Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2019 г. N 11АП-14736/19

г. Самара

09 октября 2019 г.

Дело N А55-9851/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Засыпкиной Т.С., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гилевским А.Ю.,

с участием:

от Управления Росреестра по Самарской области - Владимерцевой Н.Н (доверенность от 29.12.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" - Исанбаева А.Г. (доверенность от 07.03.2016),

от АО "Военторг-Центр" - Корсун Р.В., (доверенность от 23.07.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Росреестра по Самарской области и АО "Военторг-Центр" на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019 по делу N А55-9851/2019 (судья Медведев А.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг",

к Управлению Росреестра по Самарской области,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО "Военторг-Центр",

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" обратилось в суд с заявлением, в котором просит: признать незаконными действия ответчика по погашению записи с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 г. о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв.м. в составе: 1 этаж: комнаты N N 1-94; 2 этаж: комнаты N N 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литер: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, кроме того, просит обязать ответчика восстановить вышеуказанную запись в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.07.2019 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционных жалобах Управление Росреестра по Самарской области и АО "Военторг-Центр" просят суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В материалы дела поступили возражения общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" на апелляционные жалобы, в которых оно просит апелляционный суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании представители подателей жалоб их доводы поддержали, просили апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "РуКОМ инжиниринг" напротив, считая решение суда верным, просил в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.03.2.016г. между Истцом и АО "Военторг-Центр" был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества N 32А/16, в соответствии с которым АО "Военторг-Центр", действующий в качестве арендодателя, принял на себя обязательства по предоставлению истцу, действующему в качестве арендатора, во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества: нежилые помещения общей площадью 6309,1 кв.м в составе: 1 этаж: комнаты NN 1- 94; 2 этаж: комнаты NN 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос.г.т. Рощинский, Литер: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 (п.1.1 договора аренды).

Срок аренды был установлен со дня подписания сторонами договора аренды по 28.02.2023 г.

В день заключения договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, согласно которому ответчик передал истцу арендуемые помещения.

08.04.2016 г. договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, номер регистрационной записи 63-63/001-63/001/215/2016- 3759/1, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре.

26 марта 2019 года ООО "РуКОМ инжиниринг" стало известно о том, что Управлением Росреестра по Самарской области регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества заключенному Истцом с АО "Военторг-Центр" N 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 погашена по неизвестным основаниям, в графе "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости" отсутствует указание на какие-либо ограничения, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2019 N 99/2019/252816492.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно частям 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

ООО "РуКОМ инжиниринг" указывает, что согласно условиям договора, для реализации права на досрочный односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, уведомления не менее чем за 3 месяца в адрес Истца со стороны АО "Военторг-Центр" не направлено, каких либо доказательств факта получения соответствующего уведомления по зависящим от Истца обстоятельствам, либо игнорирование, необоснованный отказ от получения такового уведомления, в материалах дела не имеется, что объективно ставит под сомнение обоснование позиции ответчика.

АО "Военторг-Центр" указывает, что учитывая систематическое нарушение ООО "РуКом инжиниринг" условий пунктов 7.5, 7.6, 7.2, 7.9, а также условий Договора о своевременной оплате предусмотренных Договором платежей, Общество 23.01.2019 направило в адрес ООО "РуКом инжиниринг" уведомление N 40/19 об одностороннем отказе от договора и прекращении его действия с 05.03.2019.

Указанное уведомление было направлено по почте и курьерской службой "Planet PLEX Express" по юридическому адресу заявителя: г. Уфа, пр. Октября, д. 44, корп. 2, кв.67, а также по адресу указанному в Договоре: г. Уфа, ул. Российская, д. 167, оф. 76. Однако ООО "РуКом инжиниринг" отказался принимать письмо, конверты с истекшим сроком хранения вернулись в адрес общества.

Управление Росреестра по Самарской области указывает, что в материалы дела представлена опись принятого 23.01.2019 курьерской службой "Планета Экспресс" отправления, а также уведомление, направленное курьерской службой третьему лицу, об отказе заявителя 24.01.2019 от получения отправления. В рассматриваемом случае, как следует из уведомления от 23.01.2019 N 40/19, у арендодателя были основания для отказа от договора (во внесудебном порядке) со сроком предупреждения арендатора за 7 дней до даты прекращения договора (арендодателем в уведомлении данный срок был увеличен и датой прекращения договора определено 05.03.2019). Таким образом, учитывая, что третьим лицом в орган регистрации прав были представлены документы, подтверждающие как направление заявителю уведомления об отказе от договора, так и документы, подтверждающие неполучение уведомления по обстоятельствам, зависящим от самого заявителя, оснований для отказа в погашении записи об аренде у органа регистрации прав не имелось.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что третьим лицом были выполнены условия пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ по уведомлению заявителя об одностороннем отказе от договора.

