Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2019 г. N 11АП-15053/19

г. Самара

10 октября 2019 г.

Дело N А55-23794/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 03 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцева Н.А.,

судей Селиверстовой Н.А., Серовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Мироновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 03 октября 2019 года в помещении суда, в зале N 2,

апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества "Фиа-Банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на определение Арбитражного суда Самарской области от 13 августа 2019 года (судья Артемьева Ю.Н.), вынесенное по заявлению Пахоменко Анатолия Николаевича к акционерному обществу "Фиа-Банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании права собственности в рамках дела N А55-23794/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", ИНН 6321166545,

с участием:

от Пахоменко А.Н. - Щипанов А.В., по доверенности от 12.02.2019,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Наиля Равильевна.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" утвержден Севостьянов Олег Николаевич.

Пахоменко Анатолий Николаевич обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил:

1) признать отсутствующим обременение/ограничение от 27.05.2015 N 63-3/032-63/032/500/2015-8445/1 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3;

2) признать отсутствующим обременение/ограничение от 31.05.2016 N 63-3/009-63/009/502/2016-4949/1 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога жилого дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом N 37/3;

3) признать право собственности Пахоменко Анатолия Николаевича на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3 и на жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, общей площадью 138,9 кв.м, наименование - жилой блок блокированного дома, количество этажей -2, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом N 37/3;

4) исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" требование Пахоменко Анатоли Михайловича о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,9 кв.м, количество этажей - два этажа, с кадастровым (или условным) номером: 63:32:1202003:2368, расположенного на земельном участке площадью 280 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с кадастровым (или условным) номером 63:32:1202003:1360, и находящегося по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок N 37/3;

5) исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3 и жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок N 37/3.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2019 заявление Пахоменко Анатолия Николаевича о признания права собственности удовлетворено.

Суд определил признать право собственности Пахоменко Анатолия Николаевича на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: Для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3 и на жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, общей площадью 138,9 кв.м, наименование - жилой блок блокированного дома, количество этажей - 2, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", улица Казачья, дом N 37/3.

Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" требование Пахоменко Анатолия Николаевича о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,9 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, дом N 37/3, кадастровый (или условный) номером: 63:32:1202003:2368, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, участок N 37/3.

Исключить из конкурсной массы ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3 и жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2368, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон "Березовка", улица Казачья, дом N 37/3.

Признать отсутствующим обременение/ограничение от 31.05.2016 г. N 63-3/032-63/032/500/2015-8445/1 в пользу АО "ФИА-БАНК" в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, с местоположением: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий акционерного общества "Фиа-Банк" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления Пахоменко А.Н.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 03.10.2019.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что материалами дела не установлено, что жилой дом, право собственности на который просит признать Пахоменко А.Н., состоит из трех и более блоков, что приравняло его в своем статусе к многоквартирным домам, и спорный земельный участок является предметом залога по договору об ипотеке от 14.04.2015 N 24686/5, заключенному между Банком и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Недвижимость", непогашенная задолженность последнего перед банком составляет 7 504 773, 23 рублей, а также на то, что записи о залоге земельного участка и жилого дома были внесены в ЕГРП в 2015 году, до заключения договора купли-продажи от 11.07.2016, кроме того, Банк полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства оплаты стоимости земельного участка и жилого дома.

В судебном заседании представитель Пахоменко А.Н. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом (путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

От ФНС России поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит апелляционную жалобу удовлетворить, определение суда первой инстанции - отменить.

От конкурсного управляющего должника Севостьянова О.Н. также поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Выслушав представителя Пахоменко А.Н., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "Инвестиционная компания "Недвижимость" (Продавец) и Пахоменко Анатолием Николаевичем (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 05.03.2014 N К37-1, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1360, площадью 280 кв.м, с местоположением: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, участок N 37/3, и жилой дом - жилой блок блокированного дома количество этажей 2, ориентировочной (на момент заключения договора) площадью 139,5 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Казачья, дом 37/3.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в Договоре определена Сторонами в размере 4 080 000 руб..

Согласно п.2.11 предварительного договора Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка; на котором он расположен, Пахоменко Анатолий Николаевич перечислил на расчетный счет ООО "ИК "Недвижимость" денежные средства в полном размере.

На момент рассмотрения настоящего заявления обязанность Покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

В соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости, жилой блок блокированного дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368 введен в эксплуатацию по завершении строительства в 2015 году, кадастровый номер присвоен 01.02.2016.

11.07.2016 в связи с готовностью объекта Сторонами подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 и жилого дома блокированного типа 63:32:1202003:2368.

При этом, стоимость земельного участка согласована Сторонами в размере 100 000 руб., жилого дома - в размере 3 980 000 руб. Денежные средства получены ООО "ИК "Недвижимость" от Пахоменко А.Н. в полном объеме (п.4 Договора).

Так, довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств оплаты стоимости земельного участка и жилого дома подлежит отклонению, поскольку в договоре указано на то, что обязанность по оплате договора покупателем исполнена.

В силу п.5 Договора купли-продажи от 11.07.2016 недвижимое имущество передано Покупателю по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 6 Договора предусмотрено, что ООО "ИК "Недвижимость" гарантирует, что указанное имущество никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не обременено правами третьих лиц.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, отраженной в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 N 165, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно определил, что возводимый объект является жилым домом блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В Определении N 78-КГ16-13 от 10.05.2016 Верховный Суд Российской Федерации указал, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федераций" N 214-Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта Недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу вышеизложенной правовой позиции суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отношения между кредитором и должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве.

Положением пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве определено, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13).

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции ошибочно применены положения Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ, опровергаются вышеизложенным.

Пахоменко А.Н. соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора: имеется разрешение на ввод в эксплуатацию в 2015 году, жилое помещение передано ему по акту приема-передачи 11.07.2016.

Несмотря на то, что предварительный договор заключен сторонами 05.03.2014, из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1360 установлено обременение (ограничение) прав в виде ипотеки от 27.05.2015 N 63-63/032-63/032/500/2015-8445/1 в пользу АО "Фиа-Банк" по договору ипотеки от 14.04.2015 N 24686/5.

Из выписки ЕГРН на жилой дом следует, что в отношении жилого блока блокированного дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2368 установлено обременение (ограничение) прав в виде ипотеки от 31.05.2016 г. N 63-63/009-63/009/502/2016-4949/1 в пользу АО "Фиа-Банк" по договору ипотеки от 14.04.2015 г. N 24686/5.

Спорный земельный участок передан застройщиком в залог банку в обеспечение договора от 14.04.2015, заключенного после получения Должником от Кредитора денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

П. 8.1 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Так, доводы заявителя жалобы, касающиеся залога земельного участка, подлежат отклонению в силу вышеизложенного.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017 удовлетворены требования Пахоменко А.Н. о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. Ввиду признания за Пахоменко А.Н. права собственности на указанное выше имущество суд первой инстанции правомерно исключил имущество из конкурсной массы должника, а также из реестра требований о передаче жилых помещений требование Пахоменко А.Н. о передаче жилого помещения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела.

Таким образом, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение суда первой инстанции - без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 13 августа 2019 года по делу N А55-23794/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Мальцев

Судьи

Н.А. Селиверстова Е.А. Серова