Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2019 г. N 06АП-5765/19

г. Хабаровск

14 октября 2019 г.

А04-3545/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черкасовым А.К.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Инженерные системы": не явились;

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: не явились;

от третьего лица: конкурсного управляющего муниципального предприятия муниципального образования г. Тынды "Служба единого заказчика Бамжилкомфорт" Плотникова Леонида Алексеевича: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

на решение от 01.08.2019

по делу N А04-3545/2019

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Котляревским В.И.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инженерные системы"

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

об оспаривании решений

третье лицо: конкурсный управляющий муниципального предприятия муниципального образования г.Тынды "Служба единого заказчика Бамжилкомфорт" Плотников Леонид Алексеевич

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инженерные системы" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - управление, регистрирующий орган, Росреестр по Амурской области) о признании незаконными:

-уведомления об отказе в государственной регистрации N 27/074/600/2019-004 от 19.04.2019 перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Инженерные системы": Кадастровый N 28:01:010189:57, Здание центральный тепловой пункт N 35 Нижний Шахтаум, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 54,5 кв. м, инв. N 06:003:1903, лит. А, А1, адрес: Амурская область, г. Тында;

-уведомления об отказе в государственной регистрации N 27/074/600/2019-005 от 19.04.2019 перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Инженерные системы": Кадастровый номер 28:06:000000:3375, Тепловые сети, назначение: нежилое, городского коммунального хозяйства, Тепловые сети, протяженность 56690 м, инв. N 06:003:0880, лит. нет, адрес объекта: Амурская обл. г. Тында;

-уведомления об отказе в государственной регистрации N 27/074/600/2019-006 от 19.04.2019 перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Инженерные системы": Кадастровый номер 28:06:010902:173, Тепловые сети и сети холодного водоснабжения, назначение: нежилое, городского коммунального хозяйства, тепловые сети и сети холодного водоснабжения, протяженностью 360 м, инв. N 10:432:002:006924850:1800:00000, лит.Т, адрес: объекта Амурская обл., г. Тында ул. Советская район административного здания 57;

-уведомления об отказе в государственной регистрации N 27/074/600/2019-007 от 19.04.2019 перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Инженерные системы": Кадастровый номер 28:06:010902:172, Центральный тепловой пункт -51, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 260,6 кв.м., инв. N 10:432:002:0071:28920, лит.А, адрес объекта: Амурская обл., г.Тында, ул.Советская 57;

-уведомления об отказе в государственной регистрации N 27/074/600/2019-008 от 19.04.2019 перехода права собственности на объект недвижимости к ООО "Инженерные системы": Кадастровый номер: 28:06:011503:185, Здание центрального теплового пункта - 63, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 257,4 кв.м., инв. N 10:432:002:00728930, лит. А, адрес: Амурская обл., г.Тында, ул. Советская д. 1.

Решением суда от 01.08.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с судебным актом, регистрирующий орган обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы ссылается на законность оспариваемых уведомлений, поскольку дополнительные соглашения (от 26.04.2019, 03.06.2019) к договору купли-продажи от 11.12.2018, после предоставления которых была произведена регистрация спорных объектов, были заключены и представлены в Росреестр по Амурской области после принятия оспариваемых решений (уведомлений). Просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, участие в заседании суда не принимали. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие лиц.

Возражений на жалобу не поступило.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Амурской области от 17.03.2016 по делу А04-10035/2015 муниципальное предприятие муниципального образования г.Тынды "Служба единого заказчика Бамжилкомфорт" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Плотников Л. А.

01.12.2018 конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества, принадлежащего должнику на праве хозяйственного ведения.

В состав реализованного имущества вошли следующие объекты:

-здание центральный тепловой пункт N 35 Нижний Шахтаум, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 54,5 кв.м., инв. Номер 06:003:1903, лит.А, А1, адрес объекта: Амурская обл., г.Тында, кадастровый номер 28:01:010189:57;

-центральный тепловой пункт -51, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 260,6 кв.м., инв. N 10:432:002:0071:28920, лит.А, адрес объекта Амурская обл., г.Тында, ул.Советская 57, кадастровый номер 28:06:010902:172;

-центральный тепловой пункт-63, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 257,4 кв.м., инв. N 10:432:002:00728930, лит. А, адрес объекта Амурская обл., г.Тында, ул.Советская д.1, кадастровый номер 28:06:011503:185;

-тепловые сети и сети холодного водоснабжения, назначение тепловые сети и сети холодного водоснабжения, протяженностью 360 м, адрес объекта Амурская обл., г.Тында ул. Советская район административного здания 57, кадастровый номер 28:06:010902:173;

-тепловые сети, назначение Тепловые сети, протяженность 56690 м, адрес объекта Амурская обл. г. Тында, кадастровый номер 28:06:000000:3375.

