Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 07АП-7131/19

город Томск

8 октября 2019 г.

Дело N А45-17721/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (07АП-7131/2019) на решение от 30 мая 2019 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-17721/2019 (судья Е.И. Бутенко) по иску Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (г. Новосибирск, ИНН 5404247299) о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 N 55761т в размере 834 709,72 руб.,

без участия представителей сторон (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Волховстрой" (далее - ответчик, ООО "Волховстрой") с требованием о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка от 30.06.2006 N 55761т в размере 834 709,72 рублей за период с 22.06.2016 по 04.05.2018.

Решением от 30.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Волховстрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что Мэрия была вправе применять коэффициент инфляции к арендной плате только с 01.01.2018; судом не учтено, что без наличия документального оформления договорных отношений ответчик не могу использовать земельный участок по его назначению, соответственно и повышение арендной платы за аренду земельного участка, пользованию которого препятствовала Мэрия является незаконным; указывает на отсутствие задолженности; считает, что суд отказав в принятии встречного искового заявления грубо нарушил положения ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.06.2006 N 55761т, в силу которого ответчик передал истцу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:0034 площадью 22 172 кв.м., разрешенное использование - строительство жилых домов.

Срок договора был определен сторонами с 30.06.2006 по 30.06.2009 (п. 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 3 417 253 рубля в год.

Дополнительным соглашением N 1 от 03.08.2009 срок действия договора был продлен до 30.06.2012.

Дополнительным соглашением N 3 от 28.06.2012 срок действия договора был продлен до 30.06.2015, размер арендной платы с 30.06.2012 был установлен в размере 4 028 000 рублей в год, или 335 666,66 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 28.06.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 28.06.2012) в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.5 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 28.06.2012) предусмотрено, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Пунктом 3 указанного дополнительного соглашения стороны установили, что в соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ, в связи с обнаружением недостатков, препятствующих пользованию арендатором земельным участком по не зависящим от него обстоятельствам, стороны решили установить по договору годовой размер арендной платы 1 рубль 00 копеек в год за период с 30.06.2009 до 30.06.2012.

Сумма, внесенная арендатором за период с 30.06.2006 до 30.06.2012 в размере 10 251 753,00 рублей засчитывается в счет уплаты арендной платы: 6,00 рублей - за период с 30.06.2006 по 30.06.2012, 10 251 747,00 рублей - за период с 30.06.2012 (п. 4 дополнительного соглашения N 3 от 28.06.2012).

Дополнительным соглашением N 4 от 20.06.2015 исключен п. 6.5 договора, согласно которому истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением N 5 от 13.06.2017 пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:063610:34 площадью 22172 кв.м. С 02.12.2014 размер земельного участка изменяется до 15850 кв.м.".

Указанным дополнительным соглашение разрешенное использование земельного участка изложено следующим образом: "Многоквартирные 14-18-этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; автостоянки; открытые площадки для стоянки транспортных средств; комплектные трансформаторные подстанции наружной установки; трансформаторные подстанции; котельные; распределительные пункты; автономные источники теплоснабжения; насосные станции; объекты инженерно-технического назначения; гостиницы; общественные здания административного назначения; здания и помещения финансово-кредитных организаций; здания общественного назначения; магазины; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры"; срок действия договора установлен с 30.06.2006 по 30.06.2018.

Пункт 2.1 договора указанным дополнительным соглашением изложен в следующей редакции: "2.1. размер годовой арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет:

с 30.06.2012 года 4 028 000 рублей в год или 335 666,66 рублей в месяц;

с 05.12.2014 года 2 153 658 рублей в год или 179 471,50 рублей в месяц;

с 29.06.2015 года 1 644 992 рубля в год или 137 082,67 рублей в месяц".

Согласно п. 4.2.5 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей ему была начислена неустойка в размере 834 709,72 рублей за период с 22.06.2016 по 04.05.2018.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 23.11.2018 N 31/20-6149 о необходимости погасить задолженность по неустойке в указанном размере не позднее 30 дней со дня направления указанного уведомления.

До настоящего времени требования истца, изложенные в указанном уведомлении, ответчиком не исполнены.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, и при этом исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьей 64 АПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 1, 2, 4 статьи 71 АПК РФ).

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно установил, что материалами дела подтвержден факт несвоевременного внесения ответчиком арендной платы по договору.

Ссылка заявителя на то, что увеличение размера арендной платы возможно только с 01.01.2018, то есть через год после государственной регистрации договора, подлежит отклонению, поскольку основана на неверном толковании материальных норм.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Используя целевое толкование норм гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды, следует вывод, что государственная регистрация договора направлена на "возникновение" договора для третьих лиц. С момента такой регистрации договор становится обязательным для третьих лиц. Но для сторон по сделке такие обязательства наступают с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора и подписании его.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Данные разъяснения корреспондируют разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника, в том числе и после расторжения договора, что следует из пункта 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (на условиях договора, по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как верно заключает суд первой инстанции, государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора.

Именно с этим связано изменение Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ редакции п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Для сторон же такого договора он будет являться заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, поскольку именно с этого момента возникает гражданско-правовое обязательство, связывающее сторон добровольно принятыми на себя правами и обязанностями.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в данном случае дата государственной регистрации дополнительного соглашения N 5 от 13.06.2017 не имеет значения для определения момента, с которого подлежит увеличению размер арендной платы.

В соответствии с п. 8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утвержденного постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П, при заключении договора аренды земельного участка арендодатель предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали, что с 29.06.2015 размер арендной платы составит 137 082,67 рублей в месяц, следовательно, мэрия правомерно с 29.06.2016 (то есть ровно через год, как указано в договоре и вышеназванном постановлении Правительства Новосибирской области) увеличила размер арендной платы на соответствующий коэффициент инфляции 2016 года (6,4%).

Согласно, расчета истца, арендная плата ответчиком оплачена по договору в полном объеме, что также свидетельствует о признании ответчиком правильности начисления мэрией арендных платежей.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательства может быть обеспечено неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

Согласно расчету истца неустойка за период с 22.06.2016 по 04.05.2018 составляет 834 709,72 рублей.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет неустойки в отсутствие контррасчета ответчика, признал его арифметически верным и взыскал заявленную неустойку.

Контррасчет неустойки не представлен ответчиком и суду апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба ответчика не содержит конкретных аргументов против расчета истца по неустойки.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации опровергается материалами дела.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ответчик указывал на то, что у него имеются встречные требования к истцу по спорному договору, которые он намерен заявить в судебном порядке. Вместе с тем в рамках рассмотрения настоящего дела ответчик со встречным исковым заявлением к Мэрии не обращался.

При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчик вправе реализовать свое процессуальное право не только путем подачи встречного иска, но и путем предъявления отдельного требования.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм права и иной оценке фактических обстоятельств по делу.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании ст. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 30.05.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-17721/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волховстрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Ю.И. Павлова О.Ю. Киреева