Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2019 г. N 09АП-49349/19

г. Москва

09 октября 2019 г.

Дело N А40-186749/18

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Реворк"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2019 года

по делу N А40-186749/18, принятое судьей Чекмаревой Н.А.,

по иску ПАО "Сбербанк" (ОГРН 1027700132195)

к ООО "Реворк" (ОГРН 1165032053856)

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Трубникова Е.А. по доверенности от 24.07.2017 г.;

от ответчика: Евстигнеев Э.А., Абдрашитов Р.Х. по доверенности от 15.03.2019 г.;

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Сбербанк" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "РЕВОРК" (далее - ответчик) о взыскании с долга по договору аренды от 16.10.2017 N 1500/2017А в размере 5 630 624 руб. 17 коп., пени в размере 1 031 383 руб. 13 коп., задолженности по коммунальным платежам за период с февраля 2018 года по февраль 2019 года в размере 1 038 942 руб. 26 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2019 по делу N А40-186749/18 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 4 720 812 руб. задолженность по арендной плате и 917 566 руб. 13 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований, и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.10.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды N 1500/2017А (далее - Договор).

Согласно условиям Договора арендодатель обязался передать за плату во временное пользование и владение помещение, общей площадью 704 кв.м., расположенные в здании Ногинского отделения N 2557 "Сбербанка России", назначение нежилое, общая площадь 1659,7 кв.м., инв. N 158:052- 14647, лит.Б, адрес объекта: Московская область, г.Ногинск, ул. 3 Интернациональная, д.113 (далее - Помещение), а арендатор обязался принять и вносить арендную плату в размере и порядке определенном Договором.

23.10.2017 Помещение передано арендатору по акту приема-передачи

Согласно п. 4.12. Договора обеспечительный платеж остается у арендодателя в течение всего срока действия Договора в целях обеспечение надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по Договору.

Согласно п. 4.13. Договора арендодатель имеет право производить удержание из суммы обеспечительного платежа любых средств, причитающихся арендодателю в соответствии с Договором.

Арендатор перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 220 011 руб., что подтверждается платежным поручением от 16.10.2018 N 616.

В соответствии с п. 3.3.3 Договора арендатор обязуется вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Согласно с п. 4.7. Договора арендатор уплачивает Базовую арендную плату в размере, указанном в графике платежей не позднее 10 числа текущего месяца.

В нарушение принятых на себя обязательств, арендатор не оплатил арендную плату за период с ноября 2017 года по апрель 2019 года, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в общем размере 5 630 624 руб. 17 коп.

Также истец указал, что арендатор не оплатил коммунальные платежи за период с февраля 2018 года по февраль 2019 г. на сумму 1 038 942 руб. 26 коп.

В соответствии с п. 5.4. Договора при нарушении арендатором сроков внесения арендных платежей, установленных договором, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

Согласно расчету арендодателя, размер неустойки составил 1 031 383 руб. 13 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по Договору арендодатель 08.05.2019 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении Договора.

Согласно п. 6.5. Договора он считается расторгнутым по истечении 10 календарных дней с даты направления уведомления о расторжении.

Таким образом, Договор расторгнут 17.05.2019.

В связи с тем, что арендатор в ненадлежащем порядке исполнял свои обязательства по внесению арендных и иных платежей по Договору, арендодатель 25.06.2018 направил в адрес последнего досудебную претензию с требованием погасить данную задолженность.

Требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендатором без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, принял во внимание, что при определении суммы задолженности арендатора по Договору подлежит учету сумма обеспечительного платежа, внесенного последним, в связи с чем доводы заявителя жалобы о том, что суд не снизил сумму долга на сумму обеспечительного платежа, являются несостоятельными.

При этом, суд приняв во внимание, что доказательств погашения задолженности в остальной части ответчиком представлено не было, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой, ответчик указывает, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требования о взыскании арендной платы, так как арендатор не имел возможности пользоваться Помещением под размещение коворкинг-центра по причине разрешенного использования земельного участка "под здание Банка".

