.

Договор подписан истцом без разногласий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора истцом в материалы дела не представлено. В тоже время обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основания для изменения договора, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лежит на истце.

Отсутствие в договоре условий, содержащихся в пункте 10 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10 июня 2015 года N 219-п, не является основанием изменения в судебном порядке условий договора. Мнение истца об обязательности их включения в договор основано на неверном толковании норм действующего законодательства.

Уменьшение рыночной стоимости права аренды земельного участка к основаниям изменения условий договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесено быть не может. Заключая договор аренды, истец, являющийся профессиональным участником гражданского оборота, не мог исходить из того, что изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка не произойдет. Доказательства, свидетельствующие о том, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в материалы дела не представлены.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходил из того, что вопрос о нарушении мэрией государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации не являлся предметом рассмотрения в рамках настоящего спора.

Резолютивная часть обжалуемого судебного акта однозначна, неясности относительно вывода арбитражного суда по каждому спорному условию договора не содержит.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, что, само по себе, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 июля 2019 года по делу N А45-11486/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

Е.В. Афанасьева О.Ю. Киреева