Однако данное обстоятельство не свидетельствует о соответствии закону оспариваемого ненормативного акта Управления Росреестра по Самарской области.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание ссылку заявителя на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

АО "Военторг-Центр", обосновывая свои действия по отказу от исполнения договора, ссылается на систематическое нарушение ООО "РуКом инжиниринг" условий пунктов 7.5, 7.6, 7.2, 7.9, а также условий Договора о своевременной оплате предусмотренных Договором платежей.

В абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение АО "Военторг-Центр". При таких обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Данное основание должно было быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 г. N Ф06-39632/2018 по делу N А55-9894/2018.

Управление Росреестра по Самарской области указывает, что довод заявителя со ссылкой на Постановление Пленума ВАС Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договоров" о необходимости обращения в орган регистрации прав в целях прекращения аренды обеих сторон договора аренды, является несостоятельным, поскольку заявитель не учитывает, что указанное постановление было принято 06.06.2014, в то время как статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации была введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ и, таким образом, Пленум ВАС Российской Федерации не мог дать разъяснения относительно порядка применения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, в свою очередь, данные разъяснения преодолевает. Кроме того, в случае учета разъяснений Пленума ВАС Российской Федерации применительно к статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обесценился бы смысл статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепившей возможность отказа от договора во внесудебном порядке, но, при этом, не в силу соглашения сторон, а в результате одностороннего волеизъявления, доведенного до сведения другой стороны в уведомлении. Таким образом, интерполяция заявителем разъяснений Пленума ВАС Российской Федерации в контексте рассматриваемого дела, когда основания и порядок одностороннего отказа от договора прямо определены в самом договоре, не обоснована.

Суд первой инстанции правомерно посчитает доводы Управления Росреестра по Самарской области необоснованными, поскольку заинтересованное лицо не учитывает, что в вышеуказанном постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 г. N Ф06-39632/2018 по делу N А55-9894/2018 судом применялись как статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и абзац 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" применительно к оценке законности действий регистрирующего органа.

Кроме того, в Определении Верховного Суда РФ от 13.06.2019 N 307-ЭС19-3976 по делу N А56-53371/2018 указывается, что суд округа, сославшись на разъяснения, приведенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума N 35, правомерно указал, что поскольку односторонний отказ от исполнения договора связан с нарушениями, допущенными арендатором, которые подлежат проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены либо заявления обеих сторон договора, либо решение суда, которым договор признан прекратившимся.

В Определении Верховного Суда РФ от 13.06.2019 N 307-ЭС19-3976 по делу N А56-53371/2018, а также в Определении Верховного Суда РФ от 29 октября 2018 г. N 309-КГ18-16783 абзац третий пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ N 35 применяется наравне со статьями 4, 422, 450, 450.1, 619 ГК РФ и статьями 1, 13, 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При таких обстоятельствах основания для неприменения в настоящем арбитражном деле абзаца 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", на который ссылается истец, у суда отсутствуют.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действия Управления Росреестра по Самарской области по погашению записи с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 г. о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв.м. в составе: 1 этаж: комнаты N N 1-94; 2 этаж: комнаты N N 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литер: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, являются незаконными и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в силу восстановить вышеуказанную запись с регистрационным номером 63-63/001-63/001/215/2016-3759/1 от 08.04.2016 г. о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 6309,1 кв.м. в составе: 1 этаж: комнаты N N 1-94; 2 этаж: комнаты N N 1-62, в соответствии с планом помещения, расположенные в 2-х этажном нежилом здании (торговый центр) по адресу: Самарская область, Волжский район, пос. г.т. Рощинский, Литер: У, кадастровый номер 63:17:0000000:4842 в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости в полном объеме.

При таких обстоятельствах, требования заявителя судом первой инстанции были обоснованно удовлетворены.

Положенные в основу апелляционных жалоб доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции учитывает также то, что АО "Военторг-Центр" обратилось с самостоятельным иском к ООО "РуКОМ инжиниринг" о признании договор аренды объекта недвижимого имущества N 32А/16 от 01.03.2016 г. прекратившимся с 05.03.2019 г. (дело А55-25376/2019). В случае удовлетворения заявленного требования, АО "Военторг-Центр" будет иметь возможность обратиться в Управление Росреестра за внесением записи о погашении регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционных жалобах не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы АО "Военторг-Центр" в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Управление Росреестра по Самарской области от уплаты государственной пошлины освобождено.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 июля 2019 года по делу N А55-9851/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

Т.С. Засыпкина Е.Г. Филиппова