Судебная коллегия, рассмотрев данный довод, приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В силу п. 2.5. Распоряжения от 26.08.2016 N 36-Р "Об Утверждении стандарта деятельности коворкинг - центров па территории Московской области для целей предоставления субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства и бюджетам муниципальных образований Московской области па реализацию мероприятий муниципальных программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства по созданию коворкинг-центров" установлены следующие требования к выбору помещений. предназначенных для размещения коворкинг- центра.

- площадь помещений должна составлять не менее 180 кв.м. (рекомендуемая средняя площадь для коворкинг-центра 250 кв.м.)

- удобное местоположение помещений и соседство с другими организациями.

Иных требований к помещению, в том числе к виду разрешенного использования земельного участка под зданием или помещениями коворкинг-центра данное распоряжение не содержит.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" категория земель, к которой отнесен земельный участок, относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости, которые вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

В сл уст. 68 АПК РФ Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Сведения государственного кадастрового учета рассматриваются в качестве исчерпывающего доказательства отнесения спорного земельного участка к конкретной категории земель.

Земельному участку с кадастровым номером 50:16:0302009:230 присвоена категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов) под здание Банка.

В сведениях государственного кадастрового учета отсутствует информация о том. что земельным участок относится к категории земель предназначенных для использования многоквартирных жилых домов или иной категории несопоставимой с деятельностью осуществляемой в здании, при этом ответчиком не представлены доказательства изменения категории/назначения земельного участка.

Также в здании, находящегося па земельном участке помимо помещения, занимаемого арендатором, расположено помещение Банка, для осуществления, в том числе банковской деятельности.

Законом не установлены запреты/ограничения использования помещений здания, находящегося па земельном участке с категорией земель - земли населенных пунктов под здание Банка, в целях осуществления деятельности коворкинг- центра.

При этом Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" не содержит понятия "Коворкинг-центр", следовательно, довод, что размещение коворкинг-центра возможно исключительно па земельном участка с видом разрешенного использования, как "Деловое управление" не находит отражение в нормах действующего законодательства.

Таким образом, ответчиком не доказан факт невозможности использования переданного Помещения по назначению, указанному в Договоре.

При этом необходимо отметить, что в силу п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Доказательств обращения ответчика к истцу с заявлением о наличии недостатков у сданного в аренду Помещения в материалы дела также не представлено.

В соответствии с п.4.1. Договора расчет арендной платы включает в себя базовую арендную плату, которая состоит из платы за пользование помещением и эксплуатационные расходы.

Согласно акту приема-передачи от 23.10.2017 арендатор подтверждает состояние помещения как "хорошее".

Стороны подтвердили, что на арендодателя не возлагается обязанность по устранению недостатков помещения, равно как и обязанность по компенсации арендатору каких-либо расходов по их устранению.

В п. 3.3.5. Договора предусмотрено, что арендатор обязуется в случае необходимости выполнять текущий ремонт помещения и оборудования, в том числе инженерных систем и иных объектов, при условии получения арендатором (при необходимости) соответствующих разрешений в уполномоченных органах (организациях) на проведение таких работ, при содействии арендодателя (при необходимости) с передачей надлежащих заверенных копни этих документов арендодателю в течение 20 календарных дней с момента получения таких разрешений, самостоятельно и за свой счет поддерживать помещение в исправном и надлежащем состоянии, в том числе, в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности.

Таким образом, поскольку арендатор самостоятельно и за свой счет должен поддерживать помещение в исправном и надлежащем состоянии, в том числе, в соответствии с требованиями санитарной гигиены и пожарной безопасности, а также с учетом того, что помещение для устранения недостатков арендодателю по акту не передано, документов подтверждающих невозможность использования помещения по целевому назначению в суд не предоставлено.

Довод ответчика, что счета, выставляемые счета за оплату коммунальных платежей, являются эксплуатационной услугой, противоречат условиям заключённого сторонами Договора.

Пунктом 4.5. Договора предусмотрено, что помимо внесения арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактические коммунальные расходы (пользование электроэнергией, водо-теплоснабжения и канализацией).

Размер коммунальных расходов, подлежащих возмещению, определяется сторонами ежемесячно, исходя из количества потребленных коммунальных услуг стоимость которых рассчитывается на основании показаний индивидуальных узлов (приборов) учета и платежных документов по оплате соответствующего вида коммунальных услуг. При отсутствии индивидуальных узлов (приборов) учета размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с учетом отношения площади к площади всего здания.

