Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2019 г. N 17АП-12331/19

г. Пермь

07 октября 2019 г.

Дело N А60-24226/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания единой энергетической системы": Кармацких И.С., предъявлен паспорт, доверенность от 31.01.2018;

от ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 июля 2019 года

по делу N А60-24226/2019

по иску публичного акционерного общества "Федеральная сетевая компания единой энергетической системы" (ОГРН 1024701893336, ИНН 4716016979)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 1096670022107, ИНН 6670262066)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Публичное акционерное общество "Федеральная сетевая компания единой энергетической системы" (далее - истец, ПАО "ФСК ЕЭС") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества в Свердловской области) с целью урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, обязав ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63 в редакции, предложенной ПАО "ФСК ЕЭС".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05 июля 2019 года (резолютивная часть решения от 01.07.2019) исковые требования удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие между ПАО "ФСК ЕЭС" и ТУ Росимущества в Свердловской области при заключении договора аренды земельного участка площадью 1699 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0401015:63, расположенного по адресу: Свердловская область, муниципальное образование "Город Екатеринбург", г. Екатеринбург, с разрешенным использованием: земли, занятые НИИ и проектными институтами, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, в редакции, предложенной ПАО "ФСК ЕЭС".

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ТУ Росимущества в Свердловской области обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что договор аренды N 4-43 от 30.04.1998 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4 прекратил свое действие в связи с отсутствием объекта договора аренды, то есть существенного условия договора; с 27.06.2014 появился новый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:63 и ПАО "ФСК ЕЭС" начало им пользоваться, однако арендную плату вносило по старому договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4. ТУ Росимущества в Свердловской области считает необходимым заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63 и дату начала пользования определить именно с 27.06.2014, то есть с момента регистрации земельного участка. Указывает, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63 произведен на основании отчета об оценке N 049-12/17 от 13.11.2017 по состоянию на 27.06.2014.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу. Присутствующий в судебном заседании представитель истца с жалобой не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, указывает, что договор аренды земельного участка N 4-43 от 30.04.1998 является действующим и исполняется сторонами вплоть до настоящего времени; по мнению истца, договор аренды не может распространять свое действие на отношения сторон, возникшие до определения рыночной стоимости права аренды, при этом предполагаемый ответчиком срок начала действия условия договора - с 27.06.2014, устанавливающий обязанность арендатора по внесению арендной платы за прошедшие периоды, начиная с 27.06.2014, в размере определенном отчетом об оценке от 13.11.2017 не соответствует закону и нарушает права истца. Просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в ходе заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Толмачева, 10, ПАО "ФСК ЕЭС" (арендатор) и ТУ Росимущества в Свердловской области (арендодатель) не смогли прийти к согласованию условий договора.

Письмом (исх.N 08.02.2019 N М4/1/78) ПАО "ФСК ЕЭС" направило ТУ Росимущества в Свердловской области предложение о заключении договора с приложением редакции договора, подписанной со своей стороны.

В ответ на обращение, ТУ Росимущества в Свердловской области направило в адрес ПАО "ФСК ЕЭС" письмо от 19.03.2019 N АР-3079/07 в котором указало о невозможности подписания представленного ответчиком проекта договора аренды земельного участка ввиду того, что распространение действия договора невозможно с 01.01.2018, поскольку истец начал пользоваться участком гораздо раньше указанной даты.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:63 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4 в соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Свердловской области от 12.03.2014 N 105р "Об образовании земельных участков". В отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4 ранее между Администрацией города Екатеринбурга и ОАО "Уралтеплоэлектропроект", РАО "ЕЭС России" заключен договор аренды от 30.04.1998 N 4-43 со сроком действия до 31.08.2012.

В связи с регистрацией права федеральной собственности на арендуемый земельный участок права и обязанности арендодателя по договору были переведены на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области согласно приказу N 419 от 02.04.2007. Согласно дополнительному соглашению N 6 от 16.07.2009 к договору аренды арендатор ОАО "Главинвестпроект" по тексту договора был заменен на ОАО "ФСК ЕЭС".

На основании п. 9.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.03.2005), в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений (направления писем, претензий, уведомлений о расторжении договора) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:63, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4, занят объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности ПАО "ФСК ЕЭС" согласно регистрационным записям от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-042 (1 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-043 (подвал); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-049 (2 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-048 (3 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-047 (4 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-046 (5 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-045 (6 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009. 034 (7 этаж); от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-044 (технический этаж); от 09.06.2009 N 66-66-01/324/2009-564 (галерея), от 19.05.2009 N 66-66-01-037/2009-041 (электрические сети), от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-040 (канализационная сеть), от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-039 (водопроводная сеть), от 19.05.2009 N 66-66-01/037/2009-038 (тепловая сеть).

В соответствии с п. 4.2.10 договора арендатор обязуется принять в аренду и сдать арендодателю участок по акту сдачи-приема, составленному на момент заключения и расторжения договора. Акт сдачи-приема (возврата земельного участка) между сторонами не подписывался.