По результатам проведенных торгов между МП МО г.Тынды "СЕЗ Бамжилкомфорт" в лице конкурсного управляющего Плотникова Л.А. и ООО "Инженерные системы" 11.12.2018 заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов.

09.01.2019 общество подало в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты.

Уведомлениями от 18.01.2019 управление указало обществу на необходимость представления заявления о переходе прав собственности от продавца, документов, подтверждающих расчет между сторонами, а также на отсутствие в договоре купли-продажи описания земельного участка, на котором расположены спорные объекты.

07.02.2019 МП МО "СЭЗ Бамжилкомфорт" в лице конкурсного управляющего дополнительно предоставил в Управление Росреестра по Амурской области заявление о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты, учредительные документы, определение Арбитражного суда Амурской области от 03.11.2016 по делу А04-10035/2015, выписку по расчетному счету МП МО "СЭЗ Бамжилкомфорт" от 05.02.2019, подтверждающую факт оплаты по договору купли-продажи от 11.12.2018.

Так же обществом представлены резолютивная часть определения арбитражного суда Амурской области от 11.04.2019 по делу А04-10035/2015 (принято по результатам рассмотрения заявления Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Тынды о признании торгов по продаже вышеуказанных объектов недействительными, а именно протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 (публичное предложение N 6403) от 01.12.2018, о признании договора купли-продажи от 01.12.2018 недействительным, о признании незаконными действий конкурсного управляющего Плотникова Л.А., выразившихся в неправомерном выборе формы торгов по продаже имущества, включенного в конкурсную массу МП СЕЗ "Бамжилкомфорт"), а также технический паспорт на вышеуказанные объекты.

19.04.2019 управление направило обществу уведомления об отказе в государственной регистрации спорных объектов, в обоснование которых указано следующее: "... в предоставленном Вами договоре купли-продажи от 11.12.2018 и дополнительном соглашении N 1 к Договору купли-продажи б/н от 11.12.2018 от 04.02.2019 отсутствует описание земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества. В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющее определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе. Подлежащим передаче считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным".

Не согласившись с указанными уведомлениями, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6 статьи 1 Закона о регистрации).

Статьями 131, 551 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункты 1 - 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Статьей 27 указанного Закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Приостанавливая регистрационные действия, а впоследствии отказывая в регистрации перехода права собственности в отношении спорных объектов, регистрирующим органом указано на отсутствие в договоре описания земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества. Также регистратор сделал вывод о том, что при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы данной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости. Так, в числе дополнительных сведений позволяющих определить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю, указываются данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В данном случае предметом договора купли-продажи от 11.12.2018 являлись объекты недвижимости: здание центральный тепловой пункт N 35 Нижний Шахтаум, центральный тепловой пункт-51, центральный тепловой пункт-63, тепловые сети и сети холодного водоснабжения, назначение тепловые сети и сети холодного водоснабжения, протяженностью 360 м, адрес объекта Амурская область, г. Тында ул. Советская район административного здания 57, тепловые сети, назначение тепловые сети, протяженность 56690 м, адрес объекта Амурская область г. Тында.

Согласно пункту 1.1. договора купли-продажи от 11.12.2018 в отношении проданных объектов недвижимости указаны следующие данные: наименование объекта, назначение объекта, количество этажей, площадь или протяженность (в отношении тепловых сетей), инвентарный номер, литер, адрес (местонахождение) объекта, кадастровый номер.

Ранее данные объекты принадлежали муниципальному образованию город Тында, предоставлены муниципальному предприятию муниципального образования г. Тынды "Служба единого заказчика БАМжилкомФорт" на праве хозяйственного ведения, право собственности муниципального образования и право хозяйственного ведения были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается представленными выписками из ЕГРН и материалами регистрационных дел.

Таким образом, в правоустанавливающем документе на момент его заключения содержались данные о наименовании, площади и конкретном адресе объектов недвижимости, позволяющие определенно установить их местонахождение.

Разногласий между продавцом и покупателем по договору купли-продажи от 11.12.2018 судом не установлено.

Сделка сторонами исполнена, сомнения в идентичности объектов, указанных в договоре, у сторон отсутствовали, договор не признан незаключенным или недействительным в установленном порядке.

Каких-либо противоречий между ранее зарегистрированными правами и правами, заявленными к регистрации, не установлено.

При таких обстоятельствах отсутствие в договоре купли-продажи от 11.12.2018 сведений о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке не является препятствием для осуществления государственной регистрации.

При таких обстоятельствах действия управления по отказу в государственной регистрации права общества на спорные объекты недвижимости не могут быть признаны соответствующими нормам действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно и законно удовлетворил заявленные обществом требования.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 01.08.2019 по делу N А04-3545/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.Г. Харьковская