Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 17АП-10894/19

г. Пермь

08 октября 2019 г.

Дело N А60-5197/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2019 года по делу N А60-5197/2019

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (ОГРН 1069670131607, ИНН 6670132490)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оргстрой-2006" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 1 119 318 руб. 87 коп., в том числе арендная плата в сумме 410 447 руб. 54 коп., пени в размере 708 871 руб. 33 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда, исковые требования удовлетворить частично, взыскать 55 727 руб. 09 коп. арендной платы, 150 000 руб. неустойки.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что с момента передачи всех помещений в здании гостиницы и автостоянки участникам долевого строительства по акту приема-передачи арендная плата не подлежит взысканию с застройщика, а подлежит взысканию с дольщиков, которые становятся фактическими пользователями и законными владельцами земельного участка. Ответчик передал все помещения в здании гостиницы участниками долевого строительства до января 2016 года, в здании подземной автостоянки - по акту приема-передачи 01.08.2017. Ответчик полагает, что к рассматриваемым правоотношения положения статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 применению не подлежат, правовые основания для взыскания арендной платы за пользование земельным участком пропорционально площади здания гостинцы за период с 01.08.2016 по 30.11.2018 у истца отсутствуют. Также ответчик считает, что с арендатора в пользу истца подлежала взысканию арендная плата за пользование частью земельного участка под зданием подземной автостоянки. Кроме того, ответчик указывает на необходимость расчета арендной платы за пользование земельным участком исключительно пропорционально полезной площади помещений в здании без учета площади общего имущества.

Истец возражений на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 20.04.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-1048 земельного участка площадью 4175 кв.м., расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Летчиков, с кадастровым номером 66:41:0205013:46, в целях строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы с подземной автостоянкой.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.04.2011.

В связи с аннулированием и исключением 09.09.2010 сведений о земельном участке с кадастровым номером 66:41:0205013:46 из государственного кадастра недвижимости, было заключено дополнительное соглашение N 1 от 09.09.2011, согласно которому кадастровый номер земельного участка был изменен на 66:41:0205013:35.

Разрешением на строительство от 13.08.2014 N RU 66302000-4404а предусмотрено строительство многоэтажного двухсекционного здания гостиницы со встроенными офисными помещениями на 1-от этаже, встроенно-пристроенной подземной автостоянкой, трансформаторной подстанцией на кровле подземной автостоянки, количество пусковых комплексов- 2.

Объекты построены и введены в эксплуатацию.

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы (пункт 2.2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендная плата по договору вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за земельный участок в период с 01.08.2016 по 30.11.2018 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Порядок N 1855-ПП).

По расчету истца размер арендной платы за период 01.08.2016 по 30.11.2018 составил 410 447 руб. 54 коп.

Доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей, отсутствия задолженности либо наличия задолженности в иной сумме ответчиком не представлено (статья 65 АПК РФ).

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 708 871 руб. 33 коп., в том числе за период с 11.08.2016 по 07.02.2018 в размере 233 342 руб. 74 коп.; неустойка на сумму долга, взысканную решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.03.2016 по делу N А60-54516/2015, за период с 10.08.2016 по 17.07.2017 - 283 105 руб. 96 коп., а также на сумму долга, взысканную решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2017 по делу N А60-58920/2016, за период с 10.08.2016 по 21.07.2017 - 192 871 руб. 19 коп.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно разъяснениям п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Размер неустойки за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлен в пункте 3.1 договора аренды и составляет 0,1 % от ежемесячной суммы арендной платы соответствующего месяца за каждый день просрочки.

Установив, что ответчик является лицом, обязанным вносить арендную плату за пользование земельным участком на условиях заключенного договора аренды земельного участка от 20.04.2011 N 2-1048 и отсутствуют доказательства исполнения указанной обязанности, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требования истца, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и пени за нарушение сроков ее внесения.

Довод апелляционной жалобы относительно ошибочности произведенного истцом расчета платы, опровергается материалами дела.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения.

В соответствии с Порядком N 1855-ПП если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Учитывая, что материалами дела подтверждена общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в размере 21206,2 кв.м, то именно указанная площадь должна использоваться при определении размера доли ответчика. При этом, вопреки доводам ответчика, исходя из уточенного размера исковых требований, истцом приняты во внимание даты регистрации прав собственности дольщиков на объекты недвижимости по адресу: г. Екатеринбург, ул. Летчиков, д. 7.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2019 года по делу N А60-5197/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Д.И. Крымджанова Ю.В. Скромова