Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2019 г. N 09АП-46586/19

г. Москва

09 октября 2019 г.

Дело N А40-57218/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "МОСДАЧТРЕСТ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2019 по делу N А40-57218/19, вынесенное судьей Михайлова Е.В., по иску Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) к АО "МОСДАЧТРЕСТ" (ОГРН 1027700084675, ИНН: 7702059128) о взыскании штрафных санкций

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Афанасьева А.В. по доверенности от 25.09.2019, диплом N 1077040135430 от 15.06.2018

от ответчика: Русина М.А. по доверенности от 30.05.2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО "МОСДАЧТРЕСТ" о взыскании 685 432, 32 руб. штрафных санкций за нецелевое использование земельного участка, предоставленного по договору от 18.04.2005 N М-06-024484 аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что судом первой инстанции неполно исследованы доказательства по делу, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, судом были нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель, истец) и АО "МОСДАЧТРЕСТ" (Арендатор, ответчик) заключен договор от 18.04.2005 N М-06-024484 аренды земельного участка площадью 2 186 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Большая Черемушкинская ул., вл. 36, корп. 2 (кадастровый номер 77:06:0004002:90), предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания поликлиники, сроком до 11.11.2029 года. Договор имеет статус действующего.

Согласно п. 1.2. Договора, установленное в п. 1.1 целевое назначение Участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

В пункте 4.1 раздела 4 Особые условия договора указано, что арендатор обязан использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с санитарными нормами.

Как установлено судом первой инстанции, в ходе осмотра земельного участка, проведенного 06.03.2018 Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, установлено, что ответчик использует здание, расположенное на Участке для эксплуатации здания общежития. На входной группе размещены информационные вывески с указанием информации о том, что в здании расположено общежитие ООО "Глобал Отель" Первое московское общежитие. В здании размещен информационный стенд с информацией о порядке пользования общежитием. Через окна в здании просматриваются установленные в помещении кровати.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанное здание принадлежит Обществу на праве собственности с 06.02.2017. Номер государственной регистрации права: 77:06:0004002:1071-77/006/2017-2.

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором.

Согласно п. 5.7 Договора, предусмотрена обязанность Арендатора использовать Участок в соответствии с целями предоставления и видом разрешенного пользования и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

Распорядительный акт по вопросу изменения целевого назначения участка полномочным органом власти города Москвы не принимался, изменения в договор в этой части также не вносились.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 14.04.2017, пунктом 7.3 Договора установлено, что в случае передачи Арендатором своих прав аренды в залог, в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или - отчуждения права аренды, а также в случае предоставления Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование без согласия Арендодателя, либо использования Участка с нарушением цели предоставления и вида разрешенного использования Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В редакции Дополнительного соглашения от 14.04.2017, пунктом 7.4 установлено, что, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора обязательств, указанных в 4 разделе "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ" и касающихся вопросов использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого Участка.

Согласно данным Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы" составляет 45 695 488, 20 руб. Размер годовой арендной платы на 2017 год составляет 685 432, 32 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с чем, истцом была начислена неустойка в сумме 685 432, 32 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 04.04.2018 N 33-6-78590/18-(0)-1 с требованием оплатить штрафные санкции в размере годовой арендной платы в связи с нарушением условий договора в части 4.1, однако указанная претензия оставлена последним без рассмотрения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Факт нецелевого использования ответчиком предоставленного в аренду земельного участка установлен Актом Госинспекции (уполномоченного органа).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, а также ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств установленных договором, при этом суд, приняв во внимание, что виновная сторона несет ответственность, за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине арендатора условий раздела 4 настоящего договора и условий, касающихся использования участка, по мнению судебной коллегии, пришел к правомерному выводу, что требование об уплате неустойки в сумме 685 432, 32 руб. подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы, о том, что земельный участок использовался по целевому назначению, отклоняется судом апелляционной инстанцией на основании следующего.

В порядке п. 1 ст. 28 Закона города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием, соблюдением экологических, санитарных, градостроительных и иных норм и правил, предусмотренных законодательством.

В порядке п. 2 ст. 8 Закона г. Москвы N 48 при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого Требования), содержат виды разрешенного использования земельных участков, в частности, п. 1.2.6 - земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; п. 1.2.7 - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; 1.2.9 - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 2 186 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Большая Черемушкинская ул., вл. 36, корп. 2 (кадастровый номер 77:06:0004002:90), предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации здания поликлиники, предоставлен АО "МОСДАЧТРЕСТ" по договору аренды от 18.04.2005 N М-06-024484. Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".

При этом рапортом о результатах планового (рейдового) обследования объекта недвижимости от 06.03.2018 г. N 9064432, составленного Госинспекцией по недвижимости, установлено, что спорный земельный участок фактически используется для эксплуатации здания общежития, однако изменения в договор аренды земельного участка под эксплуатацию общежития не внесены.

Согласно п. 1.2. Договора, установленное в п. 1.1 целевое назначение Участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы. Какие-либо изменения в договор внесены не были. Распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы издано также не было.

Довод заявителя жалобы относительно того, что истец подменяет понятия "вид разрешенного использования земельного участка" и целевое назначение земельного участка" отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Соответственно, стороны вправе в силу указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации установить в договоре условия пользования арендованным земельным участком по своему усмотрению (разрешенное использование). Однако они должны принимать во внимание назначение указанного имущества.

Как указано выше, пунктом 1.1 Договора предусмотрено использование земельного участка для эксплуатации зданий ресторана и магазина.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Иного целевого назначения земель в Российской Федерации законодательством не предусмотрено.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В данном случае спорный земельный участок по целевому назначению относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу п. 4 ст. 1 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" все земли в городе Москве относятся к категории земель населенных пунктов.

Пунктом 1 ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

А поскольку, целевое назначение земельного участка, отнесенного к землям населенных пунктов, ответчиком не изменялось, при этом рапортом о результатах планового (рейдового) обследования объекта недвижимости от 06.03.2018 г. N 9064432, составленного Госинспекцией по недвижимости, установлено, что спорный земельный участок фактически используется для эксплуатации здания общежития, то Арбитражный суд города Москвы пришел к правомерному выводу о том, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению.

В договоре аренды от 18.04.2005 N М-06-024484, четко указано обстоятельство предоставления земельного участка исключительно в целях эксплуатации зданий поликлиники.

При этом суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что факт привлечения ответчика к административной ответственности по ч. 1 ст. 6.7 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях" не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку из рапорта Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы о результатах планового (рейдовог) обследования достоверно следует, что обществу вменяется использование спорного земельного участка именно с нарушением целевого назначения, а не вида разрешенного использования.

Таким образом, заявитель жалобы неверно толкует нормы права относительно понятия разрешенного использования земельного участка (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ) и целевого назначения земельного участка (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

В просительной части апелляционной жалобы, заявитель жалобы просит суд апелляционной инстанции применить к взыскиваемой неустойке положения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями договора аренды, предусмотрена ответственность ответчика, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора обязательств, указанных в 4 разделе "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ" и касающихся вопросов использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого Участка.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 69, 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданским кодексом Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в суде первой инстанции ответчиком не заявлялось о необходимости применения судом ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки, рассмотрение заявления в суде апелляционной инстанции не допускается.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2019 по делу N А40-57218/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Г.С. Александрова Е.Б. Алексеева