Таким образом, по мнению истца, договор N 4-43 от 30.04.1998 не был расторгнут сторонами в установленном законом и (или) договором порядке и является действующим.

В п. 2.4 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.08.2007) предусмотрено, что арендодатель ежегодно направляет (вручает) арендатору расчет размера арендной платы (уведомление об изменении арендной платы с приложением расчета), подписанный арендодателем, который является обязательным для арендаторов и представляет собой неотъемлемую часть договора. Обязанность по уплате измененной арендной платы возникает у арендаторов с момента получения уведомления.

В соответствии с данным условием договора ТУ Росимущеетва в Свердловской области ежегодно направляло ПАО "ФСК ЕЭС" расчеты арендной платы, на основании которых производилась оплата в установленные договором сроки и размерах.

Судом установлено, что обязанности ПАО "ФСК ЕЭС" по внесению арендной платы исполнялись надлежащим образом, что подтверждается актами сверки расчетов.

Согласно проекту договора аренды, подписанному со стороны истца и направленному в адрес ТУ Росимущеетва в Свердловской области, размер арендной платы определен на основании отчета от 13.11.2017 N 049-12/17 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного по заданию ТУ Росимущеетва в Свердловской области; в отчете указано что оценка проведена в условиях и ценах по состоянию на 13.11.2017; рыночная стоимость права аренды земельного участка в год составляет 203 739 руб. 80 коп.

Как указывает ответчик, условия вновь заключаемого договора, в том числе о размере арендной платы, определенном в соответствии с отчетом от 13.11.2017 N 049-12/17, следует распространить на отношения сторон, возникшие с 27.06.2014.

В свою очередь, истец ссылается на то, что учитывая, что арендные платежи в соответствии с ранее заключенным договором были оплачены ПАО "ФСК ЕЭС" за все прошлые периоды по 2018 год включительно, распространение действия условий нового договора на периоды, за которые оплата уже была произведена, противоречит существу отношений между сторонами, в связи с чем договор аренды должен быть заключен в редакции, предлагаемой истцом, и распространять свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2018.

В связи с тем, что сторонам не удалось урегулировать возникшие разногласия при заключении договора аренды, ПАО "ФСК ЕЭС" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исходя из требований п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных правовых норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (п.п.5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разногласия при заключении договора аренды возникли у сторон относительно даты, с которой признаются подлежащими применению условия заключаемого договора. По мнению истца, договор аренды должен быть заключен в редакции, предлагаемой истцом, и распространять свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2018.

По мнению ответчика, действие договора аренды должно распространяться на отношения сторон, возникшие с 27.06.2014, то есть с момента регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:63.

При рассмотрении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 ст. 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, поскольку из части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4 образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:63, принадлежащий ПАО "ФСК ЕЭС" на праве собственности, у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка, образованного в результате раздела исходного.

При этом суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению; разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, подлежат урегулированию в редакции, предложенной ПАО "ФСК ЕЭС". Действующим законодательством не предусмотрено обязательное распространение действия договора аренды на предыдущий период. Стороны к соглашению об этом не пришли, следовательно, оснований для определения даты начала действия договора в редакции ответчика не имеется.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе о том, что договор аренды N 4-43 от 30.04.1998 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:4 прекратил свое действие в связи с отсутствием объекта договора аренды, в связи с чем, по мнению ответчика, необходимо заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63 и дату начала пользования определить именно с 27.06.2014, то есть с момента регистрации земельного участка, подлежат отклонению, поскольку с учетом п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2.4 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.08.2007), п. 9.1 договора аренды земельного участка N 4-43 от 30.04.1998 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 14.03.2005), принимая во внимание, что ответчик ежегодно, направлял истцу расчеты размера арендной платы, являющиеся обязательными для арендатора и представляющие собой неотъемлемую часть договора, тем самым исполняя договор и подтверждая со своей стороны факт его действия, при этом истцом производилась, а ответчиком принималась оплата арендных платежей, о чем свидетельствуют акты сверки расчетов. Суд апелляционной инстанции отмечает, что образование земельного участка из ранее арендованного не влечет автоматического прекращения действия договора аренды и обязательств по нему, в связи с чем договор аренды N 4-43 от 30.04.1998 является действующим.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:63 произведен на основании отчета об оценке N 049-12/17 от 13.11.2017 по состоянию на 27.06.2014, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку в отчете об оценке указано, что оценка проведена по состоянию в условиях и ценах на 13.11.2017. Договор аренды не может распространять свое действие на отношения сторон, возникшие до определения рыночной стоимости права аренды, при этом обязанность арендатора по внесению арендной платы за прошедшие периоды, начиная с 27.06.2014, в размере определенном отчетом об оценке от 13.11.2017 применительно к обстоятельствам данного дела не соответствует действующему законодательству.

На основании изложенного, апелляционный суд считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о наличии оснований для отмены принятого по делу решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июля 2019 года по делу N А60-24226/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

М. А. Полякова В. В. Семенов