Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2019 г. N 16АП-1427/19

г. Ессентуки

7 октября 2019 г.

Дело N А63-5387/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2019.

Полный текст постановления изготовлен 07.10.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Годило Н.Н., судей: Джамбулатова С.И., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамаевым О.А.. при участии в судебном заседании: от истца - общество с ограниченной ответственностью "Винзавод "Надежда": не явились, извещены надлежащим образом, от ответчика - администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края: не явились, извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Винзавод "Надежда" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2019 по делуN А63-5387/2018 (судья Говорун А.А.)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Винзавод "Надежда" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края (далее - администрация) об обязании оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 2.2014-12 о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010213:308 на период до 26.06.2020, подписать и направить в адрес общества указанное соглашение для подписания и государственной регистрации (т.1, л.д. 5-7).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2019 в удовлетворении требований отказано (т.2, л.д. 75-87).

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, об удовлетворении требований в полном объеме. Апеллянт указывает на то, что общество лишено возможности проводить строительные работы на арендованном земельном участке, поскольку не может легально оформить разрешительную документацию и тем самым реализовать инвестиционный проект по строительству гостиничного комплекса.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

24.06.2019 от общества поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором апеллянт указывает на то, что обществом предпринимались меры по освоению переданного по договору аренды земельного участка.

Определениями суда от 01.07.2019, 05.08.2019, 09.09.2019 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось с указанием на необходимость совершения истцу процессуальных действий, связанных с представлением в суд дополнительных доказательств, а именно, о мерах предпринятых обществом с момента заключения договора аренды, информацию о возможности зарегистрировать договор аренды сразу после его заключения. Также истцу, предлагалось представить доказательства, свидетельствующие о наличии условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок вне процедуры торгов.

В ходе рассмотрения жалобы 29.07.2019 посредством подачи документов через систему "Мой арбитр" в суд поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе, с приложением документов, которые имеются в материалах дела, а именно копией письма от 19.10.2018 N 883, копии выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:26:010213:308 на 5л. Одновременно представлена копия письма от 31.10.2018, в материалах дела указанный документ отсутствует.

02.09.2019 посредством подачи документов через систему "Мой арбитр", от истца в суд поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе, с приложением документов, а именно копии уведомления от 20.07.2017, конверт уведомление, решение N 431-45 от 18.02.2015, решение N 434-45 от 18.02.2015, решение N 438-45 от 18.02.2015, решение N 477-47 от 25.03.2015, решение N 760-70 от 13.12.2016, решение N 761-70 от 13.12.2016, решение N 923-76 от 31.05.2017, решение N 186-5 от 15.12.2017.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции. В то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств, при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 АПК РФ являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

С учетом того, что представленные стороной дополнительные доказательства имеют существенное значение для принятия законного и обоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции их принимает.

В судебное заседание 30.09.2019 лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда от 18.02.2019 по делу N А63-5387/2018 не подлежит отмене, на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 01.07.2014 администрацией города Георгиевска (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды N 2.2014-12 земельного участка, расположенного на территории города Георгиевска, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов" (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 5 032 кв.м с кадастровым номером 26:26:010213:308, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Октябрьская, 133/2 (далее - земельный участок КН 26:26:010213:308), для строительства гостиничного комплекса на срок с 26.06.2014 по 25.06.2017 (т.1, л.д. 9-11).

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Ставропольскому краю 06.12.2016 за N 26-26/008-26/008/301/2016-2356/2 (т.1, л.д.14).

Постановлением администрации города Георгиевска от 26.04.2017 N 608 утвержден градостроительный план земельного участка КН 26:26:010213:308. Согласно данному документу земельный участок расположен в производственно-коммунальной зоне 1 типа города Георгиевска, предназначен для строительства гостиничного комплекса.

20.06.2017 общество обратилось в администрацию города Георгиевска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - гостиницы со встроенными торговыми помещениями по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Октябрьская, 133/2. Ответа на заявление не последовало.

Письмом от 28.12.2017 исх. N 1199 общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство вышеуказанного объекта.

28.12.2017 общество также обратилось в администрацию с письмом исх. N 1198, в котором в целях проведения завершающего этапа реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса и надлежащего оформления разрешительной документации просило подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 2.2014-12 с указанием действительного нового срока аренды до 26.07.2020.

В письме от 29.01.2018 исх. N 01-02/611 администрация отказала обществу в заключении договора аренды земельного участка от 01.07.2014 N 2.2014-12 на новый срок, указав на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условий для предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, ввиду отсутствия на арендуемом обществом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего последнему, и отсутствия разрешения на строительство.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из факта прекращения договора аренды от 01.07.2014 N 2.2014-12 в связи с истечением срока его действия (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ)), отсутствия совокупности условий для заключения договора на новый срок, предусмотренных подпункта 10 пунктом 2, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), а также условий для однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", (в редакции, действующей с 01.03.2015).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, на основании следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подпунктом 10 пункта 2 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как установлено судом первой инстанции и не отрицается истцом, на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства отсутствуют, так как строительство не начато.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующее земельное законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта.

