Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 14АП-8194/19

г. Вологда

08 октября 2019 г.

Дело N А05-764/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 08 октября 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Варфоломеевой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 июля 2019 года по делу N А05-764/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гектор" (адрес: 164520, Архангельская область, город Северодвинск, проезд Тепличный, дом 12, офис 203; ОГРН 1142932000353, ИНН 2902077870, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995, далее - Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения общей площадью 126,6 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Южная, д. 18, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 по цене 2 324 000 (два миллиона триста двадцать четыре тысячи) рублей без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга"; пункты 3.2.13., 3.2.16.2, 7.3 из договора исключить (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением суда от 12 июля 2019 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 126,6 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Южная, дом 18.

Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 2 324 000 руб. (два миллиона триста двадцать четыре тысячи рублей) без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга".

Пункты 3.2.13, 3.2.16.2, 7.3 из договора исключены.

Принят отказ Общества от требований об урегулировании разногласий, возникших по пунктам 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2. Производство по делу в этой части прекращено. С Комитета в пользу Общества взыскано 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе и 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении требований отказать. Апеллянт полагает, что допущенные экспертом ошибки привели к значительному занижению оценки рыночной стоимости объекта экспертизы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 15.12.2015 Обществом (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор N 03-07/684-15 (в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2017 N 03-13/017-17) аренды муниципального имущества, по условиям которого Обществу во временное владение и пользование было передано нежилое встроенное помещение общей площадью 126,6 кв. м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: ул. Южная, дом 18. Помещение предоставлено для оказания бытовых услуг производственного характера (багетная мастерская).

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 21.12.2018 N 114-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения.

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 14.12.2018 N 1234/2-18рс в размере 2 930 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Комитет письмом от 21.12.2018 N 11-04-04/9045 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Сопроводительным письмом от 18.01.2019 N 1 Общество направило Комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи по пунктам 2.1, 3.2.10.4, 3.2.16.1 договора, а также указало на необходимость исключения из проекта договора купли-продажи пунктов 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.13, 3.2.16.2, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 7.3.

Письмом от 22.01.2019 N 11-04-04/275 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.

Ссылаясь на то, что в досудебном порядке сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи о цене недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал возникшие разногласия, приняв пункт 2.1 договора в редакции истца и исключив, в отсутствие возражений ответчика, из текста договора пункты 3.2.13, 3.2.16.2, 7.3.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1 договора, то есть величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, в размере 2 930 000 руб., считая её завышенной.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 2 930 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 14.12.2018 N 1234/2-19рс.

В целях проверки достоверности и подлинности указанного отчета оценщика судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки" Уткиной К.В.

Согласно экспертному заключению N 1/2019-ЭЗ от 08.04.2019 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 13.12.2018 составляет 2 324 000 руб.

Экспертом установлено, что жилой многоквартирный дом по ул. Южная, 18 в г. Северодвинске, в котором находятся оцениваемые помещения, имеет 9 этажей и построен в 1988 году. Наличие образовательных, культурных учреждений, торговых центров в районах преимущественно жилой застройки многоэтажными домами само по себе не позволяет отнести такой район к историческому, культурному или административному центру; указанный жилой дом расположен на транспортной улице, однако вход в помещения, занимаемые Обществом, находится во дворе дома; согласно установленных в Справочнике оценщика под редакцией Л.А.Лейфера Типовых зон в пределах города, район, в котором находится жилой дом, не относится ни к культурному (историческому) центру г. Северодвинска, ни к центру административного района (территории крупных бизнес и торговых центров), ни к современным кварталам застройки высокоэтажными домами после 90-х годов, ни к району промзоны.

Довод подателя жалобы о том, что приведенные экспертом объекты не являются аналогами оцениваемого помещения, не принимается во внимание.

Заключение эксперта основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные.

Выводы эксперта мотивированы. Достаточных аргументов, ставящих их под сомнение, ответчиком не представлено.

Таким образом, поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является достоверной и может быть использована для совершения сделки купли-продажи с объектом оценки в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", иск Общества в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора в редакции Покупателя правомерно удовлетворен судом.

Пункты 3.2.13, 3.2.16.2 и 7.3 исключены из текста договора по согласию сторон.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 июля 2019 года по делу N А05-764/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Н.В. Чередина