Оплата возмещения коммунальных расходов осуществляется арендатором по предъявленным арендодателем счетам в течение 10 рабочих дней с даты получения счета.

Таким образом, оплата коммунальных расходов ответчиком прямо предусмотрена Договором.

Вместе с тем, отказывая во взыскании коммунальных платежей в размере 1 038 942 руб. 26 коп., суд первой инстанции правомерно исходил из недоказанности несения истцом расходов на предоставление таких услуг в отсутствие первичных документов, подтверждающих такие расходы.

Довод ответчика, что суд первой инстанции должен был исключить неустойку за просрочку внесения обеспечительного платежа в размере 77 883 89 руб. является несостоятельным ввиду следующего:

Согласно п. 3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно п.2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный взнос является предусмотренным соглашением сторон способом обеспечения исполнения обязательств истца перед ответчиком согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Данный взнос является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора, по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами, по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендатором в бесспорном порядке (без обращения в суд) удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендатора

В соответствии с п. 4.12 Договора обеспечительный платеж за первый год был установлен в размере 220 011 руб., который был оплачен ответчиком 16.10.2018 с нарушением срока в 354 дня, что подтверждается материалами дела.

Учитывая, что обязанность по своевременному внесению обеспечительного платежа не была исполнена ответчиком в надлежащем порядке, то истец правомерно начислил неустойку на сумму данной задолженности.

При этом суд первой инстанции при определении задолженности арендатора по Договору, учел сумму обеспечительного платежа, зачтенного истцом, и отказал в удовлетворении исковых требований в данной части.

Довод заявителя жалобы заявителя о том, что истцом при заявлении ходатайства в порядке ст. 49 АПК РФ был одновременно изменены предмет и основание иска, не соответствует материалам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 года N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" (далее - Постановление N 13) указано на то, что одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

Кроме того, в Постановлении N 13 дано толкование понятиям "изменение предмета иска" и "изменение основания иска".

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основанием иска являются обстоятельства, на которые истец ссылается, обосновывая свои материальные требования. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Как следует из содержания искового заявления, основанием исковых требований являлось взыскание задолженности по Договору, предметом иска - требование о взыскании суммы долга и неустойки.

При уточнении исковых требований истец изменил только основание, при этом предмет иска не изменялся - требование о взыскании долга и пени, при этом истец увеличил размер исковых требований, в том числе в связи с увеличением календарного периода просрочки исполнения обязательства по оплате.

Таким образом, одновременного изменения предмета и основания иска не было допущено со стороны истца, следовательно, отсутствует нарушение судом первой инстанции части 1 положения статьи 49 АПК РФ.

Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, ответчик так же полагает необоснованным решение суда в части взыскания неустойки в заявленном размере, считает, что данная неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, на основании чего размер предъявленной к взысканию неустойки подлежит уменьшению судом в порядке ст. 333 ГК РФ.

Данный довод судебной коллегией исследован и подлежит отклонению.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года N 263-0 указано, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

При этом уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, в отношении ответчика - лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, добровольно принявшего на себя обязанность по оплате неустойки в случае нарушения условий Договора (статья 421 ГК РФ), такая договорная неустойка может быть снижена в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Однако заявителем доказательств подобного рода представлено не было.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 принятого 24.03.2016 г. Постановлении N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) разъяснил, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В данном конкретном случае ответчик в силу положений пункта 1 статьи 66, пункта 1 статьи 87 Гражданского кодекса Российской Федерации является коммерческой организацией, и, принимая во внимание компенсационный характер неустойки, учитывая размер, установленной договорной неустойки, исходя из принципа соразмерности размера взыскиваемой неустойки объему и характеру ненадлежащего выполнения обязательств ответчиком по оплате арендных платежей, учитывая установленную просрочку исполнения обязательств, отсутствие соответствующего заявления и предоставление соответствующих доказательств со стороны ответчика в суде первой инстанции, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения правил статьи 333 ГК РФ и снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

При этом судом апелляционной инстанции повторно проверен расчет основной задолженности и неустойки (пени), подлежащих взысканию, и он признан обоснованным, математически и логически верным.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Реворк" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2019 года по делу N А40-186749/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Савенков О.В. Бондарев А.В.