Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 13АП-25770/19

г. Санкт-Петербург

08 октября 2019 г.

Дело N А56-134699/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Бобковская Е.В. (доверенность от 25.02.2019)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25770/2019) ООО "Политермо" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2019 по делу N А56-134699/2018 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ООО "Политермо"

к ООО "САНЭЛ"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Политермо" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Санэл" (далее - ответчик) о признании договора купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2017 недействительной ничтожной сделкой.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением от 21.06.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что нахождение на земельном участке, являющемся предметом оспариваемого договора, объектов недвижимости истца, в том числе газопровода высокого и низкого давление, ГРПШ площадью 1 кв.м с кад.N 50:08:0000000:154061 и здания котельной является основанием для признания договора недействительным. По мнению подателя жалобы, судебные акты по делу N А41-80643/2017 не являются преюдициальными для настоящего спора.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "ПОЛИТЕРМО" (продавец) и ООО "САНЭЛ" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 18.04.2018 земельного участка площадью 5 844 кв.м с кадастровым номером 50:08:030104:0116, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию производственного корпуса, и производственного корпуса - здание механической мастерской, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 4 783,8 кв.м, инв. N 047:021-3235, лит.Б,Б1,Б2,БЗ,Б4,б, по адресу Московская область, Истринский район, г/п Снегири, д.п.Снегири, ул.Станционная.

В соответствии с пунктом 2.1. договора стороны оценили Объекты в 39 990 000 руб.

Согласно пункту 2.5. договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: покупатель производит авансовый платеж в размере 8 000 000 руб. на расчетный счет продавца по указанным реквизитам в течение 5 рабочих дней после подписания договора. После государственной регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на Объекты покупатель производит оплату в размере 31 990 000 руб.

ООО "САНЭЛ" перечислило ООО "ПОЛИМТЕРМО" 8 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 20.04.2017N 117.

После подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области для регистрации перехода права собственности на Объекты стороны договора купли-продажи были уведомлены о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам:

1) договор купли-продажи от 18.04.2016 является ничтожной сделкой, поскольку действующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу, а на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером 50:08:030104:0116, помимо производственного корпуса (здание механической мастерской) располагаются также объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности продавцу - ООО"ПОЛИТЕРМО":

- газопровод высокого и низкого давления и ГРПШ, назначение: сооружение трубопроводного транспорта, протяженность 115 м, кадастровый номер: 50:08:0000000:154061 (далее - газопровод),

- незавершенное строительством отделение туннельных сушил и калориферная, назначение: нежилое, 0-этажный, общая площадь 10 477 кв.м, инв.N 53, лит.А, кадастровый номер 50:08:0000000:148301;

2) согласно договору купли-продажи земельного участка и производственного корпуса от 18.04.2016 расчет между сторонами на момент подачи документов на государственную регистрацию не произведен, а будет произведен после государственной регистрации права собственности на имя покупателя. Таким образом, исходя из положений ст.488 и п.3 ст.489 ГК РФ возникает ипотека в силу закона, которая осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, которое не было представлено.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 26.07.2017 N 50/011/005/2017- 7753,7754 в регистрации права собственности (перехода права) в отношении объектов отказано.

Ссылаясь на то, что на земельном участке расположены иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом спорного договора купли-продажи, в связи с чем отчуждение земельного участка в силу положений ч. 4 ст. 35 ЗК РФ является недопустимым, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ, если сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Так, решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018 по делу N А41-80643/2017, в рамках которого оспаривался вышеуказанный отказ в государственной регистрации перехода прав на объекты купли-продажи, суд признал незаконным основанием для отказа в осуществлении соответствующей регистрации права нахождение на отчуждаемом земельном участке газопровода высокого давления. В рамках данного дела также установлено, что объект недвижимости с кад.N 50:08:0000000:154061 площадью 1 кв.м. является составной частью подземного газопровода, ООО "Политермо" осуществлена двойная постановка данного объекта на кадастровый учет.

Согласно статье 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца на нахождение на земельном участке здания котельной под лит. Б1, поскольку данное здание входит в состав отчуждаемого по договору здания - производственный корпус.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеют правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Действия истца при заключении и исполнении договора (получение оплаты по договору, снятие с кадастрового учета объекта недвижимости незавершенного строительства отделение туннельных сушил и калориферная с кад.N 50:08:0000000:148301) давали основания покупателю полагаться на действительность заключенного договора, в связи с чем оснований для признания спорного договора недействительным по иску ООО "Политермо" не имеется.

Учитывая изложенное, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.06.2019 по делу N А56-134699/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников Н.С. Полубехина