С учетом пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), суд первой инстанции указал на то, что на земельном участке КН 26:26:010213:308 отсутствует какой - либо объект недвижимого имущества, принадлежащий заявителю по праву собственности, разрешение на строительство указанному лицу не выдавалось, соответственно, у администрации не имелось правовых оснований для положительного решения вопроса по предоставлению обществу спорного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

При этом, суд обоснованно указал на то, что истец несмотря на длительный период владения участком, так к его освоению и использованию не приступил, а действующим земельным законодательством не предусмотрен способ приобретения прав на землю, без проведения торгов, (учитывая отсутствие объекта недвижимости), в связи с чем, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что апеллянт ссылается на наличие объективных обстоятельств, исключающих своевременное освоение арендуемого им земельного участка, указывает, что общество было лишено возможности проводить строительные работы на арендованном земельном участке, поскольку не могло легально оформить разрешительную документацию и тем самым реализовать инвестиционный проект по строительству гостиничного комплекса.

В подтверждение освоения земельного участка общество указывает на то, что сразу после регистрации договора аренды, общество предпринимало меры по реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса, учитывая то обстоятельство, что данная реализация невозможна без соблюдения требований законодательства к архитектурно-строительному проектированию, ООО "Винзавод "Надежда" осуществляло мероприятия по получению необходимых исходных данных для проектирования, заказывало и разрабатывало проектную документацию, получило градостроительный план и иные необходимые документы.

Постановлением администрации города Георгиевска N 608 от 26.04.2017, утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 26:26:010213:308, для строительства гостиничного комплекса (т.1, л.д. 35, 36-43).

После утверждения градостроительного плана и разработке проектной документации, общество дважды обращалось в администрацию города Георгиевска (20.06.2017 и 28.12.2017) с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - гостиницы со встроенными торговыми помещениями по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Октябрьская, 133/2, однако ни разрешения на строительство, ни мотивированного отказа в его выдаче, истцу направлено не было.

Письмом от 29.01.2018 исх. N 01-02/611 администрация отказала обществу в заключении договора аренды земельного участка от 01.07.2014 N 2.2014-12 на новый срок.

Из совокупности установленных обстоятельств следует, что договор аренды земельного участка N 2.2014-12 с кадастровым номером 26:26:010213:308, заключенный между сторонами на срок с 26.06.2014 по 25.06.2017, зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю только, 06.12.2016, то есть спустя два года после его подписания.

Доказательств свидетельствующих о реальной невозможности регистрации договора (за два года), в материалы дела не представлено.

Из письменных дополнений к апелляционной жалобе следует, что истец неоднократно обращался в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды, однако, государственная регистрация была приостановлена, по причине ошибок, допущенных обществом при подаче заявления. Одновременно истец указал на то, что при получении уведомления истцу было устно разъяснено, что документы возвратили по формальному основанию, однако на земельном участке, переданном в аренду заявителю имеются объекты недвижимого имущества третьих лиц.

Вместе с тем, представленное в суд апелляционной инстанции письмо о некорректности сведений N 883 от 19.10.2018, не свидетельствует о принятии мер к своевременному освоению земельного участка, так как данные действия предпринимались истцом уже после истечения срока действия договора.

Представленные в апелляционный суд копии уведомления от 20.07.2017, конверт уведомление, решение N 431-45 от 18.02.2015, решение N 434-45 от 18.02.2015, решение N 438-45 от 18.02.2015, решение N 477-47 от 25.03.2015, решение N 760-70 от 13.12.2016, решение N 761-70 от 13.12.2016, решение N 923-76 от 31.05.2017, решение N 186-5 от 15.12.2017, не свидетельствуют о принятии мер по освоению земельного участка, а свидетельствуют о смене руководителей.

Данные представленные доказательства, свидетельствуют о том, что данный действия истца принимались уже после истечения срока действия договора.

Определениями суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал судебное заседание, с целью предоставления возможности истцу обосновать, чем обусловлено бездействие истца к принятию мер по его освоению, учитывая длительный период владения участком.

ООО "Винзавод "Надежда", заявляя требования об обязании оформить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.07.2014 N 2.2014-12 о продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010213:308 на период до 26.06.2020, преследовало цель освоения арендуемого земельного участка, в целях осуществления работ по строительству гостиничного комплекса.

Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о наличии условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок вне процедуры торгов, в материалы дела не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2019 по делу N А63-5387/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.Г. Сомов