Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2019 г. N 10АП-8641/19

г.Москва

08 октября 2019 г.

Дело N А41-1764/19

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Жуковский Московской области и закрытого акционерного общества "Звездный" на решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 по делу N А41-1764/2019 (судья Петропавловская Ю.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Жуковский Московской области: Аколупина Н.Н. по доверенности N 30 от 07.02.2019.

закрытого акционерного общества "Звездный": Хатулева А.В. по доверенности от 08.07.2019.

Администрация городского округа Жуковский Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Звездный" (далее - ЗАО "Звездный", общество, ответчик) с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1965-КЗ от 03.05.2012 в размере 709 572 руб. 71 коп. за 3 квартал 2018 года и пеней в размере 60 209 руб. 56 коп. за период с 11.07.2018 по 06.11.2018, а всего в общей сумме 769 782 руб. 27 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка N 1965-КЗ от 03.05.2012; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010316:8.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее также - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.03.2019 исковые требования удовлетворены в части: взысканы с ЗАО "Звездный" в пользу администрации по договору аренды земельного участка N 1965-КЗ от 03.05.2012 задолженность в размере 709 572 руб. 71 коп. за 3 квартал 2018 года и пени в размере 60 209 руб. 56 коп. за период с 11.07.2018 по 06.11.2018 года, а всего в общей сумме 769 782 руб. 27 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласились истец, ответчик и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка отменить, принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционных жалоб их податели ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на неверное применение судом норм материального и процессуального права.

Определением от 17.09.2019 суда апелляционной инстанции судебное разбирательство отложено до 01.10.2019.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства имущественных отношений Московской области не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанного лица.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Представитель ответчика настаивал на доводах своей жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца. Дополнительно пояснил, что спорная задолженность после вынесения обжалуемого решения суда полностью погашена.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 1965-КЗ от 03.05.2012.

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010316:8, общей площадью 15 490 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, в районе ул. Пушкина, Горького, бульвара ул. Маяковского, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "под строительство 2-й очереди многофункционального комплекса с подземным автомобильным паркингом" (пункт 1.1 договора).

Срок договора установлен до 21.04.2020 (пункт 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 14.12.2014).

В соответствии с пунктом 3.1 договора и приложением N 1 к нему арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Указанная формула полностью совпадает с формулой определения размера арендной платы, установленной Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 30.05.2012, номер регистрации 50-50-52/009/2012-185.

Согласно расчету истца на стороне ответчика по договору образовалась спорная задолженность по внесению арендной платы за 3 квартал 2018 года.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей истец начислил пени в размере 60 209 руб. 56 коп. за период с 11.07.2018 по 06.11.2018.

Истцом 19.11.2018 в адрес ответчика была направлена претензия от 09.11.2018 N исх-2624/3, в которой уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течение тридцати дней с момента получения претензии, а также предложил расторгнуть договор аренды.

Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части сумм задолженности и пени, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Расчет арендной платы правомерно произведен истцом на основании действовавших в спорный период нормативных актов, которыми установлен порядок определения размера арендной платы за публичную землю и соответствующие показатели ставок и коэффициентов.

С учетом изложенного расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, является верным, ответчиком не опровергнут.

Доказательства погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела судом первой инстанции не представлены.

Принимая во внимание вышеназванные обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части взыскания с арендатора спорной задолженности по арендной плате.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы истцом правомерно начислены спорные пени.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 14.12.2014).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности истцом существенного нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Помимо указанного в пункте 23 постановления Пленума N 11 разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель общества указал на то, что спорная задолженность обществом погашена. Истцом данная информация не опровергнута.

Также в соответствии с пунктами 4.1.1, 6.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Приведенные условия договора аренды должны применяться с учетом указанного ранее.

Кроме того, истец не представил доказательства ненадлежащего внесения ответчиком арендных платежей именно более чем за 6 месяцев (то есть именно более чем за два квартала), как буквально указано в пункте 4.1.1 договора, даже с учетом решения Арбитражного суда Московской области от 02.11.2018 по делу N А41-71077/2018, которым с ответчика взыскана задолженность за 2 квартал 2018 года.

Дополнительно суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, администрация в претензии указала обществу лишь на наличие спорной задолженности, то есть только за один квартал (л. д. 20-22).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, требование истца об обязании вернуть по акту приема- передачи земельный участок также не подлежит удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 по делу N А41-1764/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа Жуковский Московской области и закрытого акционерного общества "Звездный" - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Звездный" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина